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2024年11月24日
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買房的心中酸澀
賣房的偷著樂
調(diào)控終將選擇市場(chǎng)手段
這樣的樓市正常不正常？
如同今年屢創(chuàng)歷史新高的氣溫一樣，北上廣深一線城市的房?jī)r(jià)也一齊創(chuàng)出歷史新高。雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)控之下，但很顯然，北京等一線城市的房?jī)r(jià)漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今年3月底各地方政府所制定的控漲目標(biāo)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究統(tǒng)計(jì)，截至7月29日，北京7月純商品住宅成交均價(jià)為25138元/平方米，環(huán)比6月同期上漲9%，同比上漲21.6%。這一成交均價(jià)超過2011年2月的24459元/平方米，創(chuàng)下歷史最高。
房?jī)r(jià)一路上漲已成為不可改變的事實(shí)，而處于樓市不同維度的人群對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的感受和觀點(diǎn)也自然不同。本報(bào)記者分別對(duì)購(gòu)房者、項(xiàng)目銷售總監(jiān)、政府人士、業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了走訪，以求解讀不同人群眼中不一樣的樓市。
酸
購(gòu)房者：不買怕漲 買了怕跌
據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周(7月29日—8月4日)北京住宅網(wǎng)簽總量為4153套，環(huán)比上周增加17.18%。 其中，新建商品住宅(含保障房)成交1806套，環(huán)比上漲46.0%。扣除保障房后，純商品住宅成交1676套，環(huán)比上漲50.3%。
從數(shù)據(jù)不難看出，量?jī)r(jià)齊漲已成為當(dāng)今樓市的趨勢(shì)。而面對(duì)這一情況，最著急的恐怕就是購(gòu)房人。
在買房這件事兒上一直都顯得很淡定的張斌(化名)，最近開始忙著看房了。
“去年我去通州看過一兩次房，那時(shí)候通州的房?jī)r(jià)才一萬六左右，可是不到一年的時(shí)間，現(xiàn)在通州的房?jī)r(jià)都已經(jīng)漲到2.5萬元左右了，而且，我聽說通州的房?jī)r(jià)還會(huì)漲，只怕是再不出手就再也買不起了。”張斌表示。
張斌今年28歲，來北京3年左右，在國(guó)貿(mào)附近的一家廣告公司上班，月薪1萬元上下。他本來想等自己的社保滿五年后再開始看房的，可是目前北京快速上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)打亂了他的計(jì)劃，讓他提前打起了買房的主意。
對(duì)于在國(guó)貿(mào)附近工作的張斌而言，臨近CBD的通州無疑是理想的居所。可是，由于張斌的社保還未滿五年，不能在北京購(gòu)房，因此，只能將自己的目標(biāo)放在了臨近通州的燕郊。
“去年我去燕郊玩兒過一次，那時(shí)候燕郊的房?jī)r(jià)才5000多元，可是目前燕郊的房?jī)r(jià)都已經(jīng)破萬了，真是太瘋狂了。”張斌吃驚地說。
按照張斌原本的規(guī)劃，他本來準(zhǔn)備在燕郊買一個(gè)三居，可是由于燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)破萬，他只能將自己的購(gòu)房計(jì)劃變成了購(gòu)買一套稍微大一點(diǎn)的兩居。
可是，后來的事實(shí)證明，購(gòu)買兩居也絕非想象中的那樣簡(jiǎn)單。
據(jù)張斌介紹，他原本看上了燕郊核心區(qū)一個(gè)項(xiàng)目的小戶型，可是由于當(dāng)天還有些猶豫就沒有交定金。可誰知，當(dāng)張斌第二天再來到該項(xiàng)目的時(shí)候，該項(xiàng)目的售價(jià)不僅上調(diào)了千元左右，而且自己喜歡的那套房子還被另一個(gè)購(gòu)房者直接加價(jià)3萬元搶走了。
銷售人員告訴張斌，他相中的那個(gè)項(xiàng)目最近還會(huì)上調(diào)售價(jià)。為了不再錯(cuò)失良機(jī)，張斌果斷地訂購(gòu)了一套房，即使自己相中的戶型只剩下頂層的房源。
“好后怕，我買了房之后，那個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)果然又上調(diào)了一次，目前都到1.1萬元每平方米了。”張斌不無慶幸地說。
可是，興奮勁還沒持續(xù)幾天，張斌就又后怕起來：“1.1萬元每平方米對(duì)于燕郊而言確實(shí)有點(diǎn)高了，燕郊的房?jī)r(jià)會(huì)像2010年那樣大跌嗎？”
據(jù)他了解，燕郊2010年的房?jī)r(jià)和目前很像，一度突破萬元大關(guān)，可是后半年，受國(guó)家調(diào)控政策的影響，燕郊的房?jī)r(jià)又急轉(zhuǎn)直下，一度跌到四五千元的水平。這成為了不少燕郊購(gòu)房者心中永遠(yuǎn)的痛。
其實(shí)，像這樣的例子在當(dāng)前的北京并不少見。“在房?jī)r(jià)高啟時(shí)，買房，害怕房?jī)r(jià)會(huì)跌；不買房，又害怕房?jī)r(jià)會(huì)漲，以后再也買不起了。”這已經(jīng)成為很多張斌這樣的購(gòu)房者內(nèi)心最真實(shí)的寫照。
甜
銷售總監(jiān)：為日光盤而奮斗
近期的新房市場(chǎng)好似脫韁野馬一般頻現(xiàn)“日光盤”。例如，位于大興黃村的中建·國(guó)際港項(xiàng)目開盤1462套房源當(dāng)日售罄，創(chuàng)造了2012年以來全國(guó)單日、單一樓盤的最高銷售紀(jì)錄；再比如，上周位于平谷的純新盤首城匯景灣，與位于房山區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)的中冶·藍(lán)城兩個(gè)項(xiàng)目，開盤當(dāng)天被認(rèn)購(gòu)一空。
房?jī)r(jià)一路上漲，房子“日光”熱銷，恐怕最樂的就是樓盤銷售總監(jiān)了，終于擺脫了調(diào)控以來的銷售瓶頸，可以大松一口氣了—今年的銷售業(yè)績(jī)終于不用愁了！
最近，某上市公司項(xiàng)目銷售總監(jiān)劉麗(化名)可以說是“痛并快樂著”，一場(chǎng)接一場(chǎng)的項(xiàng)目推介活動(dòng)讓她忙得不可開交，但銷售業(yè)績(jī)的直線上升，也讓其對(duì)今年的銷售業(yè)績(jī)抱有前所未有的信心。
“幾天前我們的一個(gè)剛需項(xiàng)目開盤，去化率達(dá)到100%。現(xiàn)在不愁賣，未來爭(zhēng)取銷售的項(xiàng)目都能達(dá)到去化率100%。”劉麗對(duì)記者如是說。
據(jù)其介紹，剛需盤目前銷售最為火爆。“現(xiàn)在市場(chǎng)上所有的項(xiàng)目都銷售得不錯(cuò)，走得最快的產(chǎn)品是剛需產(chǎn)品。而走得快與慢主要是跟需求有關(guān)。剛需的客戶群基數(shù)大，需求量大，所以銷售得比較快。畢竟剛改客群相對(duì)于剛需來說，受眾人群略少。”
據(jù)記者了解，該房企為贏得剛需客戶，在原有產(chǎn)品系上又增加一個(gè)系列，而此系列的產(chǎn)品主要針對(duì)的就是剛需和剛改人群。
而現(xiàn)階段，該房企由于市場(chǎng)回暖等原因，也開始著手向中高端住宅邁進(jìn)。據(jù)了解，其在北京西部的某高端項(xiàng)目已經(jīng)開始大量蓄客。
“對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，公司2月份拿得該地塊，現(xiàn)在根據(jù)整個(gè)節(jié)奏規(guī)定四季度開盤。肯定不會(huì)捂盤，根據(jù)銷售節(jié)奏進(jìn)行銷售，回籠資金后再進(jìn)行開發(fā)拿地。”劉麗這樣表示。
而對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整這一話題，劉麗采取了迂回戰(zhàn)術(shù)，“剛需和高端樓盤的銷售手法略有差別，但無論做什么項(xiàng)目什么產(chǎn)品，都是從品質(zhì)出發(fā)。只不過從手法來講，不管是剛需、中高端，還是高端，手法都是不一樣的；甚至都是剛需盤，手法也不一樣，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特質(zhì)。”
但同時(shí)劉麗也表示，下半年，客戶的需求還是有的。具體可能還要看土地供應(yīng)、需求變化和開發(fā)商拿證情況，根據(jù)具體情況而定，但目前從現(xiàn)有狀況來看，需求還是相當(dāng)旺盛的。
不言而喻，火熱的銷售狀況，使房企的銷售層面對(duì)價(jià)格和購(gòu)買需求上漲還是有絕對(duì)信心的。
苦
政府人士：房地產(chǎn)市場(chǎng)將更多依靠市場(chǎng)調(diào)控
近日，有媒體曝出，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案，正在有關(guān)部委、協(xié)會(huì)等小范圍內(nèi)征求意見，但推出時(shí)間尚未確定。不難看出，房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)手段正在逐步完善。
“下半年北京房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)上漲，但上漲態(tài)勢(shì)變?nèi)酢＞烷L(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)受宏觀經(jīng)濟(jì)情況影響，以及未來房地產(chǎn)政策走勢(shì)的影響。目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火兩重天的狀況，一線城市銷售火熱，三四線城市有的供大于求，因此未來調(diào)控政策可能相對(duì)穩(wěn)定，新一屆政府更倡導(dǎo)依靠市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)控。”談及調(diào)控下依舊堅(jiān)挺的北京房?jī)r(jià)，某接近住建部人士如是說。
捆綁銷售方式再演變
該人士表示，下半年北京市場(chǎng)將更平穩(wěn)，銷售量同比增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)量放緩，房?jī)r(jià)也會(huì)往上走，但具體幅度難以判斷。“因?yàn)檎l也不知道市場(chǎng)上真實(shí)的房?jī)r(jià)是怎樣的。調(diào)控政策下，房企為了在獲批預(yù)銷售許可證的同時(shí)賣到更高的房?jī)r(jià)，可以說是‘八仙過海各顯神通’，其中比較主流的做法是通過捆綁精裝修來提高最終售價(jià)。”
據(jù)記者了解，現(xiàn)在開發(fā)商普遍在琢磨如何通過添加額外部分，實(shí)現(xiàn)最終成交價(jià)的上漲。除了精裝修外，有的房企連車位都捆綁在一起銷售。
“如果精裝修價(jià)格定得過高，而質(zhì)量不夠好，引發(fā)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)較高，所以房企把車位捆綁進(jìn)來，淡化風(fēng)險(xiǎn)。”該人士介紹說，將以前作為贈(zèng)送面積的陽(yáng)臺(tái)，單算面積，賣給購(gòu)房者也成為房企加價(jià)的“法寶”之一。“主要看開發(fā)商在給建委報(bào)面積的時(shí)候是怎么報(bào)的，有的開發(fā)商沒有把陽(yáng)臺(tái)的面積報(bào)進(jìn)去，或者高度不超過2.2米的陽(yáng)臺(tái)，按規(guī)定不算入總面積。這種沒加進(jìn)去的面積，房企之前說是贈(zèng)送給購(gòu)房者，而現(xiàn)在可能就算成面積，再賣給購(gòu)房者。”
就目前價(jià)格持續(xù)上漲的情況，整個(gè)社會(huì)的觀望態(tài)度明顯，都在猜測(cè)政府是否會(huì)有新的政策落地，但就現(xiàn)階段來看新政策出臺(tái)的可能性不大。對(duì)此，該人士道出其中原因，“這一年來，北京、上海等一線城市的樓盤銷售總體都很好，有些樓盤日光排隊(duì)，但是我們不得不看到，鄂爾多斯和溫州等不少的中小城市供大于求的局面已經(jīng)形成。這種情況下，如果中央出臺(tái)政策怎么出臺(tái)？到底是收緊還是放開？”
目前房企融資已經(jīng)開始放開，房產(chǎn)稅也聚焦增量有了新的突破。“種種跡象表明，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子更強(qiáng)調(diào)用市場(chǎng)的手段去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，用總理的話說就是‘讓市場(chǎng)的手更好地發(fā)揮作用’。未來房地產(chǎn)調(diào)控還是會(huì)持續(xù)，只是手段上會(huì)有變化，一是政策調(diào)控可能會(huì)有保有壓，針對(duì)一線城市和二三線城市會(huì)有不同的力度；二是更多采取市場(chǎng)化的調(diào)控手段。”
而就北京而言，該人士認(rèn)為，目前購(gòu)房需求依然很強(qiáng)勁，供應(yīng)量短期缺乏，如果政策手段直接撤銷，房?jī)r(jià)肯定走高，從民生角度講無益。所以硬性調(diào)控政策會(huì)被逐步替代并退出。
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專家：北京房?jī)r(jià)未來五年將破十萬
日前，中國(guó)房地產(chǎn)研究中心測(cè)評(píng)的2013年度上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50出爐，再度領(lǐng)銜榜首的萬科等品牌房企又迎來一個(gè)大豐收。有人推測(cè)，銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)上升，有可能會(huì)使房企的信心大增，從而導(dǎo)致漲價(jià)。面對(duì)這一問題，一些資深市場(chǎng)分析人士給出了各自的觀點(diǎn)。
北京目前的房?jī)r(jià)不算高
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵一句驚人：“我覺得北京目前的房?jī)r(jià)很正常，一點(diǎn)都不高。”
陶紅兵認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是面向全國(guó)的市場(chǎng)。在北京，我們不能按照北京的人均收入來衡量其房?jī)r(jià)是否過高。因?yàn)楸本┑姆績(jī)r(jià)不應(yīng)該是由北京人的工資性收入來衡量的，它應(yīng)該是由全國(guó)的有錢人的收入來衡量的。目前，想到北京買房的有錢人有成千上百萬，這些人的收入水平非常高，如果用這些有錢人的收入水平來衡量北京的房?jī)r(jià)的話，那么，北京目前的房?jī)r(jià)一點(diǎn)都不高。再次，如果把北京的房?jī)r(jià)和同是國(guó)際性大都市的香港房?jī)r(jià)比，北京的房?jī)r(jià)一點(diǎn)都不高，相反還差很多。
那么，為什么香港的房?jī)r(jià)這么高卻不會(huì)出大問題呢？因?yàn)橄愀墼诒Ｕ戏糠矫孀龅梅浅：茫愀鄣闹械褪杖胝呖梢酝ㄟ^政府的保障房來解決基本的住宿問題，所以，不會(huì)出大的問題。我們過去在保障房建設(shè)方面的欠賬比較多。
據(jù)陶紅兵介紹，香港的保障房一般面積都很小，而且也沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，廁所都是公用的，這使得有錢人不會(huì)去染指保障房。但是在大陸，我們的保障房建設(shè)的樣式和商品房差不多，這使得很多不符合規(guī)定的有錢人也去爭(zhēng)搶保障房，使很多應(yīng)該得到保障房的人反而被排擠在保障房的序列之外。
假如國(guó)家規(guī)定保障房的面積只能在60平方米以下，而且，只要保障房的擁有者購(gòu)買商品房，就必須把保障房交出來，而且，保障房只能由政府按照原價(jià)回購(gòu)，不能流向市場(chǎng)，這樣保障房就可以一直掌握在政府手中，用于保障中低收入者的居住權(quán)益。但是，目前在我國(guó)，保障性住房可以流向市場(chǎng)進(jìn)行交易，獲得高額的收益，這使得很多有錢的人都想方設(shè)法進(jìn)入到保障房領(lǐng)域，進(jìn)而使得很多本該得到保障的中低收入人群反而得不到保障。
有能力購(gòu)房就盡早出手
目前，有些業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，北京未來的房?jī)r(jià)將突破十萬。對(duì)此，陶紅兵表示，未來五年內(nèi)，北京的房?jī)r(jià)就能突破十萬，甚至超過這一水平。如果不從根本上解決土地出讓和住房分配制度的問題，按照目前的情況來看，北京的房?jī)r(jià)在未來的10年—20年內(nèi)一定是上漲的。
就短期來看，今年下半年，北京的房?jī)r(jià)還將穩(wěn)中有漲，但是漲幅不會(huì)高。因?yàn)槟壳罢ㄟ^各種行政手段調(diào)控，開發(fā)商目前也不希望用暴漲的方式來和政府對(duì)抗，政府通過限價(jià)等措施還是能夠控制房?jī)r(jià)的漲幅的。另外，去年下半年到目前，北京市房?jī)r(jià)的漲幅確實(shí)比較大，這使得一些購(gòu)房者開始觀望，降低了一些剛性需求，這對(duì)北京房?jī)r(jià)的上漲能起到一定的緩和作用。
今年北京市成交的一些地塊的價(jià)格都比較高，由于開發(fā)商不會(huì)賠錢賣房子，因此在地價(jià)仍然上漲的情況下，未來北京市的房?jī)r(jià)仍然會(huì)漲。但是，由于今年成交的這些高價(jià)地，大概在明后年才能入市，所以不會(huì)直接影響今年下半年北京樓市的走勢(shì)。
陶紅兵說，過去十幾年，很多購(gòu)房者都是從這樣一種糾結(jié)的心態(tài)中過來的，想要買房，又覺得價(jià)格太高，不買房，又害怕房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。但是，當(dāng)初很多購(gòu)房者覺得很高的價(jià)格，到目前來看其實(shí)都是“地板價(jià)”。同理，現(xiàn)在有些購(gòu)房者覺得北京的房?jī)r(jià)很高，但現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)與將來北京的房?jī)r(jià)相比也只是“地板價(jià)”，因此，購(gòu)房者只要有能力購(gòu)買，就應(yīng)該馬上出手去買房，不要幻想北京市的房?jī)r(jià)會(huì)往下走。
“北京不像一些二三線城市，需求不大，土地供應(yīng)充足。北京目前的情況是，需求過大，而土地供應(yīng)不足，所以北京的房?jī)r(jià)易漲難跌。”
