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2024年11月21日
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10月16日，上海市浙江商會產城發展聯合會第四屆會員大會暨城市發展高峰論壇在在上海舉行，會上全國房地產商會聯盟執行主席、中國產城發展聯合會聯盟主席、城市化委員會副主任顧云昌發表演講。他認為，現在中國的城市發展戰略，可以概括為兩大變化、兩大完善。
顧云昌表示，城市內部要產城融合。一要講功能融合，二要講速度融合，三要講政企融合。產城融合，以城興產，以產促城，產城結合，協同發展。
顧云昌說，城市跟城市之間，強調以中心城市為引領，促進城市群的發展，還有若干個城市圈，講的都是大的概念，而不是強調小城鎮。
以下為演講文字實錄：
【主持人】：謝謝，接下來請出的是全國房地產商會聯盟執行主席、中國產融城發展聯盟主席顧云昌。顧主席兩次獲得國家科技進步一等獎，曾多次參與國家房改政策的研究制定。掌聲有請。
【顧云昌】：感謝大會的邀請。我們改名以后叫產城發展聯合會，讓我講講產城融合的問題。這個問題是一個很好的命題，我今天講三個問題。
【顧云昌】：一、從三個案例看產城融合。
第一就是北京望京和亦莊，曾經是睡城和空城。各地都是80年代開始搞經濟開發區，很多到了晚上就是空的、睡城。為什么出現這樣的現象？因為我們產、城是分離的。帶來的問題譬如，交通擁堵，環境不好等。
【顧云昌】：第二個案例是英國的小城鎮。五六年前我考察過英國的小鎮，因為聽說英國的小鎮搞得很好，第二次世界大戰后，英國有許多房子因為戰爭被破壞了，好多軍人轉業后沒有地方住，政府就決定在倫敦周圍蓋很多小城鎮。我想考察他們的經驗，問他們怎么規劃、設計和配套的。結果他們說，我們小鎮第一個要解決的問題，就是就業。英國小鎮在開發中，剛開始是蓋住宅，結果蓋了以后，沒有就業的崗位，都到倫敦去就業了。所以后來高速公路、輕軌都有了。當時差不多95%以上的人就業在城里，也是睡城。后來第二批要求，必須有50%的人在當地就業。第三批的時候，要求90%以上應該在當地就業。英國從實踐中得出了結論，必須產城融合。所以把就業放在第一位。我們80年代沒有考慮這個問題，現在大家會感覺這是個問題。
【顧云昌】：第三，最近看到消息，李強書記說，要把產業園區建成特色小鎮。特色小鎮類似于小的城市。城市，實際是兩個概念，一個“城”，一個“市”。在古代，一部分人勞動力解放了，居住在一起，但為了安全起見，挖了護城河，建了城墻，這叫“城”。城里沒有供應糧食、布匹，所以必須有個市場。城市就是這么形成的。所以城市本身就是產城的概念。我們在發展的過程中，恰恰把這一點忘了。現在，從產城分離，到產城結合，現在要談產城融合，就是比單純的結合更有層次。
【顧云昌】：二、產城融合的涵義和意義。
1、產城融合是重要的城市發展戰略。
個人認為，現在中國的城市發展戰略，可以概括為兩大變化、兩大完善。
一是中心城市引領城市群發展。十九大提出城市群的問題，城市群要發展，但大中小城市要協同發展，現在明確提出，以中心城市引領城市群發展。中心城市的引領作用，全世界的中心城市GDP，特別是單位平方公里的GDP經濟密度都在中心城市，在倫敦、紐約、東京。而中國在深圳、上海。深圳密度最高，每平方公里大概9億多，而我們上海只有一半。實際上我們的城市密度不夠。中國人口密度最高的是鄭州。將來無論是房地產發展也好，還是產城發展也好，還是在中心。
【顧云昌】：二是產城融合，以城興產，以產促城，產城結合，協同發展。城市跟城市之間，強調以中心城市為引領，促進城市群的發展，還有若干個城市圈，講的都是大的概念，而不是強調小城鎮。城市內部要產城融合。
【顧云昌】：2、高質量發展城市經濟。產城融合是高質量發展城市經濟或提高單位面積GDP的一個重要手段。有幾個“化”，土地集約化：土地單位平方米的產出，國家的產業用地占了整個建設用地的20%左右，而倫敦只有5%的產業用地。我們工業用地占得很多。為什么我們的密度越來越高？因為居住用地占比過低，工業用地占比太高。所以要通過產城融合進行調整，使土地集約化。
產業集聚化：越集聚產值越高。產業生態化：不能一個地方只有一個產業。還有環境生態化：現在在產城分離的情況下，環境生態是有問題的，大城市病就是這么產生的。就業人口就地化：配套設施更優化。
【顧云昌】：3、充分體現以人為本的城市發展理念。我們現在提新型城市化，跟過去的差別，主要體現在以人為本。現在新型城市化的目標是兩個。第一，提高城市人口的素質和城市居民生活的質量。也就是在產城分離的情況下，我們的生活質量不高。要通過規劃上的調整，提高人口、居民生活質量。第二，提高人口素質。還有農民工市民化。城市化現在60%不到，但真正的本地戶籍人口城市化只有41%、42%。要提高人的生活質量和素質，擁抱美好生活。
【顧云昌】：三、產城融合的幾個要點。
產城融合現在已經在做的幾種類型。
1、工業園區/產業園區補充城市功能。李強書記強調，要把產業園區變成特色小鎮，主要就補充城市功能來說，住人的，就是城的功能，把居民引入，商業引入，還有相應的配套，學校和醫院做好，不能變成空城。倫敦有金融城，是以金融為主的特色小鎮，主要是通過對城市功能的補充達到這個目的，變成每個地方都是產城融合的。工業園區主要用來補充城市功能，完善配套設施。比如北京，現在發展了許多商業、搞了很多寫字樓，服務業也大量引入，使望京現在不是睡城了，也解決了很多當地人的就業問題。
【顧云昌】：2、舊城改造更新，使得產業升級提檔。上海城市更新做得不錯，北京也在開展。因為過去的舊城主要是人的生活功能，城的功能，現在通過更新，產生了三個方面的效益：一是土地更優化，通過產業結構調整把不適合在市中心的產業搬離甚至取消，適合的、高新的、文創的引進來，產業結構進行調整。二是優化土地資源配置，建設用地過多的要調整，住宅用地怎么更優化。三是環境的改善。通過城市更新，激發城市當中的產業活力，使產業在新的環境下進行發展。
【顧云昌】：3、新城市(40.220, -1.66, -3.96%)新城區的融合發展。過去已經做的，通過更新、補充城市功能實現產城融合，新開發的一定要按產城融合思路進行融合發展，促進城市健康成長。
【顧云昌】：下面講三個融合。一要講功能融合，二要講速度融合，三要講政企融合。
1、功能融合。
“三生”：生產、生活、生態，三個方面在產城融合中一定都要關注到，不能光為了發展經濟而犧牲環境。考慮如何進一步提升生活質量。
“三產”。傳統講產業，工業，實際是一產二產三產，千萬不能說這個產就是工業。比如現在我們搞田園綜合體，城鄉之間的差距通過田園綜合體，特別是土地法、房地產法規都有一定的調整，集體土地入市已經成為現在正在開展的一項重要的工作。這樣既保證了城市居民過田園生活，又可以使農民富起來。產城融合的案例越來越多，大家都在不斷創新。
這個功能，一定是“三生”跟“三產”的融合。
【顧云昌】：2、速度融合。工業化跟城市化、工業化與生態化、城市化與生態化三個方面要互相融合。有的國家是工業化走在前面，城市化走在后面，現在要補充城市化。有的工業化搞得好了，生態沒有跟上，現在要把生態搞起來。還有城市化跟生態化。這些都是速度融合的問題。速度不融合，工業化發展了，生態化沒有跟上，生活條件不具備，往往就會發展不起來，造成人才流失。另外就是城市化與生態化。
【顧云昌】：3、政企融合。政府編導、規劃先行，然后各種找組織，企業和產業進入。規劃中要把住區跟產業園區有分有合，生活設施要配套，規劃很重要，一方面編，一方面導。因為不可能編了以后不管了，導也得下去。真正唱戲的，是企業。中國的房地產是分兩個地產，一個是住宅地產，就是周總講的，過去我們是大開發，搞住宅，第二是產業地產，過去二十年我們主要做的是住宅地產，因為住房短缺，現在已經階段性飽和了。住宅以外的產業地產，包括寫字樓、酒店、大商場，園區。現在要補的，就是產業地產的課。這些地產怎么發展？
【顧云昌】：住宅地產比作“龍”，產業地產比作“鳳”，現在要“龍鳳呈祥”，這個“龍”二十年前騰飛了，現在要飛行萬里，保持平穩，“鳳”剛開始起舞，“鳳”還分“鳳”和“凰”，把生產型的產業叫“鳳”，生活性服務叫“凰”。巨龍騰飛，鳳凰起舞，最后形成龍鳳呈祥的景象。這是房地產的高境界。現在講產業地產，就是鳳凰起舞，有生產性的，有生活性的。特別是我們國家提出幸福產業，美好生活。文旅、康養、體育、健康、培訓等，這也是產業。所以我們搞房地產不光要搞住宅地產，還要搞產業地產，不僅要有生產性服務的，還要有生活性服務的。房地產就要為美好生活服務。產城融合，既要把住宅搞好，也要把產業一二三產的樓宇搞好，畢竟房地產是一個載體，住宅是住人的載體，還有產業的載體，這兩個載體的開發是不一樣的。所以我們要把企業唱戲的事情想清楚，以后我們唱戲不僅僅是快速周轉的問題，要長期持有，經營好服務好運營好。
【顧云昌】：最后講三個轉型。
1、向前端延伸。向一級工地開發延伸，比如華夏置業，許多開發商拿地的時候就表明我是產城融合的，土地開發可以一起做。也可以聯合產業單位一起做。比如浙江有家公司跟3D打印建筑一起做，政府是歡迎的，你搞住宅開發，往往政府不感興趣。如何以產業領銜，產城發展聯合會有許多產業，一起拿地一起開發。第二就是聯合產業單位，地方政府苦于找不到好的產業，要把好的產業組織起來，把產城融合的規劃開發、管理運營做好，那一定是受政府歡迎的，也是我們的發展方向。
【顧云昌】：2、向后端發展。產城融合的開發發展，必須在招商、運營、服務方面做出大的文章。現在我們缺的是招商能力，特別是運營、服務的能力。運營商、服務商都是產業，我們要跟他們合作，開始就要做好準備，運營誰幫我們運營，有不同的產業運營團隊，最后做服務，可以有很多服務行業，因為城市功能不是一下開發了就完了，是要永續發展、可持續發展。所以要把招商、運營、服務的事情做好。我們商會產城發展聯合會應該多多交流，進一步擴大范圍，把所有產業團結在我們周邊，這樣形成融合發展，我們是龍頭。
【顧云昌】：3、向創新進軍。主要是投融資的問題。要發現和培育產業IP，新IP。因為我們搞產業地產過程中，產業地產有自持的，運營的，所以融資環節跟住宅地產不一樣。比如銀行貸款，光靠銀行的貸款，恐怕不大符合產業運營的要求，所以必須在投融資方面有所創新。比如基金、資產證券化來推動金融業的創新。現在產業鏈比過去復雜得多，難度大得多。另外要不斷發現和培育新產業，符合美好生活需要的各種產業，比如健康產業，全世界的養老地產，老年地產的產品大概5萬多種，據說日本就有3、4萬種，現在我們只有3、4千種。這個IP要不斷創造，有的機構善于招商，有的善于運營，有的善于服務。最近我到云南4次，云南提出“康養旅居”的概念，這個概念很好。老百姓(71.190, -3.36, -4.51%)的住房，過去沒有房，現在實現了“住有所居”，下一步要實現“住有宜居”，“住有樂居”。現在大家有錢有閑了，過去是旅行，現在要旅居，住半個月一個月，在那里住下來，調養身體、享受美好生活。
【顧云昌】：要有內容，要開發健康產業，旅游產業，讓人住下來有事干。這樣的房子也是住宅，但是跟我們的住宅是兩碼事，這些接下來大有發展空間。除了寫字樓、賓館、商業以外，都是新興產業地產。現在我們去庫存，去得不錯，但去的主要是住宅地產庫存。最近寫字樓空置率很高，租金下跌。如何做好這些？都是接下來要做的事情。如何把這些資產盤活，真正做到產城融合。我算了一筆帳，所有的庫存，大概4.9億平方米，其中非住宅的庫存占了54%，46%是住宅，每年竣工量80%是住宅，20%是非住宅，但非住宅占了總庫存的54%。當然，這里面也有規劃、運營的問題。
總之，產城融合方面，有許多事可以做。今天這個會很好，學到了很多的東西，通過這個聯合會看到了我們未來中國房地產發展的走向和希望。
謝謝大家！
【主持人】：謝謝顧主席的演講。也要感謝今天三位專家給我們做的主題演講。當然更要感謝各位領導、各位嘉賓、各位企業家們一下午的見證聆聽和陪伴。謝謝各位！
