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2024年11月22日
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個稅住房租金可以抵扣個稅，但最近落地執(zhí)行過程中，卻反復(fù)被曝出房東擔(dān)憂稅務(wù)部門會根據(jù)信息向其追征稅費，而拒絕提供信息。
對此，有媒體向國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺進行了咨詢，客服表示目前沒有接到根據(jù)專項附加扣除信息追征房租相關(guān)稅費的通知。但據(jù)券商中國記者向有關(guān)負責(zé)人了解，此事目前尚無定論，需由住房和城鄉(xiāng)建部牽頭，財政部、稅務(wù)總局相關(guān)部門一起確定相關(guān)細節(jié)。目前相關(guān)部門已在在研究這一個稅落地過程中出現(xiàn)的新問題。
個稅落地實施出現(xiàn)bug，房租專項扣除遭遇房東“抵制”
2019年1月1日起，國家稅務(wù)總局制訂的《個人所得稅扣繳申報管理辦法（試行）》正式實施。已經(jīng)開啟填報6項專項附加扣除的信息。
但不少租客想用房租抵稅的想法卻遭到了房東的“抵制”，表示如果租客要抵扣個稅，要么漲房租，要么租客自己去繳相關(guān)稅款。甚至也有房東直言寧愿房間空置，也不同意租客做個稅的租房專項扣除。
按照現(xiàn)行的政策，納稅人享受住房租金專項附加扣除時，要填報主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名和身份證件類型和號碼或者出租方單位名稱及納稅識別號（社會統(tǒng)一信用代碼）、租賃起止時間等信息。
直轄市、省會（首府）城市、計劃單列市，以及國務(wù)院確定的其他城市每月 1500 元；除上述城市外，市轄區(qū)戶籍人口超過 100 萬人的城市每月 1100 元，市轄區(qū)戶籍人口不超過 100 萬人（含）的城市每月 800 元。
一名沒有具名的稅務(wù)部門有關(guān)人士稱，“現(xiàn)在各地的稅務(wù)局也都很困惑，也在等待上級部門的指示。”
為什么業(yè)主不愿配合租客抵扣？
目前很多房屋出租并未備案，稅務(wù)機關(guān)不掌握房東的房租收入情況，通過納稅申報后，房東的房租收入就會被記錄。
目前以北京為例，租賃行為被備案的比例非常低，不足一成，而如果看全國，1%都不到。
業(yè)主擔(dān)憂租賃行為被記錄后，未來會涉及到房地產(chǎn)稅等更多的稅費。這種情況下，不愿意不配合租戶登記也就成為了必然。
出租房屋目前大部分是可以按照5%的綜合征收率計征稅款，但未來是不是會找補舊賬對于業(yè)主來說依然非常擔(dān)憂。即使按照5%算，一套年租金10萬的房屋，稅費也有5000元。而租戶抵扣的個稅其實節(jié)省一個月也就100元左右。
業(yè)主租賃行為若被記錄在案稅額或更高
針對個人出租房屋在稅務(wù)機關(guān)征收稅款時劃分為兩類，一類是個人出租住房，一類是個人出租非住房。
采用綜合征收率方式
個人出租住房可按5%綜合征收率計征稅款，應(yīng)納的稅款等于含稅銷售額乘以5%。如果個人出租住房租金收入是5000元，承擔(dān)的稅款為5000乘以5%，為250元。
對于個人出租非住房，在選擇綜合征收率計征方式的情況下，兩檔綜合征收率保持不變，而在適用綜合征收率的月租金收入臨界點上較前有所變化。營改增后，計算稅金的月租金臨界點為31500元。即月租金在31500元（含）以下的適用7%的綜合征收率，月租金在31500元以上的適用12%的綜合征收率。
采用分稅種方式
個人出租住房如采用分稅種方式，需分別計算繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅和房產(chǎn)稅。增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅款=含稅銷售額 （1+5%） 1.5%。對于取得的租金收入應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，依照現(xiàn)行稅法計算應(yīng)納稅額。同時，還需按房產(chǎn)租金收入的4%繳納房產(chǎn)稅。
個人出租非住房如采用分稅種計稅方式，需分別繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。增值稅按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅款=含稅銷售額 （1+5%） 5%。對于取得的租金收入應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，依照現(xiàn)行稅法計算應(yīng)納稅額。房產(chǎn)稅應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅則按照實際占用土地面積乘以每平方米年稅額計算應(yīng)納稅額。根據(jù)北京市城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅等級，每平方米年稅額為1.5至30元，城鎮(zhèn)土地使用稅每月稅額為占地面積 每平方米年稅額 租賃期限/12。印花稅按“財產(chǎn)租賃合同”稅目繳納，稅率為0.1%。
專家分析：個稅抵扣的初衷不是為了收集租賃交易行為
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，首先，從個稅抵扣設(shè)計的初衷看，肯定不是為了收集租賃交易行為。因為從邏輯上，5000以上收入而且繳納個稅的人士才需要抵扣，這就使得中低端租賃市場，或者二三線租賃市場，很多租戶并不需要抵扣。另外一線城市的租賃行為的收集，也只收集交易，不收集交易價格，那么這種信息也很難傳遞到租房收稅。所以從政策制定本身看，還是單純的只是為了替租戶減少個稅，并沒有通過這一登記達到收稅的目標(biāo)。在不動產(chǎn)登記完成后，是否空置或者出租已經(jīng)很容易掌握。
其次，但事實上，房東出租房從法律角度的確應(yīng)該交稅，但約定俗成的當(dāng)下市場，交稅比例非常低，不足全國市場的1%。這種情況下，制定政策的時候，應(yīng)該避免給租戶與業(yè)主預(yù)期。引導(dǎo)納稅應(yīng)該是長期過程。另外中國房地產(chǎn)稅制中，重交易稅費，輕持有稅費，這也使得業(yè)主擔(dān)憂租賃行為成本增加。
再者，歸根結(jié)底是話語權(quán)的問題，租戶沒有話語權(quán)，這種情況下房主就可以轉(zhuǎn)嫁焦慮與稅費成本增加。
