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2024年11月24日
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廣州市政府出臺《廣州市農村村民住宅規劃建設工作指引（試行）》（下簡稱《工作指引》）及其配套文件，有效解決農村宅基地建房存在的主要問題。《工作指引》的出臺簡化了農民建房的報建程序，報建申請遞交后，30個工作日內可獲得審批。為幫助廣大村民正確理解其愿景，給力規范農村建房，特出此刊以饗讀者。
政策解讀
規范農村村民建房 建設宜居美麗鄉村
——廣州市農村村民住宅規劃建設工作指引解讀
《工作指引》特點
建房管理“集中”
●指定一個牽頭部門
各區（縣級市）負責指定一個職能部門牽頭負責農村村民住宅規劃建設日常事務管理。
●設置一個政務窗口
各區（縣級市）政務服務中心設置專門窗口，集中受理本轄區內村民住宅建設申請。
申報手續“簡化”
●報建程序“簡化”
村民以戶為單位提出申請，經過村委會公示并審核，鎮政府審核后，提交至區（縣級市）專門政務窗口，牽頭部門將申請材料分送至規劃、國土、建設等職能部門，實行聯合辦理、并聯審批，各職能部門在30個工作日內辦結。
●報建資料“簡便”
農村村民提出建房申請，只須提供7種基本資料。
●審查內容“簡單”
本著便民利民的原則，今后對農民住宅報建的審查只查原則性內容。農民建房只需辦理“鄉村建設規劃許可證”。
推進新型城市化 遏制農村違法建設
一是推進新型城市化戰略發展的需要。廣州市第十次黨代會關于走新型城市化發展道路的戰略部署，深入實施“城鄉一體化”建設工程，是廣州市出臺《工作指引》的依據。
二是扭轉農村違法建房現狀。上世紀80年代改革開放至1999年新的《土地管理法》實施前，廣州市城市化進程顯著加快，農村村民建房空前高漲。但由于制度欠缺、審核把關不嚴、規劃引導不強，一戶多宅超面積超層數、非住宅用地發證等各種違法現象嚴重。
為有效遏制和改善違法建設局面，2000年，市委、市政府頒發了《關于加快村鎮建設步伐，推進城市化進程的若干意見》，對農村城市化進程中存在的突出問題提出了指導性意見，之后還配套制定了地方性規章，對農村住房涉及的規劃、用地、權屬、宅基地等方面進行了規范和指引，此舉取得一定成效。
隨著珠三角經濟飛速發展，廣州市城市建成區和規劃區范圍的不斷擴大，外來務工人口急增，促使出租房供不應求，本地農民在正常住房需求和利益的雙重驅動下，農村地區建房依然存在不規范行為。近年來，為深入剖析廣州市農村建房問題，市領導及市相關部門到市內多條村開展農村建設專題調研。市委、市政府高度重視，要求出臺相關政策加以規范和引導。
出臺《工作指引》及配套文件
為貫徹落實市委、市政府走新型城市化發展道路和建設美麗鄉村的戰略部署，2011年9月市政府常務會議明確要研究規范農村宅基地建房的意見。結合廣州市農村實際情況，在經過多次實地調研和科學論證的基礎上，廣州市研究提出了規范農村宅基地建房的初步意見，形成了《工作指引》，經市委、市政府審議通過，并于2012年11月12日以市政府名義印發實施，以有效解決農村建房存在的問題。
《工作指引》本著便民、利民、切實解決農民實際問題的角度出發，理順了宅基地建房的報建程序，提出“出臺一個指引，搭建一個平臺，指定一個牽頭單位，設置一個政務窗口”，對農村村民住宅建設事務實行“集中式管理”，統一收案，集中分案，并聯審批，跟蹤督辦，統一監管，實現農民住宅報建“一個口進，一個口出”，避免往返跑多趟。
配合《工作指引》實施的還有《廣州市農村建設規劃編制工作方案》、《廣州市農村村民住宅規劃審查細則》、《廣州市農村村民住宅建設用地保障工作方案》三個配套文件，分別用于指導全市村莊規劃的樹立和修編工作、指引農民建房規劃許可申請和指導基層規劃管理部門規范辦理農民住宅的規劃許可，以及簡化和優化新審批程序。
農村村民建房報建程序簡化
《廣州市農村村民住宅規劃建設工作指引（試行）》及其配套文件，是解決廣州農村宅基地建設歷史遺留問題的重要指導性文件。其制定實施，對于有效處理10多年來農村建房積壓問題，滿足農民有序建房需求，推進美麗鄉村建設，具有積極的推動作用。
“文件提出鼓勵村民集中布局、集約使用土地，就應該出臺較為具體、詳細的鼓勵政策。”市建委有關負責人認為，《工作指引》及其配套文件的出臺為農民建房帶來福音，政府攻破農民建房難問題又跨出了一大步，《工作指引》簡化了農民建房的報建程序和提交資料。
《工作指引》明確規定，今后農民建房提出建房申請只需要提供7種資料到轄區內專門的政務窗口審批，各有關部門在30個工作日內作出審核。
文件體現了市委、市政府對農村村民建房問題的重視，著眼完善村莊規劃，實現城鄉規劃無縫銜接，引導農村村民依規劃、有序科學建房，營造布局合理、配套完善的農村居住環境，將疏堵結合，有效地解決農村無序建房的問題。市建委主任侯永銓指出，此次文件的出臺，從便民、利民、切實解決農村村民個人住宅報建難的角度出發，梳理并簡化農民申請建房的審批程序，指導農村村民依法申請宅基地規劃建房，將有效解決農村村民新建住宅報建難的問題。
廣州市農村村民建房指南
一、適用范圍
《工作指引》適用于廣州市行政區域內行政村村民新建、原址拆建住宅的用地、規劃、建設和產權登記管理。
二、辦理時限
30個工作日內作出審核
三、申請資料
一是申請人的戶口簿、身份證；二是申請人出具的符合“一戶一宅”的保證書；三是公安部門出具的戶籍審查意見；四是農村村民住宅建設申請表；五是屬于原址拆建的，應當提供原狀建筑實測圖（含四至圖）；六是村民委員會蓋章的公示情況報告；七是設計圖。其它資料如屬村委擁有的由村委自行提供，如屬職能部門擁有的由職能部門自行提供。
四、受理地點
各區（縣級市）牽頭部門該轄區內政務服務中心設置的專門窗口。
五、基本報建程序
村委會首先制定本村宅基地使用方案并召開村民會議表決通過，農民以戶為單位提出申請，村民小組或經濟社根據宅基地使用方案進行審核，村委會公示并審核，鎮政府初審，然后，申請人向區（縣級市）專門的政務窗口遞交資料，由牽頭部門將申請材料分送規劃、國土、建設等職能部門，實行聯合辦理、并聯審批。
要點：
●貫徹落實新型城市化發展戰略，實施“城鄉一體化”建設工程，改善農村人居環境，推進城鄉經濟社會一體化進程；
●扭轉農村無序建房及違法建設現狀，清理宅基地使用證情況，盤活村內存量建設用地，規范農村村民住宅的規劃建設。
問答：
1.為什么要制定出臺《工作指引》？
答：出臺《工作指引》是貫徹落實廣州市第十次黨代會提出走新型城市化發展道路戰略部署的具體要求，是深入實施“城鄉一體化”建設工程，有效解決廣州市農村村民住宅規劃報建難的問題，簡化農民申請建房的審批程序，指導農村村民依法申請宅基地規范建房的需要。
同時，也是為了從根本上扭轉廣州市農村無序建房及違法建設狀況，清理過去核發宅基地使用證情況，盤活村內存量建設用地，改變一戶多宅、空心村和新分戶村民無地建房等現象，進一步規范農村村民住宅的規劃建設，深入推進社會主義新農村建設，改善農村人居環境，推進城鄉經濟社會一體化進程。
2.目前廣州市農村村民建房主要存在什么問題？
答：一是農民無序建房及違法建設較為嚴重；二是歷史上核發的宅基地使用證亟待清理。1999年以前，宅基地使用證由各鎮政府負責審批，由于政策法規不健全，管理不規范，存在一定數量非依法取得的宅基地使用證；三是農民建房新增建設用地能力極為有限，但盤活村內存量建設用地具有較大潛力；四是報建手續繁雜。按現行規定，農民公寓式住宅建設需要辦理選址意見書、建設用地預審、申領建設用地規劃設計條件、核發建設用地批準書、公告、各專業管理部門意見、建筑設計方案審查、現場放線、建設工程規劃許可證（含建設工程審核書）和辦理施工許可等約10個環節程序；五是由于升學、就業、外遷、移民等原因，存在一戶多宅、空心村和新分戶村民無地建房共存的現象。
3.為規范農民建房問題廣州市有哪些措施？
答：一是出臺一個《工作指引》，簡化農民建房手續；二是促進土地利用總體規劃和村莊規劃“兩規合一”；三是實施差異化的農民建房規劃和用地管理；四是盤活農村建設用地，增強農民建房用地保障能力；五是加強農村宅基地登記發證工作；六是疏堵結合有效解決農村無序建房問題；七是開展宅基地房屋普查。
4.廣州市村莊規劃的基本原則是什么？
答：一是以國民經濟發展規劃為依據，堅持土地利用總體規劃和村莊規劃相統一，切實提高規劃的管控能力，優化村莊各種空間資源配置，促進村莊的可持續發展；二是實行共編共用。堅持充分發揮區、鎮、村主體作用。構建市、區（縣）、鎮（街）、村共同參與共編共用的村莊規劃編制機制，引導村民全程參與規劃編制，確保規劃落地；三是保障公共配套設施落地。推動基礎設施向農村全延伸，實現公共服務設施在鄉村地區的全覆蓋，改善農村人居環境；四是堅持遠近期目標結合。系統推進村莊規劃，有序引導村民建房行為。
5.廣州市通過什么辦法保障農村建房用地？
答：一是盤活農村住宅建設用地資源，積極穩妥組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。二是支持宅基地調劑使用。可在本村范圍內對存量宅基地使用權限進行合理的調劑。三是鼓勵村民利用閑置宅基地、空閑地、未利用地進行集中建房。四是探索利用宅基地開展城鄉建設用地增減掛鉤試點，提高農村宅基地的土地利用價值和使用效率。
每戶村民只能擁有一處宅基地
要點：
●農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
●每戶住宅建筑基底面積不得超過80平方米，建筑面積不得超過280平方米。
●本村范圍內符合申請建房條件的村民，可通過自愿協商的方式調劑宅基地。
●村民住宅建筑層數應不超過3層，且建筑高度應不大于11米；住宅建筑間距至少應當滿足消防安全要求。
問答：
6.《工作指引》中“一戶一宅”是指什么？
答：一戶一宅是指農村村民一戶只能申請一處符合規定建筑面積或用地面積限額的宅基地用于建設自住房屋。
7.已婚并和父母同住，是否具備新建住宅或者原址拆建申請的條件？
答：凡經公安部門登記的具有本市農業戶口、符合“一戶一宅”政策的本村村民，均可以戶為單位提出新建住宅申請或者原址拆建住宅申請。
8.戶口已遷出農村，但在城市沒有享受福利分房，可以回村申請建房嗎？
答：不可以。
9.原宅基地房已私下賣與他人，現可以回村重新申請建房嗎？
答：不可以。將原有住房出賣、出租或贈與他人的村民，一律不得申請。
10.申請建房有何規范要求？
答：（1）農村村民一戶只能擁有一處宅基地。（2）市轄十區范圍內新批準每戶住宅建筑基底面積不得超過80平方米，增城、從化市范圍內可按照國家、省的相關規定確定；戶均總用地按照非公寓式住宅及公寓式住宅的具體要求確定。（3）每戶建筑面積不得超過280平方米。
11.宅基地能在本村村民之間調劑嗎？
答：對符合申請建房條件的村民，在取得村集體經濟組織或村民委員會同意后，可通過村民自愿協商的方式，在本村范圍內對存量宅基地使用權限進行合理的調劑，調劑結果必須經公示。
12.自建住宅有何規范標準？
答：（1）村民建筑層數應當不超過3層，根據功能需要可以增設梯間，3層部分建筑高度應當不大于11米，設梯間的建筑高度應當不大于14米。（2）住宅主要朝向的建筑間距宜不小于遮擋建筑計算建筑間距的建筑高度的0.8倍且不小于8米，次要朝向的建筑間距宜不小于4米，且應當滿足消防安全的要求。（3）對因用地指標或建設現狀等客觀條件限制確實不能滿足上述間距要求的，至少應當滿足消防安全間距的要求，并取得鄰里業主的同意。
自建住宅需申辦《鄉村建設規劃許可證》
要點：
●村民住宅建設需申辦《鄉村建設規劃許可證》，30個工作日可辦結；
●申辦《鄉村建設規劃許可證》需提供7種資料；
●申請材料不齊全或者不符合條件，會在當場或者在5個工作日內告知需補正的全部內容；
問答：
13.遞交申請怎樣才算作有效受理？
答：工作人員對申請人提交的材料當場進行初步審核，如果申請材料存在可以當場更正的錯誤的，會指導當場更正；如果申請材料不齊全或者不符合法定形式的，會在當場或者在5個工作日內通知需要補正的全部內容，如果逾期沒有通知，自收到申請材料之日起即為受理。
14.村民申請住宅建設的程序是什么？
答：村委會首先制定本村宅基地使用方案并召開村民會議表決通過。村民以戶為單位提出申請，遞交《農村村民住宅建設申請表》，并出具符合“一戶一宅”的保證書。村民小組或經濟社根據宅基地使用方案進行審核，村委會公示并審核，屬于原址拆建的，還應當同時公示原狀建筑實測圖。鎮政府根據城鄉規劃進行審核，然后，申請人向區（縣級市）專門的政務窗口遞交7種基本資料，由牽頭部門將申請材料分送區（縣級市）規劃、國土、建設等職能部門，實行聯合辦理、并聯審批，各職能部門在30個工作日內辦結。
15.申請《鄉村建設規劃許可證》必須提交什么資料？
答：須提交7種基本資料：一是申請人的戶口薄、身份證；二是申請人出具的符合“一戶一宅”的保證書；三是公安部門出具的戶籍審查意見；四是農村村民住宅建設申請表；五是屬于原址拆建的，應當提供原狀建筑實測圖；六是村民委員會（或村集體經濟組織）蓋章的公示情況報告；七是設計圖。村民可直接選用《美麗鄉村民居設計圖集》中方案，或找具有資質的建筑設計單位、或有執業資格的設計工程師設計的施工圖紙兩套。
16.申請受理后多久可以拿到《鄉村建設規劃許可證》？
答：政務窗口必須在確定受理之日起30個工作日內辦結。其中相關行政主管部門在20個工作日內依法作出審核決定，如各行政主管部門均審核通過，規劃分局（縣級市規劃局）在10個工作日內發放《鄉村建設規劃許可證》。
17.如果符合法定條件又沒被批準怎么辦？
答：申請人的申請符合法定條件、標準的，各行政主管部門應當依法同意申請。如行政主管部門依法作出不同意申請，應當說明理由，并通知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。
18.領到《鄉村建設規劃許可證》后能自行選擇施工隊嗎？
答：村民接到《鄉村建設規劃許可證》后可自行選擇具有施工資質的單位或具有注冊建造師、監理工程師執業資格的個人及其組織的施工隊伍，承接工程施工及相關管理工作，依法承擔相應的質量安全責任。
住宅竣工需驗收并辦理房屋產權登記
要點：
●村民自建住宅竣工后需持有關資料申請驗收，申辦產權登記證；
問答：
19.建好住宅怎樣申請驗收？
答：申請人可持申請書、身份證明（含自然人身份證明、戶口簿、申請人屬于房屋所在地集體經濟組織成員的證明）、土地權屬來源證明（含鄉村建設規劃許可證，以及村民委員會或集體經濟組織出具的申請人符合“一戶一宅”要求的證明）、房屋平面附圖、規劃驗收合格證、房屋門牌證明材料等資料向國土房管分局（縣級市國土房管局）申請辦理產權登記。
20.在原址拆建有什么要求？
答：（1）村民住宅原址拆除重建工程，不得改變住宅使用性質且不得超出原有建筑外輪廓邊線。（2）廣州市十區范圍內村民住宅原址拆除重建工程，拆除重建后的村民住宅基底占地面積不得超過原面積且不超過80平方米，總建筑面積不超過280平方米。（3）拆除重建后的住宅建筑間距和建筑高度應符合村民住宅規劃基本要求。（4）位于名鎮名村或歷史文化街區保護范圍內的村民住宅，應按照相關規定執行。
21.在原有宅基地建房還需不需要辦理用地手續？
答：對未納入“三舊”改造或未完成村改居的村，在原有村集體建設用地范圍內申請建房的，不需要辦理用地批準手續，但須進行一戶一宅和權屬審核。
搶建亂建等違法建房者將受處罰
要點：
●村民違法建設由規劃和城管執法部門依法處理；
●發現村民違法建設，可撥舉報電話020-12319；
問答：
22.對農村村民違法建設怎么處理？
答：少數村民無視規劃，不懂政策，擅自搶建、亂建等違法建設的，由規劃和城管執法部門依法處理。涉及違法建設的需提交規劃和城管執法部門出具的違法建設處理決定通知書及查處結案材料后，方可辦理房屋產權登記。
23.發現村民違法建設該怎么辦？
答：發現村民違法建設，請撥打違法建設舉報電話020-12319，有關部門會及時處理。
24種房屋建造設計方案實用又節能
廣州市建委還特地請設計單位編制《美麗鄉村民居設計圖集》，村民可直接選用圖集中的方案依樣建造靚屋，或找具有資質的建筑設計單位、設計師設計施工圖紙。
《美麗鄉村民居設計圖集》有三種類型，共24款戶型設計供農民選擇：第一類是2層半獨棟，適宜3～5人（8個方案）；第二類是三層半獨棟，適宜6～8人（8個方案）；第三類是6和12層公寓（各4個方案）。
廣州夏季高溫且時間長，設計方案的廳房均采用南北向或盡量接近南北向，門窗均采用節能玻璃，外墻飾面均采用淺色隔熱材料，東西向建筑利用外廊、陽臺和挑檐遮陽。
案例分析
“廣州花園”違法建設被清拆
◆基本案情
白云區東平經濟聯合社在未取得建設用地批準和規劃報建手續的情況下，擅自于2010年3月，在東平“廣州花園”進行違法建設，建成2棟11層框架住宅建筑，建基面積2299.2平方米，建筑面積25291.2平方米。
永平街城管執法隊多次前往現場制止，于2010年4月27日發出《責令限期改正通知書》，當事人不聽勸阻，拒不停工。2010年7月14日，白云區國土部門向當事人發出《責令停止土地違法行為通知書》和《責令改正違法行為通知書》，當事人依然我行我素，繼續施工搶建。2010年10月20日，因上述建筑物占用城市規劃道路，市規劃局認定其屬于無法采取改正措施消除對規劃實施影響的違法建設。
◆違法處罰
2011年1月4日，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條的規定，白云區城管執法部門向當事人發出《行政處罰決定書》，責令限期拆除違法建設，當事人拒不履行自拆，仍然繼續施工搶建。2011年4月18日，白云區政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十八條、《廣州市城市管理綜合執法條例》第二十二條第一款第（一）項的規定，批準依法實施強制拆除。5月27日，城管執法部門依法向當事人發出了強制拆除的《查處違法建設行政強制措施決定書》。
2011年6月起，白云區組織相關職能部門和永平街道辦事處共計400多人，工程隊100多人，對永平街東平村“廣州花園”兩棟十一層違法建設進行強制拆除，于7月8日清拆完畢。
◆案例解讀
2011年6月24日至7月3日，白云區政府組織相關職能部門清拆永平街東平村“廣州花園”，這宗比較大規模的拆除違法建設案件，給了我們以下的啟示：
二、違法建設會導致建設者血本無歸。本宗違法建設建基面積為2299.2平方米，建筑面積25291.2平方米，受到行政機關的強制拆除，違建者血本無歸。
三、違法建設一般都是搶建，偷建，同時偷工減料等行為，經常造成施工安全事故和質量隱患。據了解，“廣州花園”存在著嚴重的偷工減料現象。按照標準，樓面每平方米建筑面積必須含有45公斤鋼筋材料，而事實上“廣州花園”的規格只有15公斤；所用的鋼筋材料標準也嚴重“縮水”，標準的鋼筋的直徑應該達到20毫米，“廣州花園”的鋼筋直徑是10毫米。這樣的違法建設是不能居住的。
四、各部門形成了查控違法建設的合力。根據《關于強化查控違法建設工作責任制的實施意見》（穗府辦〔2011〕29號）文的規定“城管執法、國土房管、水務、交通、林業和園林等部門是查控違法建設的主要責任部門；規劃、發展改革、經貿、公安、環境保護、建設、農業、文化廣電、衛生、城市管理、工商、白云山風景名勝區管理、出租屋管理、供水、供電、供氣、電信、有線電視等部門是協助查控違法建設的協作責任部門。”本案國土、城管、規劃部門都參與了該違法用地和違法建設的查處，有效制止違法建設的效果。
