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2024年11月22日
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7月24日，上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得。據(jù)悉，兩塊土地均采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。
有人稱這將導(dǎo)致房價的大幅下降，但只要對經(jīng)濟(jì)略知一二，就不難知道這個推論很難成立。
“只租不售”難降地價
古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖曾對地價的決定因素進(jìn)行過深刻的分析。他指出，是土地能帶來的收益決定了土地的價值。對于住宅用地而言，土地的收益主要是由房價決定的，因此我們可以推論是房價決定了地價，而不是相反。這點(diǎn)很容易理解：假設(shè)某地方政府希望本地的房價從五萬漲到十萬，如果不考慮炒作因素，它是決不可能通過將土地出讓價從一萬提升到兩萬來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的。因?yàn)榧词顾岣吡送恋爻鲎寖r，如果市場沒有足夠需求，房價也上不去。地價的上升，除了擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤外，不會產(chǎn)生任何作用。同樣的邏輯，地方政府如果希望降低房價，也很難通過降低地價來實(shí)現(xiàn)。降低地價充其量只能作為一個信號，起到協(xié)調(diào)預(yù)期的作用，不會產(chǎn)生太多其他的效果。
長期以來，很多人一直指責(zé)地方政府的土地財(cái)政是推高房價的罪魁禍?zhǔn)字唬覍Υ耸潜硎緫岩傻摹Φ胤秸裕挥谐鲎屝略鐾恋夭拍塬@得收入。根據(jù)我們前面講述的邏輯，如果它希望提高新增土地價格，那么唯一的辦法就是設(shè)法抬高其上的住房價格。但這一做法是十分危險(xiǎn)的，市場的連鎖反應(yīng)（不斷地以舊換新）很快會讓整個地區(qū)的房價都上漲。其結(jié)果是什么呢？就是讓當(dāng)?shù)氐纳畛杀敬蠓蠞q，擠走當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)。
一般來說，稅收收入的損失將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地出讓收入的增加。目前，一線城市，以及部分繁榮的二線城市是房價上升最快的，如果對這些地區(qū)的財(cái)政收入進(jìn)行一番考察，就不難發(fā)現(xiàn)土地出讓收入僅僅占到政府財(cái)政收入的一小部分，相比之下企業(yè)稅收帶來的收入要高得多。在這種情況下，說是地方政府出于土地財(cái)政動機(jī)，有意抬高房價，其實(shí)是很難讓人信服的。
或成留住人才新思路
事實(shí)上，根據(jù)我本人所做的一些調(diào)研，政府官員不但沒有推高房價的主觀動機(jī)，相反，他們也和普通民眾一樣憂慮著房價的上升——尤其是主管招商引資的官員，更是如此。但這就是一個悖論——只要地區(qū)繁榮了，房價就會上升，而房價上升了，地區(qū)的吸引力就會下降，企業(yè)和人才就會外流。那么，如何破解經(jīng)濟(jì)繁榮和留住企業(yè)、留住人才之間的兩難悖論呢？
一個思路就是要拿出一部分土地，建設(shè)低價住房。但是，如果這些低價住房和其他住房的功能是一致的，那么這樣的嘗試很快就會失敗，市場的套利行為會很快讓這些住房的價格漲到和其他住房一樣。為了抑制這種可能性的發(fā)生，比較好的方法就是剝離附著在這些低價住房上的一些權(quán)利，例如出售權(quán)。這相當(dāng)于是在一般住房之外創(chuàng)造了一個新的市場，在這個市場上，房屋的價格只由其租賃價值決定，這就有希望能讓這部分住房的價格保持穩(wěn)定。
由此可見，“只租不售”這個概念的提出，其實(shí)要比以低價出售一兩塊土地更有標(biāo)志性意義。它或許會成為踐行“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念的一次重要嘗試。不過，要讓這一政策真正發(fā)揮作用，可能還有很多后續(xù)的工作要做。
目前，“只租不售”型土地的推出還是試驗(yàn)性的，數(shù)量還很小，而現(xiàn)在市場上對于純租賃的需求相對來說卻很大。在這種情況下，可以預(yù)期這批“只租不售”的住房在建成之后，其租價很可能會被巨大的需求迅速抬高到一個很高的位置。這會不會反而對市場造成不好的預(yù)期？另外，在僧多粥少的情況下，如何決定誰有資格取得租住這些住房，如何避免可能的尋租行為的產(chǎn)生，都還需要進(jìn)一步研究和探索。
