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城市化網(wǎng)訊 2020年1月2日，央廣經(jīng)濟(jì)之聲《財經(jīng)態(tài)度》主持人就1月1日起正式實施的新修訂的《土地管理法》連線評論員、城市化委員會委員、中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部城鎮(zhèn)化處處長馬慶斌。馬慶斌直言：新修訂《土地管理法》頒布實施是走向共同富裕的新起點。
新修訂的《土地管理法》自2020年1月1日起正式實施。此次修改的重點主要集中在土地征收、農(nóng)村宅基地管理制度改革和集體經(jīng)營性土地入市三大方面。新修改的土地管理法明確，農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式“入市”。
近日，北京市第一個集體土地租賃房項目——豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺項目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，預(yù)計2020年6月實現(xiàn)竣工交用，探索10年的農(nóng)村集體用地租賃房探索即將正式接受市場的檢驗。
事實上，從去年開始，北京豐臺、大興、順義、通州等區(qū)都開始了集體土地租賃房建設(shè)。目前已開工的項目既有經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織，也有首創(chuàng)集團(tuán)等市屬國有企業(yè)，以及萬科、鏈家等民營、專業(yè)住房租賃企業(yè)參與。
2017年8月，北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。按照計劃部署，北京于2017-2021年的五年內(nèi)，供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃，大約可以建設(shè)50萬套租賃房。
主持人：新修訂的土地管理法明確了農(nóng)村集體建設(shè)用地可以上市。有了法律上的保障，對于農(nóng)村土地和農(nóng)民來說意味著什么？
馬慶斌：在2020年的第一天，頒布這樣一部具有里程碑意義的法律意義重大。
首先，2020年不僅是攻堅脫貧的決勝之年，更是中國人民實現(xiàn)全面小康之年。我相信今年春節(jié)，農(nóng)村的朋友回家過年與親友相聚的時候，對于未來心里會更加踏實，對美好生活更加期待。這個新修訂的土地法，它的意義不亞于2006年國家取消農(nóng)業(yè)稅，取消農(nóng)業(yè)稅更多的是減負(fù)，而新修訂的《土地管理法》則是賦能。從此，農(nóng)民將更加直接地從城市、工業(yè)的發(fā)展中分享財富，而且這種分享有明確的法律的制度給予保障。
其次，“三農(nóng)問題”將在新法的保障下，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭r(nóng)優(yōu)勢”、“三農(nóng)活力”。集體建設(shè)用地入市，對于農(nóng)村土地來說，意味著沉睡的財富將被喚醒，農(nóng)村分享中國發(fā)展成果的制度性保障已經(jīng)建立，曾經(jīng)存在的“城鄉(xiāng)剪刀差”可以放進(jìn)博物館了，農(nóng)村的土地不再是被動充當(dāng)工業(yè)化和城市化的資源儲備的角色，而是作為城鄉(xiāng)融合、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的參與者和財富分享者。更重要的是，作為一部惜字如金的法律，新修訂的《土地管理法》專門用一章就“耕地保護(hù)”作出規(guī)定，特別強(qiáng)調(diào)中國人的飯碗要端在自己手里，碗里的糧食是從自己土地上種出來的，中國的糧食安全問題得到了更強(qiáng)有力的法律保障。
主持人：我國早在三年前就開始了集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，北京首個集體土地租賃房項目即將上市。您對此怎么看？
馬慶斌：我認(rèn)為這個問題可以從這么三個角度來分析，這其中有三個關(guān)鍵詞語：集體建設(shè)用地、租賃住房、北京上海等大城市。我的解讀有三句話：第一，農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國有建設(shè)用地同價同權(quán)得以實現(xiàn)，農(nóng)村的集體成員可以在這個建設(shè)中得到長期的福利保障，而不是簡單的一次性的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對于這部分土地的使用，農(nóng)民的態(tài)度就會由被動的接受，轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極地推動和維護(hù)相關(guān)住房的質(zhì)量以及設(shè)施的維護(hù)等等。第二，由于供給的擴(kuò)大，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房將使中央提出的“房住不炒”精神得到更加有力的保障，而且從城市內(nèi)部解決問題，轉(zhuǎn)換到從城鄉(xiāng)融合的角度來破題，這對于改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定農(nóng)民收入都將發(fā)揮重要作用。第三，大城市、城市群、都市圈是住房問題、土地問題比較集中的區(qū)域，也是破解這些問題具備經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的區(qū)域，未來將有更多的類似的項目出現(xiàn)，這僅僅是一個好的開始。
主持人：以集體建設(shè)用地探索建設(shè)租賃住房對建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制有何意義？
馬慶斌：首先，這么做不僅有利于解決城市居民，農(nóng)村居民以及外來流動人口住房問題，而且集體經(jīng)濟(jì)的多元性也能得到保障。結(jié)合我的調(diào)研，從國家新發(fā)布的11個城鄉(xiāng)融合示范區(qū)來看，集體建設(shè)用地的要義在“建設(shè)”兩個字，也就是說，未來應(yīng)該鼓勵在規(guī)劃的前提下，集體建設(shè)用地上可以蓋房子，也可以蓋廠房，蓋商場，更多應(yīng)該是學(xué)校、醫(yī)院等民生項目。
其次，以前土地的管理更多的是城鄉(xiāng)分割、城鄉(xiāng)分治。未來，在新的法律要求下，城鄉(xiāng)的地權(quán)是一樣的。在規(guī)劃的前提下，土地更多按市場的原則進(jìn)行開發(fā)管理，土地的增值可以更加公平地在城鄉(xiāng)之間分配。但是，無論開發(fā)方式如何，在土地收益考慮國家、集體、個人利益的同時，要有一部分的資金用于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村的道路建設(shè)等等。
主持人：新修訂的《土地管理法》規(guī)定，允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。如何解讀？
馬慶斌：這么做符合城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新態(tài)勢，也符合城鄉(xiāng)融合的新要求?？紤]到農(nóng)民閑置住房中的一些傳統(tǒng)民居，具有傳文化傳承價值，應(yīng)堅持保護(hù)中發(fā)展，發(fā)展中保護(hù)的原則，不能簡單地一拆了之，應(yīng)該摒棄非城市即農(nóng)村的對立分割思維，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展、糧食安全、生態(tài)安全等角度來綜合規(guī)劃，在這個基礎(chǔ)上統(tǒng)籌發(fā)展。
主持人：這對農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入來說有怎樣的好處？
馬慶斌：瞄準(zhǔn)城鄉(xiāng)差異是消除城鄉(xiāng)差距的關(guān)鍵。數(shù)據(jù)顯示，2013年城鄉(xiāng)人均可支配收入是2.8：1。細(xì)分一下我們發(fā)現(xiàn)，財產(chǎn)性凈收入為13.1:1，工資性收入是4.55:1，經(jīng)營性收入是0.76:1，轉(zhuǎn)型凈收入是2.62:1。從數(shù)據(jù)來看，農(nóng)村居民未來收入的增長空間在于財產(chǎn)性、工資性收入，也就是說，這個新的政策將極大提高農(nóng)村居民的收入。另外，穩(wěn)定的基礎(chǔ)在于經(jīng)營性收入，農(nóng)村的發(fā)展還是要按照市場需求、按照綠色發(fā)展原則，打造農(nóng)村的特色產(chǎn)業(yè)，要探索一條優(yōu)勢互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)特色突出的發(fā)展新路徑。
