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2024年11月24日
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在完成房價調(diào)控目標(biāo)的壓力下，讓樓價降溫已成當(dāng)下重要任務(wù)
每個階段有每個階段的任務(wù)，目前，政府最緊迫的任務(wù)是如果房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，存量房方案如何落地的問題。
———同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉
廣州在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上今年應(yīng)該能完成調(diào)控目標(biāo)，因為實施限價措施后，整體成交均價已經(jīng)呈現(xiàn)出穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計這一趨勢會在下半年持續(xù)。
———方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志
炎炎夏日，40℃高溫考驗著全國各大城市之時，樓市版十大火爐城市也出爐了，廣州、北京、深圳、上海、南京等城市位列其中。根據(jù)這十大火爐城市上半年的總體漲幅來看，完成房價調(diào)控目標(biāo)的壓力非常大，年內(nèi)樓市調(diào)控會不會有新變化？
廣州居“火爐”城市之首
上周，中國大部地區(qū)在熱情似火的“橙色”高溫中度過，上海、重慶、武漢、長沙等一些城市堪稱火爐城市，最高溫度達(dá)到40℃。與炎炎夏日相映襯的，還有各大城市高溫不退的樓市。
此輪房價上漲，一線城市領(lǐng)跑全國，二線重點(diǎn)城市緊隨其后，樓市的堅挺讓越來越多的開發(fā)商重新認(rèn)識到這些城市的重要價值，集體重歸一二線城市拿地，地王頻現(xiàn)。然而，這也意味著，這些城市的房價未來有可能持續(xù)上漲。
按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，6月份70個大中城市中，除了溫州的新房價格較去年有所下跌，其他69城房價同比均漲。其中，北京同比漲幅最高，達(dá)16.7%，較5月擴(kuò)大1.2個百分點(diǎn)；廣州漲幅16.5%，位居全國第二。在此背景下，就連一向唱衰房地產(chǎn)市場、被網(wǎng)友戲稱“空軍一號”的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也轉(zhuǎn)而“唱多”，并且預(yù)測：由于地方政府財政壓力影響中央，明年年初房價將持續(xù)上漲。
房價上漲，又一次赤裸裸地擺在老百姓面前，尤其是房價上漲過快的城市，老百姓購房壓力與日俱增。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)控數(shù)據(jù)，記者統(tǒng)計了上半年房價同比漲幅最大的10個城市，廣州、北京、深圳、上海、南京、廈門、鄭州、福州、烏魯木齊、沈陽跑在全國前列，漲幅分別為11 .63%、11 .42%、9 .95%、8 .37%、8 .20%、7.32%、6.87%、6.67%、6.35%、5.50%，堪稱樓市中的“火爐城市”。此外，南昌、長沙與沈陽的漲幅持平，也達(dá)到5.50%左右。
從榜單中可以看出，除了四大一線城市外，華東、華中、東北、西北幾大區(qū)域的重點(diǎn)城市都赫然在列。
8城樓價漲幅超過6 .5%
按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年城鎮(zhèn)居民人均總收入14913元。其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13649元，同比名義增長9.1%；扣除價格因素實際增長6.5%。
反觀這10個火爐城市，廣州、北京、深圳、上海、南京、廈門、鄭州、福州有8個城市的上半年房價總體漲幅均超過6.5%。單就剛剛過去的6月份為例，這8個城市6月份同比增幅分別為16 .50%、16 .7%、16%、14 .40%、12 .30%、11.90%、10.40%、11%，同比增幅更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過6.5%。這也就意味著，十大火爐城市中，有八個城市的房價漲幅，高于同期全國居民人均可支配收入的實際增長幅度。
為什么是它們？四大一線城市連續(xù)六個月領(lǐng)漲全國，上半年廣州一手住宅均價攀升至16082元/平方米，一手住宅銷售總額達(dá)到6328409.29萬元，比去年上半年的3990818.3萬元增長58.6%；北京一手住宅成交均價達(dá)到22537元/平方米，一手住宅成交約4.5萬套，創(chuàng)下近四年新高；上海一手住宅成交均價為23966元/平方米，一手住宅成交605萬平方米，占2012全年成交面積的64.5%；深圳上半年一手住宅均價達(dá)到21375元/平方米，刷新歷史紀(jì)錄。
供求關(guān)系失衡是重要原因。中原集團(tuán)研究中心針對供求關(guān)系的監(jiān)測顯示，2012年一線城市平均供求比為1 .01，二線城市為0 .86；而到了今年上半年，一線城市平均供求比降為0 .8，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，市場存量下降，房價上升。一線四大城市中，上半年供需關(guān)系無一例外地趨緊，最嚴(yán)重的當(dāng)屬北京，從去年的0 .78降至0 .49，供應(yīng)的減少以及穩(wěn)定的需求是主要原因，但隨著5月份以來調(diào)控力度加大，北京的供求比正逐月回穩(wěn)，6月單月已接近去年月均水平。
然而，廈門、福州、鄭州、南京等二線城市房價為什么漲得快？這些城市作為各區(qū)域中心城市，市場需求量比較大，整體上市場活躍度也都較大。沈陽是東北規(guī)模最大的城市，其對周邊區(qū)域人口吸引力非常大，大量人口涌入沈陽一定程度上推高了房價。福州也是如此，城市擴(kuò)大，人口增加，外地進(jìn)城購房置業(yè)者進(jìn)一步增多，導(dǎo)致房價一路上漲。而南京房價上漲，可能是投資需求較大。南京作為省會城市，雖然收入和G DP都不算高，房價上漲幅度卻異常大，可能是因為其市場回暖，推高了投資需求，進(jìn)而推高了房價。對于廈門來說，其供應(yīng)量本身不大，且經(jīng)濟(jì)水平比較高，吸引外來企業(yè)投資，外來需求如外來投資推高了當(dāng)?shù)胤績r。
完成房價調(diào)控目標(biāo)壓力大
本次“國五條”新政，“已限購城市進(jìn)一步從嚴(yán)”僅北京細(xì)則中有所體現(xiàn)，“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上則基本沒響應(yīng)。此外，存量房交易個稅調(diào)整對市場的影響力被嚴(yán)重高估，征收20%個稅也唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中。
唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價控制目標(biāo)。截至4月初，35個城市公布了2013年度房價控制目標(biāo)，目標(biāo)大致相同：2013年房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅。以十大火爐城市來看，北京、上海明確2013年房價控制目標(biāo)即全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定。廣州、深圳、南京、廈門、福州等城市均明確2013年廣州新建商品住房價格漲幅要低于本市人均可支配收入的實際增長速度。
然而，根據(jù)上半年這十大火爐城市的總體漲幅來看，完成房價調(diào)控目標(biāo)的壓力比較大。上半年，北京一手住宅成交均價達(dá)到22537元/平方米，而去年全年成交均價約為2.07萬元/平方米；上海上半年一手住宅成交均價為23966元/平方米，去年全年成交均價為21412元/平方米。兩城上半年樓市成交均價已高于去年成交均價。
此外，南京市上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21210元，同比名義增長9.4%，剔除價格因素，實際增長8.9%左右，而南京上半年房價漲幅達(dá)到8.20%；廈門上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20620元，同比名義增長8.3%，而廈門上半年房價漲幅7.32%；福州上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16957元，同比增長9.6%，而福州上半年房價漲幅6 .87%。這幾個城市上半年樓價漲幅與本市人均可支配收入的實際增長速度或名義增長速度已比較接近。
在業(yè)內(nèi)人士看來，各地通過限制簽發(fā)預(yù)售證以及限制高價房網(wǎng)簽的辦法，雙管齊下以達(dá)到控制“價格飆漲”的目的，而市場上的實際房價漲幅，一定還遠(yuǎn)高于已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)。
高溫怎么降？
“今年上半年，調(diào)控房價的目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到；下半年，上行的壓力依然存在。”7月24日，在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第13屆年會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生感嘆，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的各項指標(biāo)處于本輪調(diào)控以來的高位，因此情況較為嚴(yán)峻。
在嚴(yán)厲的問責(zé)制度下，讓樓價降溫已成為當(dāng)下重要的任務(wù)。以廣州為例，預(yù)計2013年廣州城市居民人均可支配收入增長11%，城市居民消費(fèi)價格指數(shù)漲幅控制在3.5%左右，也就是說，廣州今年的房價控制目標(biāo)應(yīng)該在7.5%左右。而廣州今年上半年的過高漲幅，使得下半年房價不能升，只能降。
在此背景下，樓市調(diào)控會不會有新變化？房地產(chǎn)調(diào)控還有很多“后手”，如房產(chǎn)稅，日前國稅總局也罕見表態(tài)，要研究個人房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大。再如二手房銷售嚴(yán)格征收20%的個稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，下半年調(diào)控政策基本穩(wěn)定，房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)有很大可能性出爐。然而，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，在當(dāng)前特定的市場環(huán)境下，即使房地產(chǎn)稅出臺，常規(guī)稅率和偏重于對增量增收的實施方法，難以從根本上抑制投資需求，也無法遏制樓價的繼續(xù)上升，甚至?xí)蚣哟蠓课菔褂眠^程中的持有成本，最終推高租金和售價。他還提醒，對地方政府來說，最難的是“長效機(jī)制”的問題，這不是依靠房產(chǎn)稅就能輕易解決問題的。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，七八月為傳統(tǒng)淡季，成交量將有所下滑，房價趨于平穩(wěn)，從而緩沖下半年的整體房價漲勢，所以下半年如果沒有異常的市場狀況，政府應(yīng)該不會有明顯的動作。“每個階段有每個階段的任務(wù)，目前，政府最緊迫的任務(wù)是如果房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，存量房方案如何落地的問題”。
記者了解到，當(dāng)前各地房管部門普遍的、最快見效的做法是：高檔項目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價格的漲幅、低檔房加緊審批入市。在廣州，近日就有消息稱，廣州市房管局召集了業(yè)內(nèi)人士商討樓市調(diào)控形勢與對策。由于上半年廣州樓價漲幅過大，基于此，政府有意出臺新政，繼續(xù)對中心區(qū)域?qū)嵭邢藓灐⑾奘邸⑾迌r，同時，對于非中心城區(qū)則可能放寬銷售限制，進(jìn)一步增加郊區(qū)低價房的成交量，從而拉低全市均價。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上今年應(yīng)該能完成調(diào)控目標(biāo)，因為廣州實施限價措施后，整體成交均價已經(jīng)呈現(xiàn)出穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計這一趨勢會在下半年持續(xù)。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在一定水分，從實際情況看，今年樓價漲幅不可能控制在7.5%。
