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2024年11月24日
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從去年下半年至今，房地產市場再度回暖，不管是住宅成交面積，還是成交價格，均呈現明顯回升。國家統計局近日公布的數據顯示，1月份我國不同城市房價變化呈分化狀態，部分熱點城市和中心城市交易量持續放大，房價上漲較多。如北京、上海、廣州和深圳等一線城市環比漲幅有所擴大。而此前一度“冰封”的土地市場，更是從去年四季度開始呈現“火熱”局面，曾經的“搶地潮”、“地王”等現象在一些地方也再度上演。
房價之所以在調控3年之后再次上漲，其中原因較多，但有一條不容回避，那就是當前“積極穩妥推進城鎮化”的影響。城鎮化固然離不開房地產市場發展，但新型城鎮化決不等于簡單的“造城”，更不能將城鎮化與房地產劃上等號。業內人士表示，如果只是一味借城鎮化大量圈地，大搞房地產開發，而不懂得與產業協同推進、與就業統籌考量，將后患無窮，因此社會各界一定要糾正城鎮化就是圈地蓋樓的誤區，堅決遏制部分地區再度掀起的“圈地”沖動。
毫無疑問，城鎮化是未來很長一段時間我國經濟社會發展的一條主線，是擴大內需的最大潛力所在，也是中國經濟轉型并實現持續增長的強勁動力。不管是黨的十八大，還是去年底召開的中央經濟工作會議，都對城鎮化藍圖進行了重點闡述。基于此，各地方政府很自然地將城鎮化作為新的一年甚至未來數年的工作重點。在此前各地召開的地方“兩會”上，新型城鎮化毫無懸念地成為“熱詞”之一，在即將召開的全國“兩會”上，城鎮化同樣會受到高度關注。
為什么很多人會認為，推進城鎮化建設必將推動房地產市場回暖，也必然會帶來房價走高呢？可以說，至少有兩點支持這一觀點：其一，根據發達國家經驗，城鎮化水平快速提升階段，也是房地產增量規模快速擴張階段，這一點在我國1998年后至今的房地產市場上的確得到驗證。而目前，中國城鎮化率剛超過50%，按戶籍人口算僅為35%左右，明顯低于發達國家和許多同等發展階段國家的水平。這意味著，未來二三十年，每年將有1000多萬人口轉移到城市，數億農業人口市民化，帶來的將是對住房的巨大需求。日前召開的本屆政府最后一次國務院常務會議就明確指出了這一現實，即我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。
其二，要推進城鎮化建設，需要進行大量的基礎設施配套建設，需要巨額的社保、醫療、教育等資源投入，這都需要地方政府在這一進程中拿出“真金白銀”。過去數年間，地方政府過度依賴土地出讓收益，也就是患上“土地財政”依賴癥。有分析認為，在地方政府壟斷土地供應的既有格局之下，地價、房價下跌與其利益相悖，因而會采取減少供地面積等方式維持高地價、高房價。這也成為近年中央數次房地產調控政策難以奏效的一個重要原因。特別是，土地成本占據房價的四成甚至更高，高昂的地價帶來的只會是更高的房價。
坦白地說，上述兩點既是當前房地產市場亟須解決的問題，更是積極穩妥推進城鎮化時要努力化解的現實難題。換言之，要避免城鎮化成為房價繼續走高的推手，既需要緩解住房供求格局緊張的矛盾，也要消除地方政府的土地財政依賴癥，遏制部分地區再度掀起的“圈地”沖動。
要讓進城的農民真正市民化，當然首先需要解決“住”的問題，這也是為什么說城鎮化離不開房地產的原因。要緩解部分熱點城市和中心城市住房供求緊張的格局，就需要從供給和需求兩個方面采取綜合措施。首先要大幅增加普通商品住房及用地供應。近期出臺的新“國五條”要求，今年住房用地供應總量原則上不低于過去5年平均實際供應量，并加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。其次要加快保障性安居工程規劃建設。國務院常務會議指出，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。第三則是要從需求端堅決抑制投機投資性購房。既要嚴格執行商品住房限購措施，并可視情況將限購地區擴大，也要嚴格實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
要推進城鎮化建設，資金是個大問題。也就是說，未來新型城鎮化的質量與速度，將更多取決于地方政府的債務管理能力。因此，如何有效解決城鎮化過程中的資金問題，既可以完成這一歷史性任務，又能化解“土地財政”與高房價博弈的囚徒困境。參照發達國家城鎮化經驗，財政、信貸、證券等多種形式長期并存，是市政建設的主要融資方式。結合中國現狀，規范地方政府舉債融資機制是首要問題，既要綜合施策、標本兼治，妥善處理存量債務，將地方政府債務收支分類納入預算管理，又要探索新的融資機制，比如積極穩妥地擴大地方債發行試點，讓地方政府舉債融資走向陽光化和規范化。同時，要繼續深化稅制改革，探索推廣房產稅等稅種，替代當前飽受詬病的“土地財政”。
無論如何，積極穩妥推進城鎮化，需要的是一個房價穩定的城鎮化，高房價只會拖城鎮化的“后腿”。因此，最重要的是從理念上轉變認識，要更加強調人的城鎮化，更加注重提高城鎮化的質量，真正實現產業結構、就業方式、人居環境、社會保障等由“鄉”到“城”的重要轉變。
