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2024年11月22日
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我對國際貨幣基金組織關于中國“當前房價的態勢勢不可持續”的觀點完全認同，但對于國際貨幣基金組織建議通過“房產稅”來控制房價上漲則表示“呵呵”。很顯然，國際貨幣基金組織對中國未來出臺房產稅缺乏正確的解讀。按照目前的情況，我一直認為中國不可能在短期內出臺房產稅，而且，以后即使時機成熟出臺了房產稅，也不是為了抑制房價的上漲。古今中外，房產稅的出臺從來都不是為了抑制房價，而是出于財政創收的需要。
就是因為諸如此類的誤導，老百姓把抑制房價的希望寄托在出臺房產稅上。一個國家的老百姓，居然希望政府在自己身上多征稅，這樣的“覺悟”，的確令人感動。但這完全是專家們誤導的結果。從理論及歐美等國的實踐看，建立在土地權屬永久基礎上的房產稅作為持有環節的稅收，通過增加房東的持有成本而能夠促進房價的合理回歸。但是，這種房價的回歸并不是各國征收房產稅的直接目的。很多國家的房產稅征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財政收入，特別是，各國的地方政府，在征收房產稅時，制度設計上盡可能的不引發房價的劇烈波動。以為出臺房產稅就能夠抑制房價，等于羊相信狼在今天吃了羊之后不再吃羊。
但是，每一次中國房地產政策的調整，總有很多人問我房產稅的問題。熟悉我的人都知道，我在分析房地產走勢時，從來不談房產稅。原因很簡單，我認為五年內出臺房產稅的概率非常低，房產稅不是影響短期房價走勢應該考量的因素。但因為媒體的炒作，專家的誤導，房產稅成了國人討論房價走勢時擔憂的主要因素。比如，媒體報道，10月8日，上海全面實施不動產統一登記制度，這被視為房產稅即將出臺的信號之一。京大學財經法研究中心主任劉劍文近日在接受采訪時在被問到具體出臺時間時，他表示，“具體通過時間不好估計。目前草案已經有了，到了下決心的時候，要走全國人大的三審制程序，還要有征求意見，如果明年能夠提交全國人大審議，就已經很快了。”
在此之前，全國人大財經委副主任郝如玉表示，十八屆三中全會提出了加快房地產稅的立法步伐，但是，房地產稅方案仍然在起草。財政部財政科學研究所原所長賈康曾表示，全國人大常委會立法規劃已經將房地產稅法列入了第一類的立法項目。北京大學法學院的財稅法專家劉劍文也表示“本屆人大任期是到2017年年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年年底前通過，慢的話可能會在2017年年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”甚至更早，2014年，財科所的原所長賈康曾表示，具體時間表來看，2015年房產稅應該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年房產稅將正式依法全面實施。
我不知道這些專家為什么這么急切的希望房產稅盡快出臺，我妄加猜測，也許這樣他們有了某某法的“立法者”身份的榮耀。但愿我是瞎猜。但不管如何，在我看來，目前征收房產稅的條件完全不具備，房產稅2016年完成立法、2017年正式全面實施的可能性幾乎為零。今天，在中國對瘋狂的樓市進行調控的時候，我仍然認為，房產稅2017出臺絕無可能，這兩年出臺的概率是零，五年內出臺的概率低于50%。
原因很簡單，迄今為止，我們在房產稅的問題的諸多問題上根本沒有形成共識，沒有在制度和配套層面做好準備。我承認，從長遠而言，中國房地產領域的稅費改革是必須的，通過總體設計，如何對目前的稅費體系進行調整，并納入統一的房產稅，這個大方向沒有錯。從房地產的健康發展，以及地方財政的收入而言，都是非常有必要的。
但是，問題的關鍵是，爭論了10多年，我們在房產稅征收的最基本的問題上都沒有達成任何共識。比如，房產稅的名字，以前叫物業稅，后來叫房產稅，再后來又叫房地產稅。我本人到現在都沒有搞清楚房產稅和房地產稅有何區別。請教了很多大腕，也是語焉不詳，說不清楚。一個到現在為止，在名稱上都沒有達成共識的東西，怎么可能很快出臺征收，這不是開玩笑嗎？
我不知道，這些動輒預測某年房產稅要出臺的專家究竟是天真，還是爛漫。房產稅的當務之急不是著急出臺一個不成熟的沒有共識的法律文本，而是通過廣泛的討論，形成基本的共識，擺脫“功利主義”思維的桎梏。在啟動真正的立法程序之前，最起碼應該討論清楚以下四個問題：
第一，房產稅征收的目的是什么。是為了抑制房價，抑制投機，還是為了增加地方收入；
第二，房產稅與房地產領域其他稅收的關系如何。收了房產稅，其他的那么多苛捐雜稅還收不收，如果收，稅收占房價的比例將超過70%，羊毛剪個沒完沒了；
第三，房產稅和土地出讓金的關系如何。應該明確回答，征收房產稅后，土地出讓金是取消還是照收？
第四，房產稅是財產稅還是調節稅。起征點應該是多少，每個人免征的面積多大？
這些問題搞不清楚，就打著抑制高房價的旗號出臺不成熟的房產稅，很有可能是一次立法災難。有些對中國立法實踐不太清楚的，以為進行立法規劃，以為有了草案，然后人大三審，就快了。我要告訴各位，我們的很多重要法律，立法周期都超過了10年，比如反壟斷法，物權法，不知道草案出了多少次，審了多少次。我們的民法典，從我上大學就聽說人大準備立法，到現在為止都遙遙無期。不要一聽風，就是雨。最近我看到某個我前面點名的學者承認，目前看來，可能做不到一年內開征房地產稅，現在立法過程還沒有正式啟動。
這就對了。
