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2024年11月23日
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大城市房地產市場發展的建議
新型城鎮化是綜合考慮到我國過往城鎮化中出現的種種問題而提出的，它是未來城鎮化發展的方向。針對我國大城市城鎮化下房地產市場存在的問題，參考國際成功經驗，并結合我國自身的具體情況，對新型城鎮化下大城市房地產市場發展提出以下建議：
1、保持產業與房地產均衡發展
首先，新城規劃不能被過分追求發展而盲目躍進，開發建設之初必須以科學合理的規劃為基礎。規劃需具有前瞻性，需結合大城市具體情況，依托形成所在區域可被利用的資源，充分考慮新城未來發展可能遇到的問題和阻礙，并在建設過程中結合新城發展的實際情況不斷地對規劃進行修正完善。新城的功能定位、空間布局以及投資方向都應始終圍繞著規劃進行，合理科學的先行規劃也是促進新城房地產市場健康有序發展的重要前提。
其次，土地是稀缺資源，也是房地產市場發展之根本，尤其對于地少人多的大城市而言，在新城建設過程中要合理集約利用土地資源。在土地利用上，一方面要滿足新城當前生產生活對土地資源的需求，同時要為未來發展預留空間，實現空間靈活運用與城市可持續發展；另一方面，要站在中長期發展的角度，不能以犧牲土地資源為代價一味追求眼前利益。政府在土地利用過程中起好監督作用，密切關注房地產市場動態，合理調整供地節奏，確保土地合理集約利用。
最后，新城建設是房地產市場與產業同時發展的過程，二者相互作用，保證城市可持續發展。產業是城市發展的支撐，其發展創造的就業崗位吸引了產業人口在城市定居生活，而人是房地產市場存在的必要條件。同時，還要保證產業結構多元化，就業和居住達到平衡，新城才能減少對大都市中心區的依賴，形成自身發展的良性循環，避免新城變死城的局面。
2、重視舊城改造和拆遷安置
舊城改造將牽涉到原地區居民的安置，一旦出現問題就會對改造工作的順利進行造成阻礙。除此之外，如果舊城居民和租客得不到很好安置，他們會作為客源進入房地產市場，對市場需求造成沖擊導致房價租金上漲，不利于房地產市場穩定發展。制定合理公平的拆遷安置法律法規在舊城改造過程中十分必要，是改造工作順利推進的基礎條件。
政府需要對實施舊城改造的開發企業加強引導。房地產開發企業傾向于開發投資回報高、拆遷成本低、能夠快速運作的區域，而某些急需改造的危舊房區或具有很高歷史文化價值的老街區，由于規劃限制條件多、開發風險大、動拆遷成本高，而長期得不到改造。因此，政府需對舊城改造進行有效引導，信貸和稅收政策是重要的調節手段，包括簡化手續、減免稅費、資金傾斜和信貸支持。
3、追求人的城鎮化
第一，推進外來務工人員市民化。現行城鄉二元戶籍制度嚴重阻礙人口市民化進程，戶籍制度以及附著在戶籍之上的各種福利制度極大地限制了外來務工人員市民化進程，實現外來人口市民化是解決他們住房問題的途徑之一。人口市民化可以通過制定制度和政策來擴大可享受的福利待遇范圍，同時設立機構致力于協助外來人口提升都市認同感，真正實現人口城鎮化，提高大城市城鎮化質量。
第二，保障房是國家針對中低收入人口設置的福利政策，大城市中外來務工者也是低收入群體的重要組成部分，將外來務工人員納入大城市保障房體系，對城鎮化無疑具有積極意義。從國家層面而言，應按城市常住人口而非戶籍來配置城鎮保障房建設和分配額度，而大城市地方政府應出臺配套細則，有效降低外來人口申請本地保障性住房門檻，并適度加快本地保障房建設進度，爭取為外來人口提供居住保障。
第三，對于外來務工人員中不符合保障房申請條件，或者愿意購買商品房的住房需求者，政府應綜合考慮他們的購買能力，引導房企多建中小戶型的普通住宅，以滿足外來人口不同的市場需求。（楊紅旭 肖詩杜）（原題：新型城鎮化應注重產業結構多元化）
