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2024年11月24日
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新華房產西安7月13日電 由中國房地產研究會、中國房地產業協會及國家發改委城市與小城鎮改革發展中心共同主辦的第五屆中國房地產科學發展論壇在西安召開，本屆論壇的主題為“新型城鎮化與房地產業轉型發展——轉型、合作、發展”。新華房產對論壇進行全程直播。中國房地產研究會副會長、萬通集團董事長馮侖發表主題演講。
馮侖：
各位朋友，大家下午好！
人最近活到中年以后啊，一下活拐彎了，就跟城市有了很多很多的故事，每天都要飛，我去年飛了150次，上半年飛了68次，都是在城市之間，昨天在新加坡我們做一件事情，萬通在過去4年，一直在新加坡組織一項研究，就是到底一個城市向上發展，它的方式是什么樣的，就是垂直城市的規劃與研究競賽，今年在那頒獎，每年一次，我在那做這個事情。
到西安這是老家，我們又來開這個會，我們不斷的發現了，我們和城市的關系，最近新一屆領導班子也不斷講這個事情，從我們房地產角度看，城鎮化究竟是什么事？我覺得有一個提法非常簡單，就是聚集，聚集第一是空間聚集，第二是產業聚集，第三就是人口聚集。
那么，跟鄉下來比，城鎮化不聚集不能叫城鎮化，聚集有一個聚集度，比如說一個城市再空間形態上，一平方公里到底放多少房子，這個就是個學問，也是不同經濟階段我們能做的一個事情的要求。那么，地球上一平方公里，在城市化當中，最多放1100平米，這是在芝加哥，最少能放多少呢？一個都不放，所以空間聚集，我們在1100萬平米之下怎么聚集，新加坡現在新的市政要求，一平方公里要裝4萬人，所以也比我們現在這個密度大很多。
北京現在一平方公里多少人呢？不到5000人，所以中國房地產發展到現在，我們的城市在空間形態上聚集不夠。
第二就是產業聚集，人扎堆到一起，都是為了夜總會、洗澡、吃飯、快活，還是為了掙錢，雖然陜西人經常說，咱不掙那錢，不受那苦，但是你想快樂，你掙錢不像孫子，你花錢不能像大爺，所以掙錢像孫子，花錢像大爺，像大爺一樣花錢你就得拼命工作，這個工作就是就業，就業就有一個場所，就是產業，第二個聚集就是產業聚集，聚集不同的產業意味著這個城市的形態、命運、人是不一樣的。
有的城市是傳統制造業，但也有新型的聚集方法，美國一個城市，城鎮一共就兩個行業，一個是醫療，一個是IBM，醫療2萬多人就業，IBM5000多人就業，所以有了一個醫療城，城市聚集和產業有關，而產業的形態又和就業系數、需求彈性、增長規模有非常大的關系，比如說醫療健康產業，我們在西安推動立體城市的發展，為什么叫醫療健康產業呢？我們選擇了三個標準，第一個就是就業系數高，大家想五星級酒店，一間房子最多安排兩個人就業，精品酒店，一間房4到6人就業，汽車旅館一個大媽管5個房間，但是醫療健康產業，中高端的醫療健康產業，一張病床5到6人個就業，如果有一千個病床，就有6000個就業崗位，所以，產業和就業，以及和就業的人有關系。
第二個和需求彈性有關，什么是需求彈性呢？就是給你一個滿足，你還可以刺激出多少需求，就是每單位的滿足帶來多大的需求量，簡單的說，快樂的事大家需求彈性量大，最快樂的事當然有點違反，就是吸毒，越吸癮越大，歷史上還有一個就是嫖娼，這都是不讓干的，這些都是違法的事咱不能干，能干的事什么需求彈性大呢？醫療健康，越讓你健康還想健康，活到80歲了，說給你做個按摩你箭步如飛，可以，說再給你吃個藥，你說可以，最后只要對你健康的事，你永遠都是可以，沒有說不，這個就是需求彈性大，需求彈性大意味著什么呢？市場無限大。
第三個就是增長，中國目前人均消費，在醫療消費水平上還比較低，不同的產業意味著聚集未來增長的空間，就是城市向上發展的空間跟產業相關，剛才講到三高產業被替代的可能性很小。
第三個就是人口聚集，聚集到多少呢？昨天飛機上看到一個數字，香港做史上最大的拆遷，這個拆遷發現一平方公里放了190萬人，就是地球上人的聚集像城市，在香港一平方公里190萬人，南非也有超過100萬人的，但是不宜居，新加坡從8000到1萬，現在漲到4萬，我們在西安做立體城市的探討，我們現在是8萬，密不密呢？這個是可以承受的，只是怎么擺。
回家，如果是一個懶婆娘、傻婆娘，弄的房價亂七八糟，回家就不想待，如果是上海婆娘，擺得很好，覺得回家很好，而且還可以生兒子，房地產是管空間聚集，服務產業聚集，最后讓人口聚集更舒服，所以房地產的行業是給城市化按摩的，那么，房地產的使命是什么呢？這個使命得從人類起初開始講，人類在原始社會，大家回歸一下人怎么有了房子這個事？人以前身上也有毛，人可以戰勝獅子，首先是跑得快？不是，是跑得久，然后跑得久就會發熱，你就發現人慢慢進化毛就沒有了，人類在東非草原上活下來，一個是要身體適應熱，再一個人耐力大，獅子是短促跑，所以人就可以看到它就跑，最重要人可以變通，可以拐彎往回跑，所以人就靠退掉毛、長跑加拐彎活下來了。
還有一個人會往洞里走、往路上走，人往洞里走就是山頂洞人，人會創造一個自己的空間，讓自己在這個空間里取得安全、舒服、生存和繁衍，房地產的實質是創造有價值的人造空間，人類和動物的區別，就是80%是在人造空間里生存、工作，包括最后的一站死亡，都在人造空間里，殯儀館是你去的最后一個空間，生下來是在產房，是你去的第一個空間，房地產這件事情最重要的核心，就是創造有價值的空間，而這個價值取決于成本、位置、技術、管理，這些東西決定了這個空間價值。
比如說租金多少，也取決于成本、取決于管理技術、位置、行為，在這里干嗎？如果都坐在這里開會，收不了太多的租金，如果開賭場租金就收得高，房地產這個事就是為城市化中三個聚集制造有價值的空間，這是房地產跟城市化最重要的關系。
過去我們弱在哪里了？就是我們是單一形態為城市化服務，現在要變成全面的一個業態、全價值鏈，怎么講呢？原來只講住宅，我們住宅對城市化的貢獻只是一個方面，大家知道在城市里有多少種功能？有120多種功能，要為這120多種功能，房地產要服務，它應該是全業態的服務，而不單純是住宅。
第二個，我們如果要進行全業態的服務，就包括住宅，包括酒店，包括寫字樓、包括倉促物流，包括五大班子，包括監獄，包括桑拿洗浴和殯儀館，房地產創造有價值的空間，由單一的住宅將會進入全業態的服務，全業態的服務價值鏈又開始發生變化，由低端簡單的價值鏈，到終端的服務業，到高端的金融產業，隨著城市化的變化，我們作為為城市化提供空間解決方案的一個行業，我們就進入了一個全業態和全價值鏈的一個轉型，所以大家看到最近萬科郁亮有一個講法，萬科從今以后重新定位，轉型為城市的服務商，服務什么呢？就是除了住宅以外，給大家蓋房子、蓋酒店、蓋商務中心、蓋購物中心、蓋寫字樓等等，萬科發生變化了，這個變化怎么來的？是城市化帶來的。
萬通很早以前，4、5年前提出來，做一個房地產專業的投資、開發、運營企業，也有寫字樓、也有住宅，也變成了全面業態和全價值鏈的服務，我們今天看到更多的房地產企業，都在改變單一住宅這樣一個業態，這就不奇怪了，王健林早就改變了，我們還看到很多企業，龍湖包括很多都在改，不主動改也得被動改，老胡告訴我，五星級酒店不留神做了快十個，萬科大家知道，光商用不動產，沉淀的資產就有500億以上，也就是說城市化發展，對空間形態復雜性的要求，使地產商必須學會不僅做住宅一個單一業態，還要提供更多的專業能力，服務城市化，只有這樣我們才可以存在。
由此看，房地產業是非常繁榮的，我們的總理在制定公共政策上，有一個小小的失誤，失誤在哪里？應該叫住宅調控、房地產要全面發展，不可能要城市化，又不能空間聚集，準確的說，我們這幾年一直叫住宅在調控中，房地產在全面發展中，住宅必須調控，房地產必須成為城市化發展的支柱產業，這樣才準確，因為講公共政策一定要講準確，現在住宅只占到增量房地產的一半左右，所以你不能說，天天說房地產調控，如果這樣子話，城市化就不能搞，城市化最重要的特征就是空間聚集。
我們了解城鎮化發展的邏輯以及地產在這個過程中的使命和轉型，我們也就知道政府最終扮演的角色，第一住宅要加以調控，第二房地產必須支持長久的發展，才能使城鎮化取得預期的目標，謝謝大家！
