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2024年11月24日
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隨著“租”這個(gè)字越來(lái)越得到重視，“只租不售”的土地模式也將更多的出現(xiàn)。7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。
此次成交的兩幅地塊，一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5萬(wàn)平方米，可建建筑面積約13萬(wàn)平方米，由上海張江（集團(tuán)）有限公司競(jìng)得，成交價(jià)格為7.24億元，成交樓面單價(jià)為每平方米5569元。另一幅地塊位于嘉定區(qū)嘉定新城，土地面積約2.85萬(wàn)平方米，可建建筑面積7.13萬(wàn)平方米，由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競(jìng)得，成交價(jià)格為4.24億元，成交樓面單價(jià)為每平方米5950元。兩幅土地采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。
上海首次推出的這兩塊租賃住房用地所在的區(qū)域，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地理位置堪稱(chēng)優(yōu)越，用意更加深遠(yuǎn)。即使土地性質(zhì)“只租不售”，開(kāi)發(fā)商也依然視其為香餑餑。就在7月4日上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局掛出這兩宗地塊時(shí)，許多大型開(kāi)發(fā)商均表示出了拿地的熱情。不過(guò)，此次競(jìng)得兩宗地塊的均為國(guó)有企業(yè)。有消息指出，雖然有超過(guò)30家房企提交了競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)，但兩塊地卻分別只有1家企業(yè)提交競(jìng)買(mǎi)保證金。
成交樓面單價(jià)僅“四位數(shù)”，這與上海其他同地段的土地拍賣(mài)價(jià)格相比顯得有些“格格不入”。不過(guò)，地價(jià)低并不代表門(mén)檻低，實(shí)際上持有型租賃住房對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和資金要求更高。
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前能夠接下租賃用地的房企并不多，更加考驗(yàn)房企的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等綜合能力。租賃物業(yè)要做到持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值，一方面租賃本身能夠產(chǎn)生租金收益和相對(duì)應(yīng)的增值收益，另一方面要通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，也就是價(jià)格，這些都是房企可能面臨的新問(wèn)題。在張宏偉看來(lái)，企業(yè)融資和資本市場(chǎng)運(yùn)作的能力則更為關(guān)鍵，特別是物業(yè)進(jìn)入成熟階段后如要退出變現(xiàn)，就需要利用金融工具，比如REITS等各種證券化手段。此外，有分析人士表示，兩個(gè)項(xiàng)目的租金回報(bào)率至少都在6%以上。
其實(shí)，在近期發(fā)布的“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應(yīng)和加快租賃住房的建設(shè)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)住房約170萬(wàn)套，其中租賃住房約70萬(wàn)套。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2017年6月北上深及三亞等4個(gè)城市租金嚴(yán)重過(guò)高。根據(jù)房租收入比公式 ，計(jì)算出各城市房租收入比值。具體城市來(lái)看，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過(guò)高城市。
雖然“只租不售”用地在上海是首次推出，但在全國(guó)范圍內(nèi)，北京、佛山等地已有先例。去年12月，萬(wàn)科曾在北京海淀區(qū)拿過(guò)兩塊地，100%自持，期限70年。另外，今年6月萬(wàn)科又以最高限價(jià)25.3億元奪得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地，并自持這塊地上所有物業(yè)，70年不出售。
