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2024年11月24日
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當前樓市確實非“去火”不可，但越是這種關頭，越要謹防調控政策無意造成新一輪“集體非理性”，更要謹防這種政策大面積誤傷剛需。
近幾天，樓市“國五條”造成的心態影響并未隨著時間的過去而有所衰減——京滬穗包括不少二線城市仍在延續二手房火線交易、緊急過戶的熱潮；而在所謂“京版國五條細則”被官方否認后，“穗版國五條細則”傳言也得到房管部門辟謠。
傳言往往是群體性無所適從心理的衍生品?？陀^看，這些年國內商品房市場從無到有的發展歷程，使其同時兼具居住需求“還債”和投資需求“放債”的雙重屬性，“溫州炒房團”等熱錢的加入更放大了投資投機成分。因此，適度對投資投機性需求進行抑制（如“限購令”）是必要的，也為這兩年“炒房團”銷聲匿跡立下功勞。但也要看到，過多在抑制需求上動刀，在人為延緩需求的同時卻造成了剛需的發酵，造成人們購房預期拉升，從而一旦遇到“20%個稅”此種激化供求關系信號的觸發，便容易形成恐慌性需求。
而且頗有意味的是，“20%個稅”的信號，對買賣雙方都形成了催促效應，促成了“恐慌性拋盤”和“恐慌性購房”同時并存的奇特局面。不能用“非理性”來苛責老百姓，每個賣房、買房者都是“理性經濟人”，他們的火線交易均是基于預期和常識做出的慎重決斷。但從市場、國家經濟的整體層面來看，這種過于集中的報復性交易的迸發，其效果顯然與調控初衷相悖，發人深省。
現在所有人都在揣測下一步的政策走向、落地情況。住建部長說“先試一段時間再說”，各地的實施細則亦在觀望之中。在這樣微妙的博弈節點上，尤需調控上多些換位思考、多些系統思維，對購房需求尤其是剛性需求進行甄別和合理疏導。
本來，二手房由于折舊等因素，性價比更高，應該成為住房流通的主力；但我們的調控政策使得二手房買賣稅費大大高過一手房，事實上對存量房的盤活起到了阻塞作用。因此，未來的地方細則還宜對二手房交易稅費適度做一點“差別化的減法”。
其一，裝修費用應有更合理的稅前扣除?，F在各地的規定中基本都允許對裝修費用予以扣除，但條件仍嫌繁苛，比如有些地方就規定其“上限”為上一次買入價的10%~15%，這對大量年份較久、當初買入價很低的業主而言，不太公道。建議根據實際裝修費用（當然須提供證據）予以扣除。
其二，貨幣貶值因素應被考慮進來?，F在一套二手房，動輒“增值”一百多萬元，看起來“賺”了不少，但這種增值除了市場因素外，也要看到貨幣超發和貶值導致的物價（包括房價）上漲、房產“被增值”的成分。貨幣政策的寬松，已經形成了國家與民眾實際財富和購買能力的“再調整”，若對這一部分虛的“被增值”房價再征收20%個稅，道理上恐怕有些疙瘩。
其三，政策失靈導致房價飆漲的后果不應由剛需消費者一肩獨扛。新華社也坦言“樓市10年9調屢調屢高”。其中有城市化發展的紅利效應，亦受到分稅制下地方政府土地財政模式帶來的賣地、炒地沖動驅使，同時，樓市調控手段的頻繁摸索、金融危機前后樓市政策的反復等等，也客觀上對房價的瘋狂屢屢起到“反調控”功效。宏觀經濟的軀體性病癥，只讓買房人“吃藥”，難免有點苦口。
當前樓市確實非“去火”不可，但越是這種關頭，越要謹防調控政策無意造成新一輪“集體非理性”，更要謹防這種政策大面積誤傷剛需。達到這種平衡，既要大刀闊斧的魄力，又需拿捏有度的智慧。
