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2024年11月24日
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近日，南京市大型小產權房項目——七彩星城小區業主接到通知，可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續，媒體認為，這是南京在為小產權房轉正開綠燈，這一信息也牽動著全國8億平方米的小產權房的神經。
“七彩星城項目補辦土地出讓手續，是市政府對我市歷史遺留的集體土地房地產進行處置的延續，不可解讀為‘小產權房轉正’。”南京市國土局在給予中國房地產報的書面回復中稱，七彩星城項目單位于2007年8月辦理了土地征用手續，2010年11月申請辦理土地出讓手續，目前市政府已經批準，按規定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。所以，這并不能理解成南京小產權房可以轉正。
在國土資源部三令五申要堅決制止“小產權房”等違法違規行為的大背景下，七彩星城顯得極為特殊。中國房地產報記者在調查中發現，開發商和售樓處始終把該項目獲得土地證堅持稱為“轉正”，而南京市國土局等有關部門卻避談“轉正”二字。
2003年8月，南京市決定在全市范圍內開展全面清理處置集體土地房地產專項行動，并下發了《關于處置集體土地房地產開發遺留問題的實施意見》，對2003年8月22日市政府發布公告前的集體土地房地產項目，符合房屋質量標準并通過規劃審查的，在落實查處責任的前提下，依法補辦建設和土地征轉用、出讓等手續。
由此，南京市為小產權房項目辦理“兩證”打開了一個特殊通道。
2007年底，南京市國土局相關部門公布了10家集體土地房項目可以辦理土地證和產權證，隨之土地性質轉化為國有，在這當中，就包括七彩星城。
“小產權房能獲得國家土地使用證，明顯犯了國家相關法律的大忌，南京以‘歷史遺留問題’及‘補辦土地出讓手續’等說法代替小產權房‘轉正’，存在著偷換概念的嫌疑。”南京一位長期研究集體土地的房產專家指出，在完全不受法律保護的小產權房交易行為背后，關系一定錯綜復雜，沒有利益驅動，就不會有轉正的可能。
首個轉正標本
“七彩星城幾千套小產權房，如果能夠轉正，這將是南京第一個真正大規模轉正的小產權房項目，對南京樓市的示范作用毋庸置疑。”南京知名地產評論人尹霄飛指出。
資料顯示，七彩星城位于南京市雨花臺區油坊橋汪家村地塊，是南京市規模最大的小產權房小區之一。開發商是江蘇安居高校投資置業有限公司，隸屬于南京工業大學后勤服務集團，項目開發所用土地為該公司擁有的集體土地。
按照現行政策，在集體性質土地上開發的商品房即屬于違規建筑，這種項目由于拿不到土地證、房產證，被業內通稱為“小產權房”。
2007年1月20日，雨花臺區集體土地性質樓盤七彩星城首度開盤，開發商明確告知購房者，他們的項目為小產權房，但是在“轉正”的名單上。為此，開發商在購房合同上，明確承諾將負責房產的“轉正”，即在2009年12月31日之前，能夠領取房產證和土地證。
但是，到了2009年底，開發商承諾的小產權房“轉正”并沒有實現，為此業主和開發商之間多番交涉。2012年初，七彩星城在補繳了土地出讓金之后，成功領取了項目的國有土地證。2012年2月，有七彩星城業主收到短信息通知稱，可以拿土地證了，隨后就傳出了七彩星城即將轉正的消息。
“業委會通知我們，要求我們準備資料辦理按揭。”記者從七彩星城一位業主處了解到，業主此前簽訂的小產權房購房協議，將由開發商收繳上去，更換為正規的南京市商品房購房合同。
早期由于受小產權房的性質影響，七彩星城的房源無法辦理商品房按揭，需要開發商提供資金給銀行，銀行再以“月供”的方式貸款給業主。這批辦理“月供”的業主，被開發商通知去銀行辦理真正的商品房按揭。為此，業主們認為這是土地證和房產證即將拿到的前兆。
“開發商把前期辦理的土地使用證、用地規劃許可、工程規劃許可和施工許可證都交來了，現在已在我們這里辦理了預售許可證，網上已經可以查詢到相關在售房源了。”南京市住建委產權市場處新聞發言人蔣玉萍證實，七彩星城的預售許可證已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源錄入網上銷售。此外，七彩星城已經辦理完了房屋所有權初始登記。等到商品房購房合同換發完畢，業主憑借房屋所有權初始登記、購房合同、購房發票等相關資料，就可以前往南京市房產局辦理商品房房產證。
禁令下的博弈
2006年，南京市專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產權房展開全面調研。2007年，南京市國土局公布棲霞區的興都花園、銀貢山莊、長江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區的七彩莊等10個小產權房項目，補齊手續后有望轉正。截至目前，這10個項目中，八卦花園、長江花園和七彩星城已經完成轉正，其余7個項目仍在排隊等候中。
對于這7個小產權房小區的轉正問題，南京市國土局相關人士表示：“有很多事情其實國土局一家說了并不算，還牽涉到建委、規劃等多個部門。”
記者獲悉，南京市小產權房想要轉正，必須歷經一個復雜的程序：先是規劃局劃置紅線范圍，然后由市建委、國土局、規劃局、建工局、房產局、物價局等部門組成的工作小組審查，最后報江蘇省國土資源廳批復。上述程序都合格后，才能享有補款拿證的機會。
據悉，小產權房在南京有十余年的發展歷程，項目不低于200個。從分布區域來看，南京市的小產權房大都集中在棲霞區和雨花臺區，比較典型的有棲霞區的興都花園、堯化門附近的銀貢山莊，雨花臺區的七彩星城、韓府山莊、鳳翔花園小區等。但值得注意的是，南京幾乎所有小產權房的開發，都有當地基層政府參與的身影。
“國土資源部2011年4月作出明確規定，對于已經建好或者已經售出的小產權房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補辦土地審批手續，所以七彩星城如果轉正，就涉嫌違規。”江蘇房地產協會房地產研究所所長李智指出，南京的小產權房有條件“轉正”，實質上更像一場禁令下的政商博弈。
