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2024年11月21日
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近日，財政部公布《土地增值稅法（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。這意味著土地增值稅將啟動立法進程，從《土地增值稅暫行條例》上升為法律。那么，集體房地產被納入征稅范圍，將產生怎樣的影響？清算環節的調整，又將對房企有何影響呢？
財政部有關負責人表示，為了建立土地增值收益分配機制，使稅制與建立城鄉統一建設用地市場的土地制度改革相銜接，《征求意見稿》將集體房地產納入了征稅范圍，同時，擬取消土地增值收益調節金，使立法前后集體房地產負擔總體穩定。
與《條例》相比，《征求意見稿》主要有以下變化：集體房地產納入征稅范圍；稅收優惠政策調整，增加地方政府對普通住宅、集體房地產享受減免稅的權限；明確納稅義務發生時間和申報納稅期限，清算環節由應清算與可清算合并為應清算；征收管理模式變為后續管理。
“這些變化對房地產開發企業等相關利益方在業務模式及稅務合規性要求上可能帶來的影響。”普華永道中國企業稅務服務合伙人朱虹對《證券日報》記者表示，例如，對從事房地產開發的納稅人，《征求意見稿》中不再區分“應清算”和“可清算”的情形，而是合并為“應清算”的六個條件。這對企業的稅務管理能力提出了更嚴格的要求，既要避免因延遲納稅申報而產生的滯納金及罰款風險，也需要考量清算后再轉讓房地產的有關稅務影響。
諸葛找房數據研究中心研究員姜國君對《證券日報》記者表示，《征求意見稿》對申報納稅及清算環節更具強制性，相比現行《條例》更加嚴格、規范，這將一定程度上增加部分房企的資金壓力，可以起到抑制房企過度粗放開發、經營灰色空間等作用。雖然短期內會降低房企的資金利用率，但長遠來看將更有利于房企把握開發經營節奏、防控資金風險。
“《征求意見稿》將征收管理模式變為后續管理。”普華永道中國企業稅務服務合伙人王魏對《證券日報》記者表示，將現行稅務機關根據納稅人提供的資料進行清算審核的做法，調整為從事房地產開發的納稅人應自行完成清算。該征收管理模式的變化增加了房地產開發企業的稅收風險，若稅務機關在事后監管、稽查中認為需要補繳土地增值稅的，企業將面臨稅收滯納金、罰款的稅務風險。由此，納稅人需要在前期環節更注重對相關政策與操作口徑的把握、資料的準備、內部風險控制等。
值得注意的是，《征求意見稿》調整了稅收優惠政策，增加地方政府對普通住宅、集體房地產享受減免稅的權限。
在中央稅收優惠層面，延續了現行的免稅政策：建造增值率低于20%的保障性住房；因國家建設需要依法征收、收回的房地產。在地方稅收優惠層面：將建造增值率未超過20%的普通住宅免稅的規定，授權省級政府結合本地實際情況決定減征或是免征；就集體房地產，賦予了省級政府對房地產市場較不發達、地價水平較低地區減征或免征土地增值稅的權限。
朱虹認為，《征求意見稿》對決定普通住宅是否予以減免稅權限的下放，若未來地方政府對其不予免征，則會造成房地產開發企業的稅負增加。
另外，王魏表示，對于以股權轉讓的方式轉讓房地產項目是否征收土地增值稅的問題，由于此前缺乏國家法律法規層面的明確規定，各地稅務機關在文件解讀和征收管理上存在差異，給征納雙方都帶來不確定性。希望本次在土地增值稅立法環節，能對該問題有更明確的指導意見。
