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2024年11月24日
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主題公園近年來雖取得長足發展,但暴露出的利潤低、風險高,變相開發房地產等一系列新問題不容小覷。不少開發商在建設主題公園的同時,以主題公園之名行地產之實,比如依靠開發高端度假別墅和豪宅及高端公寓等獲利(11月16日《經濟參考報》)。
數據顯示,截至目前,我國主題公園數量達到2500多家,其中投資在5000萬元以上的有300家左右。這種公園雖說豐富了旅游文化生活,也為經濟增長做出一定貢獻,但有消息稱70%的主題公園處于虧損狀態,20%營收基本持平,只有10%實現盈利。這讓人對主題公園熱有些擔憂。
擔憂之一是,部分主題公園最后有可能變成爛尾工程,爛尾10年以上的項目在國內已有不少,造成土地等資源浪費。擔憂之二是,部分主題公園會異化為地產公園,有的在虧損之后有可能變身為房地產項目,有的則在建設之初就以主題公園之名行房地產開發之實。
我國土地利用實行分類管理,每類用地只能按規劃用途使用。根據2015年底三部委印發的《關于支持旅游業發展用地政策的意見》,須依法實行旅游業用地分類管理,其中永久性設施建設涉及的用地按建設用地管理；屬于農用地的仍按農用地管理；屬于未利用地的仍按未利用地管理。
當部分主題公園變成房地產項目,很可能改變了部分旅游用地的用途。譬如,某些開發商把主題公園中的農用地、未利用地當成建設用地開發成商品房,這不僅會影響城市規劃,造成土地利用紊亂,還可能導致購房糾紛。換言之,主題公園異化為地產公園會帶來很多麻煩。
還需注意,部分開發商把主題公園開發為高端度假別墅、豪宅、高端公寓等,這又帶來多個問題。比如,開發為別墅顯然突破了別墅禁令——即禁止別墅類用地的土地供應；再如,開發為豪宅,很有可能拉高城市平均房價,影響市場預期,與房地產調控政策意圖相悖。
也就是說,主題公園只有開發為旅游文化類項目才符合其定位。以主題公園之名行地產之實,等于是掛羊頭賣狗肉,欺上瞞下。而且,某些開發商有可能以很低的成本拿到主題公園用地,當這些土地上長出的不是旅游文化類產品而是房子,也會給財政收入造成損失。
筆者注意到,一些地方早在幾年前就發文禁用主題公園土地進行房地產開發。比如海南省國土廳在2013年文件中指出,不得擅自改變主題公園土地用途,嚴禁用于商品住宅、酒店、寫字樓、大型購物中心等房地產開發。福建在2014年也發文,明確禁止主題公園配建房地產項目。
要么是因為主題公園早就異化為地產公園,有些地方才對癥下藥；要么是因為有些地方部門有先見之明,進行提前設防。然而,今天仍有不少主題公園淪為房地產項目。筆者認為,這既需要各地根據實際情況進行糾正,也需要國家有關部門在全國范圍內進行治理。
據說上海迪士尼樂園開園以來,無論是吸金還是吸睛均達到預期,這給不少地方政府和開發商搞主題公園以信心,但規劃、投資這類項目的前提是要有真正的旅游文化產品。從預防角度來說,必須嚴把審批關,把是否有過硬的旅游文化產品作為審批主題公園的前置條件。
對于已經異化為房地產的主題公園,則應該依據相關法規,該處罰開發商的要從嚴處罰,該問責相關官員的要嚴厲問責。
