以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
近日，北京樓市出現的一處“日光盤”引人關注。這處名為中建國際港的樓盤，開盤當天即創造1462套房源一日售罄、認購金額達37.9億元的2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售成交紀錄。“數不清的排隊者，買房就跟搶白菜似的……”從中“搶到”一套房的陳女士這樣形容她當天買房的經歷。
類似“搶房大戰”，近期一再上演:北京的首開熙悅山、金融街(行情,問診)融匯均實現開盤當天“日光”，很多購房者空手而歸；就連一向“賣得慢”的別墅項目也出現“日光”，北京鴻坤林語墅開盤當日34套房源即被認購一空。
頻現的“日光盤”不斷沖擊著人們的眼球、推高著市場的預期。究竟是什么原因突然點燃了人們的購房熱情——關鍵性因素還是價格。
以中建國際港為例，開發商對外宣稱的房屋開盤均價是24500元每平方米，記者多方采訪購房者，購房價格普遍介于22000元至27000元之間；而同時期，周邊2010年以后交付的次新二手房價格普遍已在29000元每平方米到33000元每平方米之間，相比之下，中建國際港價格優勢明顯。“買到就等于賺到。”很多購房者這樣告訴記者。
為什么同樣的地段，新房價格出現了與地區均價背離的情況？這與北京今年來強勢推動的“限價”政策不無關系。
3月30日，北京市出臺規定:要求市住房城鄉建設部門“提高商品房預售許可門檻、加強商品房銷售價格引導”，“對報價明顯高于項目前期成交價格”“周邊在售項目價格”且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。
類似中建國際港這樣的樓盤，正是在政府指導價之下產生的低價樣板。
政府以價格審批指導的方式，幫購房者和開發商“砍價”，希望達到調控房價的目的；而對于“不聽話”的開發商，政府不核發預售證，不準其銷售。從政策的出發點來看，這無疑是抑制高房價最有力、最有效的做法。不過，一處中建國際港注定無法成為所有購房者的“福音”。它的熱銷不僅是價格低于周邊，同時也在于其供應十分有限。
在這里“搶”到一處房源的陳女士告訴記者，她之所以能夠購房成功絕對與“幸運”無關，在這個過程中，她幾乎動用了自己所有的社會關系來實現自己的購房目標，其中的隱性成本外人根本不知道，對于那種單純拿號、排號等搖號的購房者，“真的很難想象他們會如何買到”。
事實上，自從限價政策出臺以來，京城的商品房開盤節奏就已經開始逐漸放慢。對于限價政策的直接調控目標，各個開發企業雖然感覺到了壓力但仍舊應對有道。一位不愿意透露姓名的北京知名開發企業財務總監直白地告訴記者，現在向上報預售價格，主管部門一次肯定不會批準，但開發企業不著急，最多是延遲開盤的時間，對于資金充裕的企業來講，晚幾個月推新盤壓力并不明顯，而且到時候房價可能會更可觀。
不僅如此，很多已經開盤的開發企業為規避政策限制，開始在銷售方式上“各顯神通”。上周，北京南六環外的多處樓盤就被曝出，開發商為規避價格限制，通過另簽精裝修和一個強制車位使用權的合同。一份購房合同被拆分成三份、變相漲價，與政府價格管制玩起“捉迷藏”。而“組合銷售”也成為京城房地產市場限價背景下出現的新名詞。
“只有當低價樓盤大規模出現時才會對市場均價產生實質性的影響。”中原地產研究總監張大偉表示，擠牙膏式出現的低價樓盤只能成為人們眼中投資的價格洼地。
事實也證明，目前開發企業的拖延，造成的直接后果并非是房價的應聲而落，而是市場供應的突然緊張，這種短時間內突然放大的供需矛盾不僅讓很多購房者買不到房子，也在某種程度上加大了市場的恐慌情緒，強化了人們對后市看好的預期。
限價政策目前依舊是套在北京房地產企業頭上的一個緊箍咒，雖然它有效地抑制了新開樓盤無所顧忌的漲價行為，但在限房價的同時，北京市似乎并沒有限地價的想法，僅僅是不斷創下新高的土地樓面價格就足以支撐京城房價持續上漲的預期。
在土地價格不斷上漲、市場預期持續升溫、對于開發企業銷售監管的其他配套措施沒有細則的大環境下，限價政策在發揮作用的同時也伴隨著副作用的產生。調控房地產，不是房價數字的調控游戲，面對旺盛的市場需求和高企的市場預期，保證供給、調控預期，用市場的手段解決市場的問題，應是更需思考和關注的問題。
