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2024年11月24日
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◎張寶全，江蘇鎮(zhèn)江人，畢業(yè)于北京電影學(xué)院導(dǎo)演系。
◎1976年入伍，當(dāng)過戰(zhàn)地記者和貓耳洞作家。
◎1992年投身商海，現(xiàn)為今典集團(tuán)董事長(zhǎng)，中國(guó)EVD產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)。
◎作品：報(bào)告文學(xué)集《強(qiáng)兵強(qiáng)將》中篇小說集《啊，哈雷》、《火祭》、影視劇本集《第一百首歌》
◎項(xiàng)目：今典花園、今日家園、空間·蒙太奇、蘋果社區(qū)、蘋果派、蘋果二十二院 街、三亞亞龍灣紅樹林酒店、今日美術(shù)館等。
他是中國(guó)2001年房地產(chǎn)風(fēng)云人物，2005年中國(guó)書法年度人物，CCTV2005年度經(jīng)濟(jì)人物提名人物，2006年北京十大影響力人物，今日美術(shù)館創(chuàng)始人，中國(guó)EVD產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)，國(guó)產(chǎn)高清碟機(jī)標(biāo)準(zhǔn)EVD產(chǎn)業(yè)代表人物。
他出身于江蘇鎮(zhèn)江一個(gè)普通工人家庭，下過鄉(xiāng)，做過木匠，當(dāng)過兵，做過戰(zhàn)地記者和貓耳洞作家，經(jīng)歷過血與火的洗禮。1988年轉(zhuǎn)業(yè)后，以當(dāng)年筆試第一名的成績(jī)考入北京電影學(xué)院導(dǎo)演系，寫過劇本、當(dāng)過導(dǎo)演，出過個(gè)人小說集、影視劇本集、報(bào)告文學(xué)集……
他就是今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全，房地產(chǎn)界有名的文化商人。他堅(jiān)持每晚睡前一定讀書，并對(duì)最近讀過的《貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)》、《最美的詩(shī)詞》贊不絕口。
在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目性價(jià)比的同時(shí)，張寶全特別注重觀念創(chuàng)新和地產(chǎn)與文化的互動(dòng)，今典花園、今日家園、空間·蒙太奇、蘋果社區(qū)、蘋果派、柿子林卡、三亞紅樹林度假酒店……無不在地產(chǎn)界產(chǎn)生重大反響，而今日美術(shù)館的成功運(yùn)營(yíng)，以及蘋果二十二院街的開發(fā)，又開創(chuàng)了房地產(chǎn)與當(dāng)代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合性運(yùn)營(yíng)的典范。今典集團(tuán)對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的重視，同時(shí)也為集團(tuán)的多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略奠定了良好的基礎(chǔ)。
年前，今典集團(tuán)拍得位于三亞灣、面積達(dá)400畝的產(chǎn)權(quán)式酒店用地，并已簽下土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。僅半年時(shí)間，張寶全就在三亞海棠灣、三亞灣連拿兩塊地，但比他再度拿地更讓業(yè)界震驚的，是他在三亞灣這塊400畝的地塊上將建5座五星級(jí)的產(chǎn)權(quán)式酒店，總面積超過40萬(wàn)平米，這將成為中國(guó)目前最大的產(chǎn)權(quán)式酒店集群。
那么，張寶全此番為何如此看好產(chǎn)權(quán)式酒店？多座星級(jí)酒店“扎堆”經(jīng)營(yíng)，是否會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)？一貫堅(jiān)持文化與地產(chǎn)并重的他，如何看待今天的城市文化建設(shè)？他又會(huì)給地產(chǎn)界帶來哪些創(chuàng)新理念？亞龍灣紅樹林酒店
篇章一 中國(guó)進(jìn)入體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代
商務(wù)部副部長(zhǎng)于廣洲3月24日表示，隨著我國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）超過2000美元，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)總體空間進(jìn)一步擴(kuò)大，中國(guó)正在向消費(fèi)型國(guó)家過渡。
對(duì)此，張寶全認(rèn)為，這必將助推中國(guó)從功能消費(fèi)時(shí)代向體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代轉(zhuǎn)變。這一新的消費(fèi)時(shí)代的到來，需要?jiǎng)?chuàng)新商業(yè)模式，才能抓住市場(chǎng)機(jī)遇。“走在最前面的羊，可能最先吃到草，也可能最先遇到狼，如何既能最先吃到草，而且能避開狼，才是最重要的。”
文化成為體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)主體
張寶全認(rèn)為，中國(guó)正在由買新衣、穿新鞋的簡(jiǎn)單功能消費(fèi)進(jìn)入更高層次的精神文化層面的生活消費(fèi)，也就是體驗(yàn)式消費(fèi)。因?yàn)槲幕募±沓蔀樯罘绞街兄匾奈幕危o人們帶來感覺享受。
上海新天地最重要的標(biāo)志就是體驗(yàn)式商業(yè)魅力的形成和商業(yè)價(jià)值的形成。許多人去那兒純粹為了“逛”。往往是體驗(yàn)的過程中，帶來消費(fèi)。這是因?yàn)樾绿斓氐慕ㄖh(huán)境等等共同構(gòu)成了一種消費(fèi)文化，從而吸引人們?nèi)ァ肮洹薄Ｈ绻c其他商業(yè)一樣，又怎么吸引那么多人去“逛”呢？同樣，人們喜歡去星巴克喝咖啡，也是將其作為一種文化去消費(fèi)，而非咖啡本身所具有的功能。
“這些例子表明，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商品本身已經(jīng)沒什么太大的意義。人們的消費(fèi)將更多轉(zhuǎn)移到商品和環(huán)境構(gòu)成的文化，或者說消費(fèi)方式帶來的不同的感覺。”
他直言，中國(guó)傳統(tǒng)的商業(yè)建筑早已經(jīng)過剩了，而大量的符合體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)建筑卻極其匱乏。二十二院街、畫廊、美術(shù)館等精神層面的產(chǎn)品就是要在房地產(chǎn)開發(fā)過程中將其融合進(jìn)去，不但成為文化的容器，更成為承載符合今天體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的生活方式，滿足人們對(duì)于體驗(yàn)的需求。
“度假時(shí)代”已經(jīng)到來
于廣洲在中國(guó)發(fā)展高層論壇上說，改革開放以來，中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)。目前，中國(guó)是世界上消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一，已成為世界上第一大國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)。預(yù)計(jì)到2015年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將增加到28億人次。
數(shù)據(jù)表明，1999年中國(guó)實(shí)行長(zhǎng)假制度之前，度假只占中國(guó)旅游市場(chǎng)總份額的8.6%。開始長(zhǎng)假制度之后，人們用于休閑享受的時(shí)間多了起來，但度假仍然被認(rèn)為是“奢侈”的行為——不僅是金錢上的奢侈，更是時(shí)間上的奢侈。
張寶全認(rèn)為，“旅游時(shí)代”，人們更關(guān)注于怎么把假期最大利用，而“利用”的方式就是把行程表排得滿滿的，最具代表性的，大概就是那些出境旅游拖著大手提箱趕旅游巴士的游客了。
隨著長(zhǎng)假的“新鮮勁”過去，“長(zhǎng)假觀光”的負(fù)面效應(yīng)逐漸凸顯，更重要的是人們旅游視野的開闊，“度假”的概念逐漸開始深入人心。2007年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，以度假為主要目的的旅游者，在旅游市場(chǎng)中所占的比例，已經(jīng)增長(zhǎng)到了37.3%，中國(guó)開始朝“度假時(shí)代”快速發(fā)展。
他認(rèn)為，新勞動(dòng)法帶薪假期的推出，更是為這一轉(zhuǎn)變推波助瀾。據(jù)海南省假日辦的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，春節(jié)黃金周期間，僅假日辦在冊(cè)的21家酒店，日接待人數(shù)就超過1萬(wàn)人次，入住率持續(xù)爆滿，而停留3天以上的已經(jīng)占到了89.04%，海南酒店收入同比增長(zhǎng)超過了130%。相關(guān)人員表示，這幾十萬(wàn)旅游者中，有相當(dāng)一部分已經(jīng)是第二次甚至更多次來到海南，他們?cè)诤Ｄ系幕顒?dòng)方式已經(jīng)不再是去天涯海角等旅游景點(diǎn)，而是找間酒店住下來享受天光海色。
對(duì)于旅游經(jīng)濟(jì)、旅游市場(chǎng)的這一變化，張寶全判斷，中國(guó)正從“旅游時(shí)代”全面進(jìn)入“度假時(shí)代”。這意味著旅游地產(chǎn)將成為投資熱點(diǎn)，意味著人們開始將度假作為一種生活方式，意味著這將成為一大市場(chǎng)商機(jī)。
此外，張寶全認(rèn)為，三亞近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)，也得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人們精神文化需求的增長(zhǎng)，生活方式的改變，推動(dòng)了三亞旅游地產(chǎn)和旅游價(jià)格的增高。作為旅游經(jīng)濟(jì)，三亞獨(dú)特的自然資源和人文資源構(gòu)成了它獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，這是其他城市不具備的，所以，三亞才剛剛進(jìn)入到一種快速增長(zhǎng)期。我相信，三亞會(huì)發(fā)展地更好。”
做真正意義的產(chǎn)權(quán)式酒店
盡管如此，為何之前產(chǎn)權(quán)式酒店在三亞的“地產(chǎn)熱”中表現(xiàn)平平呢？
張寶全表示，目前市面上大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店打著“產(chǎn)權(quán)”的旗號(hào)，其實(shí)只有開發(fā)商持有整體產(chǎn)權(quán)，而消費(fèi)者購(gòu)買的只是酒店的所有權(quán)，因此一旦酒店管理陷入困境，最終投資將血本無歸。
今典在三亞灣開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式酒店，每一間房都有獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，也就是說，業(yè)主擁有的不再僅是酒店房間的使用權(quán)，而是可以進(jìn)行交易的真正的產(chǎn)權(quán)。他說:“這才是真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店，和過去業(yè)主只享有使用權(quán)的‘分時(shí)度假酒店’完全是兩回事。”
對(duì)于此番大規(guī)模進(jìn)入產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)，張寶全表示，“每個(gè)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的資源，或者說優(yōu)勢(shì)去做地產(chǎn)開發(fā)。在資源的整合上要1+1=3。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店管理品牌與地產(chǎn)品牌相結(jié)合形成的。今典具備了這兩個(gè)條件。”
他告訴記者，今典下屬的酒店管理公司——紅樹林酒店管理公司，亞龍灣的紅樹林酒店就是由其打理，2005年開業(yè)，僅8個(gè)月即實(shí)現(xiàn)贏利，去年一年贏利更是接近兩億。連續(xù)三年蟬聯(lián)最受歡迎的酒店“金枕頭獎(jiǎng)”。其經(jīng)營(yíng)毛利率達(dá)到64.95%，在中國(guó)酒店里堪稱第一，幾乎達(dá)到現(xiàn)行酒店的兩倍。
三亞灣產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，不僅有紅樹林酒店管理公司的品牌優(yōu)勢(shì)，更有今典集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)為支撐。據(jù)了解，除了5座產(chǎn)權(quán)式酒店之外，三亞灣項(xiàng)目還將融入今典的各個(gè)“招牌項(xiàng)目”：二十二院街、今日美術(shù)館、電影院等等，并將“原版復(fù)制”迪拜七星級(jí)帆船酒店旁那座響譽(yù)世界的水上樂園。
對(duì)于外界質(zhì)疑“扎堆”經(jīng)營(yíng)是否會(huì)帶來商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，張寶全的回答是，“酒店與其他商業(yè)不同的是，其他商業(yè)‘扎堆’會(huì)互相競(jìng)爭(zhēng)，有可能造成兩敗俱傷。而酒店‘扎堆’，可以給來此度假的人們提供多種體驗(yàn)的選擇性。所以，酒店越是“扎堆”，越好經(jīng)營(yíng)，‘孤單’反而沒有那么大的號(hào)召力。”
創(chuàng)新商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)保值增值
記者了解到，在三亞灣產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目上，今典推出的是一種基于真正標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理運(yùn)營(yíng)方式的、公開、清晰、靈活、可靠的產(chǎn)權(quán)式酒店商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。
這種商業(yè)模式有三個(gè)要點(diǎn):一是每間房擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，是業(yè)主的自有資產(chǎn)，這是對(duì)購(gòu)房者的基本保障。
二是依托今典品牌的酒店資源“共享”，這既是購(gòu)房者投資回報(bào)的保障，又讓購(gòu)房者買一個(gè)城市一家酒店的房，卻享受到在更多城市更多不同風(fēng)格檔次酒店的度假體驗(yàn)。
三是“加權(quán)式”的利潤(rùn)分配方式，通過紅樹林酒店管理公司對(duì)酒店真正標(biāo)準(zhǔn)的酒店運(yùn)營(yíng)管理，和清晰完善的利潤(rùn)分配計(jì)算公式，讓購(gòu)房者獲得不斷增長(zhǎng)的酒店利潤(rùn)回報(bào)。并將一切相關(guān)數(shù)據(jù)通過項(xiàng)目網(wǎng)站及時(shí)公示，讓業(yè)主隨時(shí)查詢、并能夠隨時(shí)計(jì)算出自己的投資回報(bào)。
他預(yù)測(cè)，該產(chǎn)品的投資者，三亞會(huì)占到20%，外部投資會(huì)占到80%。
張寶全還透露，這種“商業(yè)模式”將成為今典日后在其他城市推出產(chǎn)權(quán)式酒店的一個(gè)重要支撐。對(duì)于目標(biāo)城市，他認(rèn)為至少具備兩個(gè)條件，一是對(duì)于旅游度假需求有一定優(yōu)勢(shì)的城市，二是對(duì)于投資需求有一定優(yōu)勢(shì)的城市。
另?yè)?jù)了解，三亞灣項(xiàng)目4月即將動(dòng)工，而7、8月份即將開始在全國(guó)范圍內(nèi)銷售。那么，商業(yè)是否會(huì)成為未來今典集團(tuán)的主要發(fā)展方向？張寶全表示，會(huì)根據(jù)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力去做產(chǎn)品，住宅開發(fā)與商業(yè)開發(fā)會(huì)并重，而在土地的獲取方面，集團(tuán)會(huì)很慎重。
篇章二 塑造個(gè)性化的城市文化
“建筑是在特定時(shí)間里營(yíng)造的空間，這個(gè)空間又包含特定時(shí)間里特定的政治經(jīng)濟(jì)、人文經(jīng)濟(jì)，它反映了那個(gè)時(shí)代的特征。‘千城一面’的本質(zhì)是缺乏文化的多樣性，缺乏文化多樣性是因?yàn)闆]有個(gè)性。”
“千城一面”：城市文化個(gè)性的缺失
關(guān)于我國(guó)目前的城市存在的“千城一面”的怪現(xiàn)象，張寶全認(rèn)為，這是中國(guó)特定歷史條件下的必然產(chǎn)物。
當(dāng)前，中國(guó)人均GDP達(dá)到2000美元，從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)人均GDP處于1000—3000美元的時(shí)候，正是這個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)變化最劇烈的時(shí)期，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景普遍看好，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心增加，消費(fèi)能力大大增加，造成了市場(chǎng)巨大的需求;其次，中國(guó)城市建設(shè)規(guī)模每年達(dá)到二三十億平米，這是前所未有的。房地產(chǎn)大規(guī)模、大面積的開發(fā)，必然造成城市景觀的蒼白、單一，甚至失調(diào);三是中國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，社會(huì)各方面都在發(fā)生深刻變化。
“建筑記錄了人類文明發(fā)展的歷史、社會(huì)發(fā)展的歷史。‘千城一面’同樣也是記錄中國(guó)這段歷史的產(chǎn)物。但并不代表沒有人去改變它，歸根結(jié)底是一種覺悟的改變。要知道，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、物質(zhì)對(duì)文化的青睞是誰(shuí)也阻擋不住的！”
在他看來，中國(guó)集合式的建筑模式，抹殺了個(gè)性化的需求，特別是個(gè)性化的需求在產(chǎn)品供應(yīng)中也被抹殺掉了，也是造成建筑重復(fù)性、同樣性的原因。他指著窗外的一個(gè)建筑對(duì)記者說:“這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位配給的住房，是很典型的例子。”
此外，他還從文化的角度分析：“過去，一條街的形成需要幾十年甚至上百年，現(xiàn)在一條街兩三年就形成了。由于沒有文化積淀，外形單一、雷同，表象上是一模一樣，本質(zhì)則是沒有個(gè)性。如果這條街的居民，都能夠表現(xiàn)自己的一種文化傾向，那么，文化的多樣性自然就形成了。”
“我認(rèn)為，文化多樣性是建立在一種文化的簡(jiǎn)單性和文化的個(gè)性的基礎(chǔ)上的，這才是一種文化的豐富。所以，盡管今天我們?cè)诮ㄖ献隽烁鞣N各樣的附加的東西，但都與生命之間沒有太大的關(guān)系。”
他表示，“千城一面”需要時(shí)間來修補(bǔ)。政府在城市文化保護(hù)過程中要有前瞻性，能夠預(yù)先規(guī)避矛盾，在文化與利益的博弈中做好取舍。至于開發(fā)商，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求提供相應(yīng)的產(chǎn)品。當(dāng)供應(yīng)違背了需求，或者需求變得很糟糕，開發(fā)商會(huì)被淘汰掉。
特色城市文化提升城市競(jìng)爭(zhēng)力
中世紀(jì)，市政廣場(chǎng)是一種很具有代表性的城市文化核心區(qū)，是人們發(fā)表公共演說的地方，也是代表著革命的地方。到了工業(yè)文明時(shí)期，城市文化具有標(biāo)志性的就是像國(guó)貿(mào)這樣的地方，最高檔、最時(shí)尚的酒店、寫字樓鱗次櫛比，體現(xiàn)了物質(zhì)財(cái)富消費(fèi)的頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在，當(dāng)我們從工業(yè)消費(fèi)轉(zhuǎn)向精神文化消費(fèi)之際，城市文化側(cè)重的應(yīng)該是文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、時(shí)尚……這些元素構(gòu)成了我們新的城市文化的核心，它會(huì)成為最吸引人們的地方。
作為文化地產(chǎn)的實(shí)踐者和探索者，張寶全依然從文化商人的視角審視著城市文化的變遷。
而無論是今典花園、今日家園、空間·蒙太奇，還是蘋果社區(qū)，每一部“作品”都凝結(jié)著張寶全對(duì)于文化的執(zhí)著追求和城市文化的精心塑造。
今天，在二三線城市日益成為城市建設(shè)主戰(zhàn)場(chǎng)的時(shí)候，張寶全認(rèn)為，這些城市已經(jīng)意識(shí)到引進(jìn)更多人文資源、塑造城市文化肌理的重要性，這不僅能夠提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力，也會(huì)讓城市更有魅力。
對(duì)于不久前今典集團(tuán)拍得三亞灣達(dá)400畝的產(chǎn)權(quán)式建設(shè)用地，張寶全也將其歸功于集團(tuán)在塑造城市文化方面的優(yōu)勢(shì)。他說:“我想，三亞政府看中的是我們能夠完善城市文化功能，能夠滿足人們對(duì)于精神層面的需求，讓來此休閑旅游的人們能夠看到更多三亞獨(dú)特的人文風(fēng)情。”
但他表示，由于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性，因此，不可忽視地域文化在地產(chǎn)開發(fā)中的重要性。“北京的生活方式和三亞絕對(duì)是不一樣的，旅游的生活方式和工作學(xué)習(xí)的生活方式也是不一樣的，最終都會(huì)體現(xiàn)在建筑的功能、風(fēng)格、空間上。我認(rèn)為每個(gè)建筑產(chǎn)品都要有所不同，北京的二十二院街強(qiáng)調(diào)中國(guó)傳統(tǒng)文化的符號(hào)，安徽二十二院街會(huì)引入徽式建筑的文化符號(hào)，三亞的二十二院街更會(huì)考慮熱帶風(fēng)情以及東南亞的一些文化元素。”
蘋果二十二院街：打造文化的容器
蘋果二十二院街，距離北京國(guó)貿(mào)600米，總建筑面積接近5萬(wàn)平米，由30多個(gè)獨(dú)具自然與人文底蘊(yùn)的現(xiàn)代院落組成，以國(guó)際畫廊為主要業(yè)態(tài)，集酒吧、茶吧等于一條街。
這些院落自然生長(zhǎng)在15000平米的城市綠地旁，它抽象了中國(guó)民居建筑文化符號(hào)，再用現(xiàn)代建筑手法平行構(gòu)置而成，憑借著其深厚的自然景觀與人文特質(zhì)徹底顛覆了傳統(tǒng)的商街形態(tài)，充分詮釋了體驗(yàn)商業(yè)時(shí)代的核心價(jià)值——自然、人文、現(xiàn)代，在用現(xiàn)代文明重塑自然與人文的同時(shí)，也保留了現(xiàn)代文明所帶來的繁榮、舒適與便利，是體驗(yàn)時(shí)代真正具有自然特質(zhì)、人文價(jià)值和現(xiàn)代語(yǔ)境的獨(dú)一無二的院落商街。
記者了解到，蘋果二十二院街是從今典集團(tuán)總裁張寶全的一張手繪圖開始，設(shè)計(jì)規(guī)劃歷時(shí)兩年，融合了國(guó)內(nèi)外十幾家頂級(jí)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和幾十位頂級(jí)設(shè)計(jì)師的心血。規(guī)劃將人文、自然、個(gè)性在一個(gè)建筑集群內(nèi)得到了高度融合，為蘋果社區(qū)乃至整個(gè)CBD區(qū)域創(chuàng)造了極具個(gè)性魅力的建筑集群，更被認(rèn)為是中國(guó)現(xiàn)代建筑藝術(shù)的代表性作品，作為最大展品入圍了2004年度的中國(guó)首屆國(guó)際建筑藝術(shù)雙年展，并被中國(guó)美術(shù)館永久收藏。
從設(shè)計(jì)方案的反復(fù)修改、不斷演進(jìn)中，可以清晰地看到，張寶全對(duì)于真街、真鋪、真院、真景的營(yíng)造，對(duì)自然、人文、現(xiàn)代的思考與追尋，對(duì)體驗(yàn)商業(yè)時(shí)代來臨的感受與領(lǐng)悟。
那么，這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)初衷到底是什么呢？“這是我們對(duì)于體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)所做的一種探索。二十二院街就是以院街的形式解決新的建筑怎樣引進(jìn)新的人文價(jià)值、怎樣引入自然，讓這條新建的街道，具有不同的時(shí)間感，不同的質(zhì)感，不同的人文價(jià)值。這是二十二院街建造的初衷。”他表示，上海新天地是對(duì)一個(gè)老建筑通過現(xiàn)代建筑元素的演繹，使其成為體驗(yàn)式的商業(yè)建筑模式，而蘋果二十二院街是中國(guó)在大面積建筑開發(fā)這樣一個(gè)同一時(shí)間同一空間，并且是短時(shí)間形成的空間里，構(gòu)造自然和人文融合的商業(yè)建筑模式。“二十二院街開街后，會(huì)和秀水街、798藝術(shù)館一樣成為北京地圖上一個(gè)標(biāo)志性的人文街景。”張寶全胸有成竹地說。
篇章三 城市建設(shè)要立足城市功能
“中國(guó)正在由一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)向現(xiàn)代化的國(guó)家轉(zhuǎn)變。我認(rèn)為，中國(guó)城市化的發(fā)展態(tài)勢(shì)就是鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化，小城鎮(zhèn)城市化，小城市大城市化這樣一個(gè)推進(jìn)的過程。”
政府要控制城市發(fā)展整體功能
就歐美國(guó)家與中國(guó)在城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的差異，張寶全認(rèn)為，改革開放讓中國(guó)的城市化得到快速發(fā)展，也正因?yàn)榘l(fā)展速度太快，造成城市建設(shè)很粗糙。同時(shí)城市規(guī)劃、土地規(guī)劃有點(diǎn)虛擬化，開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)，消費(fèi)者被動(dòng)買房。
另外，城市中一個(gè)區(qū)域的建筑常常因?yàn)榻ㄖr(shí)間不同，產(chǎn)生很大的差異，造成城市景觀不和諧等問題，這需要政府對(duì)城市發(fā)展有整體功能的控制。在土地出讓上，是一次性出讓，還是分割出讓，政府也要考慮清楚。此外，我們現(xiàn)在往往將后人的很多權(quán)利都?jí)艛嗔耍@必然會(huì)帶來今天的狀況。
歐美國(guó)家能夠保留百年建筑，一方面是由于發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，有上百年的歷史；另一方面也在于他們?cè)诔鞘邪l(fā)展的過程中有意識(shí)地采取了一種資本主義的發(fā)展模式，土地私有化，這讓土地所有者對(duì)于土地肩負(fù)著責(zé)任感。
他建議，城市化擴(kuò)張的過程中，政府對(duì)于城市規(guī)劃、土地供應(yīng)要嚴(yán)格控制，因?yàn)槌鞘袃r(jià)值的營(yíng)造就是城市規(guī)劃部門對(duì)于城市未來功能的定位。而且在執(zhí)行土地政策和土地制度過程中，當(dāng)長(zhǎng)期規(guī)劃與短期利益相互沖突，城市功能與經(jīng)濟(jì)利益相互沖突的時(shí)候，城市規(guī)劃如果不能很好地被考慮，即使考慮了也不能很好地被執(zhí)行，而且可能在執(zhí)行過程中還被不斷改變，那么，這種短視行為必將削弱甚至破壞城市未來的功能。
社會(huì)文化水平?jīng)Q定城市建設(shè)水平
張寶全直言，目前中國(guó)城市建設(shè)中出現(xiàn)的種種問題，是快速發(fā)展過程中的國(guó)家必然要付出的代價(jià)，而且是很難避免、也無法避免的。但是，將城市發(fā)展中出現(xiàn)的問題完全推給開發(fā)商是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)檫@不是某一個(gè)人的問題，而是社會(huì)的整體文化水平?jīng)Q定的。“如果北京當(dāng)時(shí)的古城墻沒有拆掉，這將給北京旅游業(yè)帶來可觀的收入。但在當(dāng)時(shí)物質(zhì)極端貧窮的時(shí)代，這些城墻沒有吃飽肚子顯得更為重要。”對(duì)此，他深感惋惜。
他還向記者舉了個(gè)例子，20世紀(jì)90年代初，曾經(jīng)有開發(fā)商將衛(wèi)生間用磚貼到外墻上。“這個(gè)現(xiàn)象折射出，當(dāng)時(shí)對(duì)于文化的貧乏不是某個(gè)人的貧乏，不是開發(fā)商的貧乏，不是消費(fèi)者的貧乏，也不是政府的貧乏，而是中國(guó)整個(gè)社會(huì)的審美文化的貧乏。而這種‘貧乏’更源于文化不值錢。在這種狀況下，政府的主導(dǎo)責(zé)任和控制責(zé)任就顯得非常非常重要。畢竟，開發(fā)商是商人，商人是逐利的。”
對(duì)于近幾年，人們對(duì)于文化的訴求越來越強(qiáng)烈，藝術(shù)家越來越有地位，越來越“值錢”，張寶全認(rèn)為，這主要是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，文化價(jià)值可以通過貨幣的方式顯現(xiàn)出來，具有了商業(yè)價(jià)
“我相信，當(dāng)中國(guó)人均GDP超過4000美金的時(shí)候，城市中不協(xié)調(diào)的建筑也會(huì)消失。因?yàn)榧词归_發(fā)商不懂文化，他也一定會(huì)去找好的設(shè)計(jì)師去賦予建筑更多的附加值。市場(chǎng)也好，社會(huì)也好，必然會(huì)有一只手去調(diào)節(jié)。正如眼下，當(dāng)房?jī)r(jià)的漲幅大大超越了市場(chǎng)規(guī)律，那么，市場(chǎng)就要將其由不正常的狀態(tài)向正常的狀態(tài)去拐。”
未來城市發(fā)展：多點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)式
談到城市的發(fā)展模式，張寶全表示，實(shí)踐證明，多點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)式比一點(diǎn)中心式更適合城市的發(fā)展，更有利于資源的集約。他說，北京是一點(diǎn)中心式城市發(fā)展模式，這引發(fā)了一個(gè)非常嚴(yán)重的現(xiàn)象，就是建起了“睡城”、“臥城”，人們白天進(jìn)城上班、晚上回家睡覺。不僅浪費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，同時(shí)造成能源的浪費(fèi)和環(huán)境的污染，以及城市效率的降低。 但未來城市的發(fā)展一定是多點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)式，比如像美國(guó)的洛杉磯，這種模式將工作、學(xué)習(xí)、居住等等功能混合在一個(gè)區(qū)域，同時(shí)每個(gè)區(qū)域又有一定的傾向性和特殊性，構(gòu)成一種城市的豐富。人們可以在一個(gè)區(qū)域里生活、工作，減少了包括交通在內(nèi)的諸多不便。如果天通苑、回龍觀按照城市的發(fā)展模式建設(shè)，擁有相應(yīng)的城市配套和基本的生活配套，有產(chǎn)業(yè)作為支撐，真正具備“城市”所應(yīng)具備的功能，就會(huì)產(chǎn)生與今天截然相
他表示，目前，政府在不斷采取措施予以調(diào)整完善，說明政府已經(jīng)意識(shí)到問題所在。對(duì)于“睡城”是否會(huì)在二三線城市出現(xiàn)，張寶全認(rèn)為，幾率不大。但他提到，目前在諸多城市如火如荼進(jìn)行的開發(fā)區(qū)建設(shè)，要吸取“睡城”的教訓(xùn)，不要簡(jiǎn)單地將其作為開發(fā)區(qū)建設(shè)，而要作為功能相對(duì)完善的新興城市。
