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2024年11月24日
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現時要解決樓市中房價上漲過快的問題并不是那么簡單。一方面是投資的需求要控制，另一方面則是剛性需求，自住需求的解決。
近日出現了一個非常奇怪的現象，面對國家對于樓市調控政策，恐慌的不是開發商，而是那些擁有多套物業的業主。這應該是很少人能夠提前想到的。在以往，也曾經有人擔憂過樓市的投資風險，但一般來說都是怕大環境變了，樓價快速下滑所導致的資本縮水。按照香港那邊的說法，那就是樓價跌了，投資房子的人會變成負資產。但是現在的情況卻并不是這樣。國五細則的出臺，讓人們對于房地產這一個行業有了更多的認識，那就是，樓價在漲，一手成交在增，但你一樣可以變為負資產。
產生這樣結果的原因其實一點都不復雜，簡單的一個行政命令就完全可以實現這樣的效果。將二手房交易的稅費從1%直接提升到20%，要哭的不再是開發商，而是手上攢著很多套房子，之前一直在慶幸自己早生幾年的人。事實上，在細則出臺之前，沒有誰是不想買多幾套房子等升值的，大部分的人只要是有足夠的資金實力和足夠的資格都會擠進樓市想撈一把。而現在情況卻變得不一樣了。
在此前的兩個多時間里，樓市調控政策無論是提首付還是限購限價，更多是針對一手市場，目的就是通過壓一手成交來收緊開發商的資金鏈從而使得他們對樓盤進行降價，從而實現降房價的目的。而結果卻是成交是壓了一段時間，但卻壓不住買家的購房熱情，最后不但成交在快速回暖，房價也跟著快速地上漲。如今，調控又轉了一個方向，不再從一手市場入手，而是攔腰把二手交易的獲利之路截斷，從而想達到控制投資者過份投資的目的。從現時的效果來看，這個手段的確是比此前的調控要高明一些。在樓市中，自住型的買家對于房價的推進看上去并沒有投資者那么大。對于自住買家而言，買房是必須，但除了換房的外，賣房的可能性則不大。而投資者卻是可以循環而獲利。從這個角度出發，“國五細則”的出臺的確有可能在短時間內打擊到樓市投資的信心，從而使得去年底開始復蘇的樓市投資氛圍再度被打壓下去。
然而，僅靠一個行政命令能否使得國內樓價回到能令人接受的發展軌道呢，這看上去也是不太可能的。目前，政策打擊的是投資，但在國內，剛需的住房需求還是非常的大，特別是在一線大城市。對于一手樓市而言，這些需求所帶來的動力是無法被消除的。而房價的上漲也會隨著這些需求的增加而持續甚至更快。曾記得在兩年前樓市調控剛開始的時候，很多購房者看到政策在壓房價，都選擇觀望，但結果只要一看到房價有上漲的趨勢馬上就會扭轉槍頭沖進市場，從而又把價格重新推高。這樣的事情很有可能會再重現。只要等到房價的上漲速度令投資者認為可以承受得到20%的稅費時，那么他們又會重新涌進樓市當中再撈一把。
事實上，現時要解決樓市中房價上漲過快的問題并不是那么簡單。一方面是投資的需求要控制，另一方面則是剛性需求，自住需求的解決。最近，一位開發商人士就預測，如今的“國五”并非只是一個單純的行政調控，而將是一系列針對性政策的開始。先以打壓投資來表明方向，再以增加保障房以及市場中的中小戶型剛需產品來解決自住需求。這也就是為什么在“國五”當中會出現以銀行貸款為誘鼓勵開發商增加中小套型產品建設的原因。
從這個角度上看，今年出現的樓市調控政策顯得更加有章可循。按照上述的觀點，今年肯定會有更多的調控會出臺，而且這些調控的目標已經不會再單純的以打壓為主，而是轉為更加合理、更加有針對性的鼓勵性調控。這樣的政策是更加符合市場要求的，同時也將會是阻力更小。在去年，中央出臺的樓市調控落到地方后往往都會有些變味，甚至有些地方政府會通過微調來減緩對樓市的沖擊。原因就是地方政府現時仍是土地財政，而開發商受壓，土地不好賣日子就不好過。而現時，通過打壓投資，鼓勵建剛需房，無疑是為開發商指明了一條新的發展之路。那么即使是為了控房價以及促進剛需購房也將不會影響到房企的經營，也不會影響到土地的出讓。從這個角度上看，可以說是一舉三得。
