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2024年11月24日
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現(xiàn)場(chǎng)考問：
看地方主官如何應(yīng)答控房?jī)r(jià)
問：江蘇今年有沒有制定并公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)？
省住建廳廳長(zhǎng)周嵐回答說，2011年3月底前，在國(guó)家未作要求的情況下，江蘇所有市縣都確定并向社會(huì)公布了2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)全覆蓋。2011年全省省轄市市區(qū)商品住宅實(shí)際成交均價(jià)同比增長(zhǎng)2.2%，增幅大大低于各地區(qū)年初公布的房?jī)r(jià)控制水平，低于地區(qū)生產(chǎn)總值的增幅和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平，也低于全省物價(jià)消費(fèi)指數(shù)的增速。
2012年，江蘇建立了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)及預(yù)銷售備案系統(tǒng)，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)今年雖未特別公布，但地方政府已將此做為一項(xiàng)既定規(guī)則，作為政府的一個(gè)承諾，確保把房?jī)r(jià)控制在合理水平。
問：中小套型普通商品房的供應(yīng)情況如何？
省國(guó)土廳廳長(zhǎng)王澤萱回答說，2012年全省住房用地計(jì)劃供應(yīng)18.93萬畝，保障房和中小套型普通商品住房用地占73.3%。至7月20日，已供應(yīng)商品住房用地7.67萬畝，占供地計(jì)劃的40.5%，其中保障房和中小套型住房用地已完成計(jì)劃的61.5%。
周嵐表示，當(dāng)前江蘇商品住房總體供過于求，但中小套型的供應(yīng)卻較為緊張。半年中小戶型供銷比0.9：1，其中90平方米以下戶型供銷比0.78：1。我省對(duì)此已發(fā)出預(yù)警，并將做好相關(guān)政策儲(chǔ)備，切實(shí)促使開發(fā)商加大中小戶型項(xiàng)目開發(fā)，保證市場(chǎng)平衡。
問：南京提出“既要確保國(guó)家宏觀調(diào)控政策在南京貫徹到位，又要確保市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落”，這該如何理解？
南京市副市長(zhǎng)陸冰說，正常的交易量南京樓市每天在300套左右，2008年調(diào)控時(shí)每天交易量不足50套，年底財(cái)政出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這種起落是我們不希望看到的。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高，房?jī)r(jià)大起不行——會(huì)累積泡沫，催生投機(jī)投資，但大落也不現(xiàn)實(shí)。南京市住建委副主任郭宏定做補(bǔ)充：我們希望價(jià)格漲得慢一點(diǎn)，交易卻能維持一定的量。
一線聲音：
房?jī)r(jià)變“穩(wěn)”了，但近期市場(chǎng)有異動(dòng)
在督察組了解當(dāng)前市場(chǎng)交易情況時(shí)，江蘇中廣置業(yè)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人，以親身經(jīng)歷對(duì)比此輪調(diào)控前后南京房?jī)r(jià)從“瘋狂”回歸平穩(wěn)的情形：
“2010年4月，看中一套80平方米的二手房，房主報(bào)價(jià)115萬，雙方各自付稅。第二天，報(bào)價(jià)變成115萬凈得。又過幾天，報(bào)價(jià)漲到120萬凈得。我同意買，房主在北京，經(jīng)紀(jì)人坐飛機(jī)去送定金，一下飛機(jī)，報(bào)價(jià)卻漲成了125萬凈得。”去年8月，這位人士在南京仙林以1.2萬元的單價(jià)購(gòu)買了一套二手房，價(jià)格較調(diào)控前的1.4萬有明顯下降，“現(xiàn)在同小區(qū)二手房掛牌價(jià)在1.3萬左右，還沒漲回調(diào)控前的水平。”
開發(fā)商定價(jià)也在回歸理性。金地南京公司總經(jīng)理馮家生說，旗下的自在城項(xiàng)目去年未完成銷售計(jì)劃，今年加大了優(yōu)惠力度，薄利賺跑量。自在城一個(gè)地塊上的房源，銷售額雖然有5個(gè)億，利潤(rùn)卻只有500萬。而金地明悅項(xiàng)目，把大戶型改為適銷對(duì)路的剛需戶型，開盤2個(gè)月，已簽約170套。
“雖然凈利潤(rùn)率只有3－5個(gè)百分點(diǎn)，但希望以規(guī)模產(chǎn)生效益。”南京世茂高級(jí)經(jīng)理劉惠明也坦言，開發(fā)的世茂新城去年全年銷售不足3億，今年春節(jié)前庫(kù)存房源售價(jià)從1.5萬多元降到1.2萬元，賣出了8個(gè)億。他們委托第三方機(jī)構(gòu)做的調(diào)查顯示，世茂新城一期投資客戶多，平均已交付3－4年，但入住率迄今才55%。“過去我們走豪宅路線，全是180平、260平的大戶型，客戶對(duì)總價(jià)敏感，加上超高層公攤多，不實(shí)惠，賣不動(dòng)。今后我們將加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，不囤地不囤房，不再做超高層產(chǎn)品，新一批房源的戶型也將改為105平的二房、140平的三房和166平的3+X房，主要針對(duì)自住。”
南京萬科公司營(yíng)銷總監(jiān)徐樂靜說，萬科上半年成交的房源中，90平方米以下的占46%，首套房購(gòu)買占比4成。在房?jī)r(jià)下降的情況下，完全投資已經(jīng)退場(chǎng)，僅少量是自住與投資兼顧。
“6月成交回升勢(shì)頭明顯，買房人這么多，還是剛需為主嗎？你們?cè)趺纯磧r(jià)格走勢(shì)？”督查組發(fā)出疑問。
我愛我家市場(chǎng)部經(jīng)理胡涓涓坦陳，近期市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)。“之前客戶成交一般需15－30天，但從7月中旬開始，已縮短為1－3天，表明市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。改善型客戶入市也在增多，1月時(shí)占比僅5%，但從3月后一直維持在30%左右。”
徐樂靜說，五六月份貸款政策偏向首次置業(yè)，使得部分客戶受益，市場(chǎng)成交相對(duì)踴躍，但由于二套房貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)未放松，所以二套及以上房源客戶并沒有明顯增多。“當(dāng)市場(chǎng)回升后，我們還是希望有一定的利潤(rùn)空間，但價(jià)格會(huì)以平穩(wěn)為主。”
各方建議：
莫誤傷“改善”，增供給比抑需求更好
對(duì)購(gòu)房人李磊而言，調(diào)控是利好。“我已有1套房，但現(xiàn)在有了孩子，想買一套三房改善。年初時(shí)看房，感覺房?jī)r(jià)有些向下，想買房，但之前貸過款，政策‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，貸款成本高了，抵扣了房?jī)r(jià)下降節(jié)省的成本。”群眾代表姜林海也說，他是首套改善型客戶，同樣苦于政策的“一刀切”，“賣舊買新”的愿望難以實(shí)現(xiàn)。
郭宏定認(rèn)為，老百姓正常的改善需求應(yīng)給予一定支持。“去年國(guó)家有賣舊買新稅收抵扣的政策，后來取消了。而從金融貸款上，對(duì)改善需求難免有‘誤傷’。其實(shí)從技術(shù)手段上講，這些需求是能區(qū)分出來的。”
朗詩(shī)地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)蔡克壘說，解決供給比短期抑制需求來得更好。像常州并未限購(gòu)，但當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn)，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)赝恋毓?yīng)量很大，住房容量飽和，戶均面積已突破100平方米，居民并不一定選擇房地產(chǎn)投資。
人行南京分行行長(zhǎng)周學(xué)東則建議，應(yīng)加快推進(jìn)稅收制度改革；加快房地產(chǎn)個(gè)人信息聯(lián)網(wǎng)，同時(shí)出臺(tái)交易資金監(jiān)管辦法；加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)期引導(dǎo)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
