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2024年11月24日
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來源：央視網(wǎng) 傳言數(shù)年的物業(yè)稅開征風(fēng)聲又起。5月25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。 有專家認(rèn)為，該通知實(shí)際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程，相信該新稅種出臺(tái)不會(huì)太久。也就是說，長(zhǎng)期停留在理論探索層面的物業(yè)稅，這一次真的要來了。 置身于波濤洶涌的住宅商品化浪潮中，物業(yè)稅的開征事關(guān)我們每個(gè)人的切身利益。也正因如此，此消息激起了社會(huì)輿論空前絕后的想像與論爭(zhēng)。漸行漸近的物業(yè)稅，是否真的能夠降低房?jī)r(jià)？我們的居住生活與理財(cái)思路，又將因此發(fā)生怎樣的改變呢？ 開征物業(yè)稅真能平抑房?jī)r(jià)嗎？ 歷時(shí)近六年，物業(yè)稅的征收終于告別理論階段，在政策層面提到了議事日程。 關(guān)于物業(yè)稅的影響，早在這一設(shè)想設(shè)立之初，就有一個(gè)最能打動(dòng)人的說辭：物業(yè)稅是遏制房?jī)r(jià)上漲的手段。更有具體的測(cè)算說，物業(yè)稅開征后，大約房?jī)r(jià)能下降40%左右———后有保守的說法認(rèn)為降幅是20%。我以為這只是盲目樂觀、一廂情愿的說法而已。 首先從這一稅種設(shè)立的初衷看，是為了改變住宅保有環(huán)節(jié)稅賦畸輕的狀況，抑制住宅投資行為，通過抑制需求平抑價(jià)格。但近年來房地產(chǎn)投資行為的驟增，有其深刻的社會(huì)背景。城市化初期急速釋放的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，是人們長(zhǎng)期投資的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)線投資人群中有兩支力量不容忽視：其一是以投資不動(dòng)產(chǎn)來彌補(bǔ)社會(huì)保障功能的不足，投資為養(yǎng)老。另一類則是灰色收入階層，存款實(shí)名制以及投資渠道的缺乏，使得房地產(chǎn)投資已成為灰色收入差不多唯一的安全通道。對(duì)于這兩類人群而言，長(zhǎng)期持有，追求租金收入和資產(chǎn)保值，是其投資的主要目的。物業(yè)稅的征收，的的確確能夠加在住宅保有環(huán)節(jié)的成本，但在一個(gè)供小于求的市場(chǎng)，最有可能產(chǎn)生的結(jié)果是：稅率將變?yōu)樽饨疝D(zhuǎn)嫁到租賃者身上。物業(yè)稅到底能令投資需求減到何種程度，尚需觀望，其對(duì)價(jià)格的影響也不能盲目樂觀。 至于人們常說的房?jī)r(jià)可能下降40%或者20%，則是就物業(yè)稅征收的大前提而言的，也就是物業(yè)稅理論框架設(shè)定之初所說的“明租、正稅、清費(fèi)”，但對(duì)于這樣一愿望，我也難以抱有樂觀的態(tài)度。 先來看明租，也就是明確土地出讓金的價(jià)格。傳說是由原來的一次交付改為70年交付。且不說在房地產(chǎn)這樣一個(gè)需求鋼性的市場(chǎng)，成本降低與價(jià)格的下降是否形成對(duì)等；單論此行能否達(dá)到預(yù)期效果，就足以令人懷疑。眾所周知，目前土地已成為地方政府重要的財(cái)政來源，業(yè)內(nèi)權(quán)威媒體曾報(bào)道說，有地方政府為哄抬土地拍賣價(jià)格，居然讓開發(fā)商托市。此種背景下，即使租金一次交付和分年繳納是“背著抱著一般沉”，地方政府也會(huì)千方百計(jì)地使短期利益最大化。 至于正稅和清費(fèi)，更是一個(gè)老掉牙的話題。房地產(chǎn)稅費(fèi)關(guān)系之復(fù)雜，可以說空前絕后，前些年業(yè)內(nèi)有個(gè)說法——一個(gè)開發(fā)流程需蓋100多個(gè)章，繳納數(shù)十種稅費(fèi)。 房產(chǎn)稅的開征能否一次性理順這些關(guān)系，令人懷疑。多年前我曾與房改資深人士探討房?jī)r(jià)高的源頭，說到各種名目繁多且明顯重復(fù)征收的費(fèi)用，問能否取消。他的說法是，許多部門的人是靠這部分費(fèi)用養(yǎng)著，費(fèi)好取消，人怎么辦？一晃十年，各種收費(fèi)果然沒減去多少，而且“羊毛出在豬身上”，由普通購(gòu)房者背負(fù)這些不合理稅費(fèi)的狀況依然沒有改觀。 分析至此，對(duì)于房產(chǎn)稅征收后的房?jī)r(jià)，我顯然不能再抱樂觀態(tài)度。即使如此，對(duì)于這一稅種的征收，我仍然持支持的態(tài)度。因?yàn)橹挥邪l(fā)現(xiàn)問題并積極尋求解決的辦法，社會(huì)才有實(shí)現(xiàn)公平與進(jìn)步的希望。我想表達(dá)的是：一個(gè)藥方只能治一種病。就如房地產(chǎn)稅，只要起到穩(wěn)定市場(chǎng)和社會(huì)公平的作用就已足夠。至于降低房?jī)r(jià)，則需要交付給一個(gè)科學(xué)、合理的政策體系來解決，同時(shí)也是各種力量博弈的結(jié)果。對(duì)這一稅種寄予的希望越多，失望肯定會(huì)越多。尤其值得財(cái)政部門注意的是，千萬不能將房?jī)r(jià)下降這一不可能立刻出現(xiàn)的結(jié)果，作為確定稅率及征收范圍的依據(jù)，否則，對(duì)于普通百姓而言，房?jī)r(jià)沒降，沒來由再多加個(gè)房產(chǎn)稅，豈不是雪上加霜。 空轉(zhuǎn)表明實(shí)收仍有障礙 專家預(yù)測(cè)短期內(nèi)空轉(zhuǎn)將繼續(xù) 前期物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)過程中暴露出中國(guó)目前開征物業(yè)稅仍面臨障礙。 首先需要建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。比如在北京，就有40%的房子產(chǎn)權(quán)未落實(shí)，此外，一個(gè)家庭以多人名義購(gòu)房、異地購(gòu)房等現(xiàn)象的大量存在，呼喚全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、科學(xué)、完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系的建立，這也是物業(yè)稅征收體系建立的前提。 再者是評(píng)估能力的提高，物業(yè)稅將以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)為征稅的稅基，因此，高效的批量評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用，是獲取所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)值的基礎(chǔ)，但目前從業(yè)人員數(shù)量和水平都有待提高。 基于上述因素，專家預(yù)測(cè)，真正開征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少還要一段時(shí)間，而且不會(huì)完全照搬國(guó)外的模式，征收額度不會(huì)太大，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)仍將繼續(xù)。
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