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2024年11月22日
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5月15日是《土地增值稅法》內部征求意見的截止時間，作為財政部的2019年立法計劃之一，它的進展可能與房地產一系列稅相關聯。
此前，《證券時報》報道，財稅部門已經起草了土地增值稅法初稿，目前正在內部征求各方意見。征求意見稿內容顯示，處于起草階段的土地增值稅法初稿基本平移了現行《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，征稅范圍、稅率等基本保持不變。但也有一些新變化，比如增加了出讓集體土地使用權等可按照轉移房地產收入的一定比例征收土地增值稅，以及對中央、地方稅收優惠，減征或減免土地增值稅的情況作出規定。
據行內人士反映，土地增值稅存在稅率較高，以及與企業所得稅等稅收稅基重合帶來重復征稅的情況。
“土地增值稅在房企納稅支出中，一直是占比較高的，也的確存在稅率較高的問題。”某房企投資拓展部負責人對時代周報記者表示，“但重復征稅這個方面，在營改增之后已經改善了，目前各房企對于土地增值稅都是單列計算，與企業所得稅并沒有沖突。”
中國政法大學財稅法研究中心主任施正文也表達了類似觀點：“此前房地產開發在我國屬于利潤率較高的行業，但當下這一情況已經改變。在這種情況下，對于開發企業的土地增值稅稅率，可以考慮適當降低，最高一檔60%的稅率可以考慮降低到30%或者以下。”
土地增值稅過高？
根據現行的土地增值稅暫行條例，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
據前述媒體報道，土地增值稅法初稿未對此稅率作出調整。而這一稅率水平，對房地產企業來說，繳稅壓力較大。
以2018年全國房企銷售額排行靠前的碧桂園、萬科為例。2018年，碧桂園營業收入3790.8億元，應交土地增值稅額139億元，土地增值稅繳稅額占收入比3.7%；萬科全年營業收入2976.8億元，應交土地增值稅額196億元，土地增值稅繳稅額占收入比6.6%。
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹向時代周報記者指出，對于房地產開發企業來說，土地增值稅的納稅額比企業所得稅、城建稅等都要重，而且30%—60%的稅率的確是相對較高，縮小了企業盈利空間。
上述房企投資拓展部負責人表示，當前對于土地增值稅稅率較高的問題，多數房企采取稅務籌劃計劃來進行調節。
比如土地增值稅，有四檔稅率，并且規定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，超過20%的部分則應按規定納稅”，就存在明顯的稅率跳躍臨界點，可以利用20%占比這一臨界點通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。
“長遠來說，還是應當將土地增值稅納入房地產相關稅收體系中，調整比重和稅率，對于企業來說，會有比較直接的利好，因為可以降低拿地成本。但是對于市場的長遠發展來說，也有利于促進市場合理循環。”上述負責人表示。
“土地增值稅是對納稅人通過房地產開發獲得過高收入而進行調節的稅種，雖然稅率較高，但如果不強制分類型清算，大部分項目僅有合理較低利潤，一般不會產生過多土地增值稅。”另一大型房企人士對時代周報記者指出，相對于調整稅率，降低土地增值稅預交率，取消分類型進行土地增值稅清算更為重要。
應考慮漸進降低稅率
在房地產稅開征大背景下，對于房地產相關環節稅收，多位專家曾建議應該合理調整開發、交易、保有等環節稅收的比重和稅率。
施正文解釋，基于房企稅負壓力，以及房地產開發行業在我國經過20余年時間發展，當下已經告別高利潤時代，合理調整稅率有其必要性。
但土地增值稅對財政收入的貢獻，以及近年來平穩快速的增長勢頭表明，它還難以退場。
施正文曾在接受媒體采訪時判斷，土地增值稅法未在本屆人大立法規劃中提出，但在財政部2019年立法規劃中提及土地增值稅法，并表示力爭年內完成內部起草工作及時上報國務院，這表明在目前財政收支平衡難度較大的情況下，難以輕易廢除這個稅種，現在立法工作啟動也說明政府還是想保留這一稅收。
