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2024年11月24日
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他批評說，“攤大餅”的做法是把城市建設(shè)走向了反面，既不緊湊，布局又不合理，密密麻麻，平鋪直敘。現(xiàn)在的城市病很大程度是由于“攤大餅”，交通擁堵、人口密集、空氣污染。要把“攤大餅”做成“做餡餅”。大城市要建設(shè)城市群，每個城市都有核心部分和邊緣部分，相當(dāng)于“餡餅”。在城市當(dāng)中有很多綜合題，每一個綜合體都是一個“餡餅”，有若干個副中心，這個副中心是一個“餡餅”。每個“餡餅”的各種“餡兒”不一樣。每個副中心、每個綜合體都有各自的特色。我認為要用“做餡餅”的形式替代“攤大餅”的做法。
他提出要做好一個城市的副中心，要經(jīng)營建設(shè)好，應(yīng)該注意四態(tài)。
第一是業(yè)態(tài)。他以商業(yè)為例分析說：因為老百姓感覺這個中心肯定是高樓林立，商場很多。這個中心是各種業(yè)態(tài)的綜合，比如有商場。寫字樓。現(xiàn)在在北京上海這種大都市，寫字樓的市場很大，有很多高層的寫字樓，比如國貿(mào)，有酒店，五星級酒店、四星級酒店。另外還有休閑的功能，商務(wù)會議的功能，以及居住功能。總之各種功能組合在一起形成一個副中心，形成一個綜合體。也就是說它的業(yè)態(tài)肯定是高度整合、高額投資和取得高效益。
他認為，作為一個中心，必須“三高”。第一是高度的整合，把這些高端的物業(yè)組合在一起。另外，投資投入很多。副中心之所以能建立起來，它的投入比一般的地產(chǎn)要高得多。它的目的是為了取得最好的效益。所以綜合體和副中心是城市經(jīng)濟的發(fā)動機，或者說是城市GDP的發(fā)動機。首先從業(yè)態(tài)來說肯定是全方位的，但是是以商業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的，是各具特色的“大餡餅”。實際上它也是一個微型城市，是資產(chǎn)、資本和資金的融合。一定要講究它的業(yè)態(tài)，講究它的共性和特殊性、差異化。每個副中心之間不應(yīng)該是一樣的，要有差異化。比如一個地方是以某種商業(yè)為主導(dǎo)，另一個地方是以寫字樓為主導(dǎo)。
第二是形態(tài)。作為一個城市的副中心，必須有亮麗的建筑和外形，是由建筑形態(tài)加上空間形態(tài)組合在一起的。在大城市要有高層建筑，甚至還要有高度養(yǎng)眼的建筑。比如說CBD的國貿(mào)，王府井的東方廣場。在崇外，就有國瑞、新世界等。這些建筑很有風(fēng)格，很養(yǎng)眼。如果沒有這樣很好的建筑外形，很難給人留下深刻的印象。
第三是動態(tài)。作為一個副中心，特別是商圈，有大量的人流、物流，它的對外交通、對內(nèi)交通一定要順暢。人流、車流、地上、地下、天橋等交通要安排有序，做到通暢。前幾天我碰到一個做餐飲的朋友。他幾年前到北京來做餐飲，虧了1200萬。現(xiàn)在又來了，在北京搞了四個門店，很成功。他總結(jié)為什么前幾年做的品牌餐廳不成功呢？原來那個地方的停車場不行，沒有辦法停車。所以作為一個副中心，必須有這樣的功能，內(nèi)外的交通很通達，人流、車流必須合理，才能形成象樣的，能夠成為城市GDP發(fā)動機的副中心。
第四是生態(tài)。在副中心當(dāng)中，人與自然的和諧。講到生態(tài)問題，首先講到了資源節(jié)約、環(huán)境友好。在建設(shè)房屋的過程中，一定要引進綠色建筑的理念。將各種業(yè)態(tài)組合在一起，形成互動的狀態(tài)，人與人之間、業(yè)態(tài)之間能夠和睦相處。其中包含人文生態(tài)、商業(yè)生態(tài)、自然生態(tài)，一般我們看到的副中心都有主題公園，讓人們在副中心當(dāng)中能夠有透氣的機會，形成好的自然生態(tài)，這就是田園城市在副中心應(yīng)該體現(xiàn)的。
形態(tài)是城市的亮麗名片，業(yè)態(tài)是城市GDP的發(fā)動機，動態(tài)是豐富空間的互動互聯(lián)，生態(tài)是人和自然在城市中的和諧相處。
總之，要開發(fā)好一個城市的副中心，經(jīng)營好一個城市的副中心，不能光靠開發(fā)商的努力，應(yīng)該是開發(fā)商和城市經(jīng)營的高度結(jié)合，它的最高境界解決相結(jié)合。今天的開發(fā)是為了經(jīng)營，從經(jīng)營的角度指導(dǎo)開發(fā)，把開發(fā)和經(jīng)營有效結(jié)合在一起，才能使副中心在發(fā)展過程中取得效益，真正發(fā)揮城市副中心的作用
