以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
新華房產西安7月13日電 由中國房地產研究會、中國房地產業協會及國家發改委城市與小城鎮改革發展中心共同主辦的第五屆中國房地產科學發展論壇在西安召開，本屆論壇的主題為“新型城鎮化與房地產業轉型發展——轉型、合作、發展”。新華房產對論壇進行全程直播。
華生：
大家上午好！我就講這次會議的主題，就是新型城鎮化與房地產業轉型發展，我講幾個問題，第一個就是什么是新型城鎮化？因為今天這個已經成為一個爛熟的口號，但是什么是新型城鎮化？這個跟現在的情況相差很遠，新型城鎮化首先是相對于舊的城鎮化，沒有舊何以為新，原來舊的城鎮化主要特點，就是我們在嚴格的戶籍管理制度下面，使得進城的農民隨著工業化的發展不能融入城鎮化，所以形成了中國的三元式結構，我曾經講過，中國社會實際上是三三制的結構，三分之一的城市戶籍居民、三分之一的農民，還有三分之一的農民工和他們的家屬，這是中國現在的國情，這是我們舊的城鎮化造成的情況。
所謂新型城鎮化，就是要改革這個情況，現在總理說了，新型城鎮化就是人的城鎮化，但是這個人是指呢？這個人首要是指這2.5億農民工和他們的家屬，就是4億多人，以及還在農村的4億多人中的一半以上，進來要進城，要把人定義清楚了，如果你的工作不是為農民工以及家屬，以及不是為將來可能進城的人工作，你做的工作就不是新型城鎮化，你的房地產也是舊的房地產業，不是轉型后的房地產業，這是第一個問題，就是什么是新型城鎮化。
第二個是為什么要搞新型城鎮化呢？是因為我們舊的城鎮化道路走不下去了，舊的城鎮化道路的特點，就是政府通過賣地、通過推高住房的價格，來募集資金，來發展城市，只要土地甩掉人口，這樣一條道路在過去是起了一些歷史作用，到了今天它的副作用越來越大，下來我跟大家分析這個問題，現在潛藏的房地產泡沫，以及現在的金融風險，可能是中國今后10年面臨的最大挑戰，我講過中國的金融風暴的時候，不亞于美國的金融海嘯，我們原來的道路也面臨著內部需求不足的問題，我們隨著工業化進城的農民工和他們的家屬，他們的消費方式還是農村的，他們大量賺的錢，要回到家鄉蓋房子，他們蓋的房子沒有人住，他們在工作的城市是沒有房住的，這是中國資源最大的浪費，包括現在講結構升級和結構轉型，沒有人素質的提高，就不可能有真正的結構轉型。
我們現在的農民工包括他們的子女，他們所接受的教育，根本不能夠適應中國下一步產業升級和結構轉型的需要，所以這些制約都使得原來舊的城鎮化道路走不下去，現在講結構已經成了一個時髦，實際上對中國來說，最大的結構是三個結構，第一個結構就是城鄉的結構，就是我們用隔絕的城鄉的體制造成的這種戶籍的壟斷和隔離。
第二個分配結構，因為中國成為世界上貧富差距最大的國家，第三個結構是人口結構，我們中國還有特殊的計劃生育政策，這三個結構是政府要調整的主體，但是現在我們對主要應該調節的結構并沒有下什么工夫，調節的是不斷變化的那些結構，那些結構市場是可以發揮很大作用，你認為太陽能是新興產業，你去發展，可能過兩年就會過剩了，真正的結構調整是這三大結構，這三大結構市場做不了或者做不好，只有政府做，但是我們現在并沒有真正做，所以新型城鎮化，首先針對的就是第一個結構，就是我們的城鄉結構，第二個分配結構，跟第一個結構也有關系，因為城鄉收入的差距，不管在大國還是發展中國家中，差距都是最大的，因為我們的資源集中在城市，農村和城市的公共服務水平都差得很遠，分配結構跟第一個結構有關聯，第三個結構，計劃生育政策還沒有調整，嚴格實行計劃生育的只是在城市，農村并沒有，這三個結構首先從第一個結構突破，從這個地方開始，應該說是完全正確的，而且也到了不做不行的時候，第二代的農民工越來越成為流民，農村增人不增地，使第二代農民工都成了沒有土地的流民，流民人數占到社會多數的時候，這個社會是不可能穩定的。
為什么搞新型城鎮化？不但是激發內需的需要，不僅是城市化的一般規律，也是我們目前面臨的巨大壓力和挑戰，不轉將來我們可能死無葬身之地。
第三轉型的困難主要在什么地方？中國搞新型城鎮化，脫離不了世界上一般城市化的規律，你再搞中國特色，你出不了社會發展的一般規律，城市化發展的一般規律，我們分析從二戰之后，真正成功實現城市化和現代化轉型的是少數國家，按照世界銀行的統計，加起來一共13個，其中還有幾十萬人口的小國還占了一半多，真正的主要是日本、韓國，我們國家的臺灣地區、香港和新加坡，香港和新加坡都是單獨的城市，還不具備普遍性，絕大多數國家城市化的轉型，二戰以后都不成功。
當年歐美國家的城市化道路，我們重復不了，中國需要借鑒的是二戰以后，東亞比較成功的轉型模式，這個轉型當中的最大困難是什么？最主要的就是城市化過程當中，我們是做房地產的，土地在城市是會大幅度升值的，這是一般規律，但是來到這個城市的絕大多數移民，他們原來的土地是不會升值，或者很少升值的，所以城市化過程中，從全球來說，都存在一個人口資源配置失衡的問題，現在提的很多的口號，比如說同地同價同權，比如說集體土地自由入市，這些口號從根本上說都是有問題的，因為做房地產的都知道，唯一重要的是位置，所有這些口號富裕的只能是城郊的農民，進一步抬高門檻，使遠郊區的農民實現城市化更加困難，沒有制度的強制，我們就會出現像孟買大規模的貧民窟。
真正的困難在于人口和土地權利的分離，簡單的把這些權利歸到成交土地上，解決不了城市化的問題，還會加大城市化轉型的困難，這不僅是中國面臨的問題，也是其他國家已經付出的代價，已經得到了教訓，現在政策文件中很多提法，實際上都是有問題的，沒有真正看到城鎮化轉型的困難所在，這是第三點。
第四個就是怎么樣推進新型城鎮化。因為把這些話都說了以后，實際上有人干新型城鎮化嗎？我看沒有。包括我剛才聽的發言，大家都在做的是傳統城鎮化，沒有人做新型城鎮化，在這個情況下，不管我們喊什么口號，因為我們現有的制度、機制、體制和利益導向，使得大家只能做傳統城鎮化，地方政府要發展經濟、要大干快上，要過日子，要還債，只能利用土地，進一步把土地抓在手里，用土地質押、去融資，我們的房地產商也得益于政府的這種制度框架，在這個里面討一口飯吃，當然房地產吃的這口飯，比其他工業企業要吃得愉快得多，這都是傳統的城鎮化，這條路是走不下去的，最后會導致災難的，但是怎么樣才能做新型城鎮化呢？在現在體制機制不改變的情況下，光說一些口號是不可能真正轉型的，我們今天開會是講轉型，是根本不可能轉型的，因此，在我看來，要真正推進新型城鎮化，關鍵是改變幾個制度，不改變制度，大家可能喊著新型城鎮化，實際上做著傳統城鎮化的事情。
第一件事，最核心的就是新型城鎮化的核心是什么？剛才我們講，你是相對舊而言，你為什么舊呢？因為1958年出臺了戶籍制度，這個戶籍制度的壟斷，在之前農民可以自己進城，沒有現在的問題，因此新型城鎮化的核心就是戶籍制度改革，沒有戶籍制度改革就沒有新型城鎮化，沒有戶籍制度改革就沒有新型城鎮化，因為這是新型城鎮化的核心，這個事情你不做，那基本上什么都沒有做。
現在說要剝離捆綁在戶籍上的這些制度，當然剝離一些好一些，我們不能以剝離的這種說法回避戶籍制度改革。在這方面，真正做過嘗試的，是有過一些地方。
如果推行戶籍制度改革，現在又有一個提法，就是要從中小城鎮首先放開，是從小到大，我曾經說過，我說這是拍腦袋的提法，基本上是完全不可行的，說了也沒有人聽，因為我們的資源都集中在大中城市，大中城市不帶頭進行戶籍制度的改革，哪有什么中小城鎮的戶籍制度的改革。
我又講到浙江了，浙江有一個鎮搞一個試點，就是全國那樣最好的鎮，想把外地農民工市民化，書記算了一下賬，至少需要20年，到沿海那些鎮里面看看，就像剛才講到的那樣，佛山地區城鎮化率的計算方法是有問題的，本地人口少于外地人口，所以外地人口的戶籍化還沒有開始，我們到那些鎮，鎮的書記都會給我們講，大中城市都不搞戶籍制度改革，我為什么要搞戶籍制度改革呢？我也沒有力量解決這個問題，現在很多口號確實是拍腦袋的口號，你說了之后沒有人聽你的。
廣東的村里你讓他們解決外來人口的問題，如果國家沒有特殊的制度和財政安排，這根本是不可能的，從路徑上來說，首先要從大中城市開始，過去在這方面努力的，有過鄭州，是一個中部城市，當時遇到了困難，但是他們的探索、經驗、教訓是值得分析的，我們現在研究新型城鎮化，沒有人研究那個是很奇怪的。
另外一個做的比較好的是重慶，重慶過去我一直不去，前年我專門去了成都，他們是國家的兩個點，因為他們的政治色彩太重，我剛從重慶過來，我覺得重慶的戶籍制度改革是有代表性的，他們把幾百萬農民工進了城，相當一部分進了公租房和公寓房，這個經驗是有價值的，這是真正的新型城鎮化。
第一我講的是戶籍制度改革，而且為什么要從大中城市開始？因為要尊重市場的選擇，農民工為什么要大中城市，到沿海地區呢？因為那有就業，那的生活條件好，不在他就業的地方搞城鎮化，你要把他趕到沒有就業的地方搞城鎮化，那是不行的。
第二，怎么樣推進第一？就是不能回避戶籍制度改革，這個還沒有真正的提到議事日程上，上千萬人口的城市，每年給出一千多人的指標，我推算了一下，它那要實現城市化需要一萬年。
第二個就是土地制度改革，如果說戶籍制度改革是新型城鎮化的核心，土地制度改革是新型城鎮化的基礎，現在在土地制度改革問題上充滿了各種混亂，十七屆三中全會提出的關于土地制度改革的意見，跟這幾年的做法，跟我們這幾年的政策、法律和實際行為，基本上是相反的，可以去對照一下，在土地問題上所出現的混亂，首先是政策和制度的混亂，昨天晚上吃飯，東道主天朗控股集團董事長講到，她對房地產政策感到一頭霧水，我覺得一頭霧水是對的，因為政策本身就是混亂的，一頭霧水是對的，你正確解讀了它。
土地制度改革是新型城鎮化的基礎，這個目的不是光讓城郊的農民都暴富，這個目的也不是光讓我們政府日子過得更好一些，土地制度改革的核心是要解決我們這么多億農民工，以及移居人口怎么在城鎮住下來的問題，現在理論界討論的問題，都不是大家要解決的問題，都是很多人想從里面撈一把，土地制度改革，核心是要達到三個目標。
一個就是要解決我現在的4億的農民工、家屬，以及將來的還有幾億人，還包括中小城鎮移居來的接近1億人，這些多億人超過中國人口的一半，他們在城市安家錢從哪里來的問題，這是土地制度改革的首要目標，我們談土地制度改革誰都想撈一筆便宜，這就偏離了整個改革的方向。
所以，怎么使土地收益，為中國人口一半的人在城市安居，這是全部土地改革需要涉及的問題，人口和土地權益是不匹配的。
第二個土地制度改革也是解決人往哪里去的，人在哪里，我們現在的問題是人在的地方，可能他沒有土地指標，剛才我講的鎮里面安排不了移居人口，也有道理，我們現在國土部分配土地的時候，是按照行政單位分配的，到鎮里面已經沒有指標了，沒有什么指標它為什么要安置人口？安置外來人口呢？我們的土地制度改革，還要解決你跟人往什么地方走是相關的。
剛剛劉會長講到，我們多少年前就提出來，要改變現在的土地制度的無償分配制度，所有的地方要發展都要土地，你愉快的把土地分配出去了，留下了人的問題，分配土地一定要跟人掛鉤，你這個地方的人要往外流動，就要收回土地指標的問題，這才是土地制度改革。
第三個，還要解決土地怎么轉的問題，往哪轉的問題，這就涉及到農業現代化的問題，我們現在農業現代化也面臨幾大問題，現在搞加工農場，我算了一筆帳，20年后，我們有80%的人口城市化了，還有20%的人口，20%的人口是3億，我們還是守住18億畝紅線，一家有20畝地，20畝地搞什么家庭農場？20年后我們也搞不了家庭農場，美國的家庭農場一家耕種幾千畝地、上萬畝地，我們看看日本、韓國、臺灣，我們知道在北大荒可以搞搞家庭農場，在中國絕大多數是搞家庭農戶的道路，因為不具備這個條件。
農業現代化怎么搞法，是先進行農村的土地整理，使它適應于規模化和科技機械化發展的需要，還是先整居民點，這是需要首先提出討論的問題，我以前講過，現在農村搞的絕大多數居民點，都是浪費，因為大部分的人將來都要從那個地方遷走。
因為大部分人要進城，這是全世界的趨勢，人往高處走是誰也擋不住的，從發達國家走過的道路來看，首先是城市化建設，城市化建設的后期和尾聲才是鄉村、村莊的再建設和再合理化，就避免了資源的二次浪費，土地制度改革是大家談得最熱鬧的地方，我也理解這個里面利益很多，但是我覺得基本方向是存在問題的，沒有把土地制度改革和為它服務的主體掛鉤，所有的討論都偏離了軌道。
另外，戶籍制度改革是核心，土地制度改革是基礎，第三個需要財稅和社會保障體系改革去護航，我們現在的財政制度這套體制，是高房價的基本原因，我們商品房住宅承擔了多少義務啊？農田水利建設也要從里面抽成、城市建設也要從里面分擔，我們的房價能不高嗎？我們人為的把房價抬上去了，另外一個是稅收制度，我說你有什么樣的稅收制度就有什么樣的價值體系，美國的稅收、美國的財政收入占GDP的30%，你的稅收怎么收？我們剛從韓國回來，韓國的別墅，現在是收4%的保有稅，一千萬的房子一年是40萬，最高的時候是7%，如果有這個稅收，我們報紙上還天天有那么多的豪宅廣告嗎？住在豪宅里面的人得趕快搬出來了，1個億一年得交400萬，一個月得交30多萬，你還住嗎？那價格體系還會是這樣嗎？什么樣的制度安排有什么樣的房價體系。
還有我們的社保，我們的社保體系，我們的社保從法律上要求，要求定的那個高，參加的人那么少，農民工基本上不參加城市職工的保險，但是我們的政府部門還要非守住這個高標準，參加得人越少，就要收得標準越高，應該大幅度的擴大標準，住房公積金成了有錢單位進行財富轉移的一種形式，這種住房公積金制度世界上根本沒有一、兩家搞，現在企業雇傭一個工人，除了付給工資，還有40%多的社保和住房公積金，我們的企業怎么競爭和發展呢？城鄉不對接，就是因為我們的社保制度有巨大的鴻溝，所以財政、稅收和社保，這三方面整體性的改革，是新型城鎮化所不可避免的配套措施，沒有這個新型城鎮化也搞不了，戶籍、土地、財政、稅收、社保這些恐怕都是關鍵。
最后一點，就是關于房地產業轉型，房地產業的轉型，我覺得我們這個題目很好，中國的城市化要轉型，房地產業肯定得轉型，我們過去的房地產發展是跟著傳統的城市化發育起來的，大家得了很多好處，也有很多委屈，這個錢賺得非常很多，但是心里不是很踏實，心情也不是那么舒暢。
但是應該說，在過去十多年，我們房地產商是共產黨現行政策下最大的受惠者，你跟工業企業比就容易了，將來誰做轉型呢？肯定房地產業要轉型，就像這次金融缺錢一樣，你要認為危機會來得很快？你就很快轉型，但是危機沒有來，你就錯過了賺錢的機會，這是糾結，但是我認為中國城市化的轉型是不可避免的，像這樣走下去，必然會造成越來越大的房地產泡沫，這個地方可能有爭論，城市化沒有完成以前，房價不會下跌，我們今天北京、上海的房地產價格趕上首爾和東京了，我們現在人均收入是他們的五分之一和八分之一，是不是我們的收入趕上他們，房價是他們的5倍和8倍。
如果我們有分配制度改革，我相信就像我們糾正作風的八條規定，使得高檔酒、高檔餐飲就面臨巨大的崩盤一樣，如果有一個真正的分配制度的改革，我想也是房地產泡沫爆裂的一個信號，假如我們真干，因為我們相當大的需求是靠高收入人支撐的，但是高收入人并沒有承擔他們對這個國家的職責。
所以我認為房地產的轉型，取決于國家城市化的轉型，房地產業如果從我考慮，我認為時間時候就是成功轉型了？就是房地產去掉一個字，就是房產，把地去掉，靠土地賺錢不是開發商的本事，我們現在房地產業要賺錢，我看我們最優秀的企業，有很經驗的總結，第一拿對地，第二做好產品，拿對地你就全贏了，但是你拿對地，對房地產業沒有什么貢獻，做好產品才是你的真貢獻，剛才我講的住房的產業化，如果靠土地平白的就可以賺大錢，誰去花工夫做產品呢？
房地產業轉型成功，就是主動、被動把土地收益擠出去，最后要靠自己的產業化、靠設計等賺錢，從這個意義上說，房地產發展前景很大，但是收益沒有那么豐厚，當你蓋的房子，你做的這個工作的絕大多數部分，是為農民工和他們的家屬服務的時候，你基本上跟新型城鎮化同步了，如果你不是給這些人蓋房子，你還是做傳統的城鎮化，為富人蓋房子是比較容易，為窮人蓋房子難度很大，需要國家整體政策的調整，也是對開發商重大的考驗，我希望開發商適應新型城鎮化的轉變，等到新型城鎮化真正上路的時候，整個財政、稅收等都發生了重大的變化，中國避免了由房地產泡沫引發的金融海嘯，我們在座的大多數開發商還可以健康發展，謝謝大家！
主持人：謝謝華生老師，特別喜歡聽華生老師講話，非常犀利，我有一個判斷，我覺得我們干很多事情，做一項事業，發展一個城市，或者房地產業做一個項目，如果完全按照經濟學家說的做，這個事就做不成了，如果你不聽經濟學家的話，你是做不好的，華生老師有些看法我很贊同，有些看法我完全不贊同，但是我們就需要這樣討論問題，一方面要看到文件中寫的什么，一方面看到我們能做什么，我們正在做什么，既要看到中央政府想做什么，還要看到地方政府在同樣的要求下要做什么，這是我們今天討論的必要性。
