以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月22日
星期五
設為首頁
|
加入收藏
搜索
樓市不能任由“郁金香效應”蔓延，不能成為擊鼓傳花式的風險游戲。樓市的周期性瘋狂表明，僅僅憑過去的調控手段顯然不夠，需從更深層面尋求調控新思維。
剛剛過去的一周，全國多地土地拍賣不斷創造新高，9月23日，蘇州一塊商服住地拍出106.27億元歷史高價，相似的一幕在南京、合肥、無錫、東莞等城市也屢屢上演。地價溢價過高點燃了本就火爆的樓市人氣，剛需購房者和投資客紛紛入場，像當年買股票一樣買房子，南京在9月26日重啟限購前，甚至出現了排隊離婚現象。
這不是樓市第一次出現這樣的景象。而這種景象，不能簡單理解為非理性投資和羊群效應的結果。
事實上，二線樓市出現的周期性瘋狂，有其必然性。其一，是溢出效應的結果。長期以來，一線城市樓市都是資金青睞之地，但是一線城市樓市投資面臨諸多門檻，大量資金轉向熱門二線城市尋求價值洼地，使二線城市樓市具有了金融屬性，催生了二線城市樓市的上漲。股市的低迷，進一步強化了樓市對資金的吸引力。其二，是貨幣政策預期的反應。2009年刺激性政策，催生了一線城市樓市的飆升，而今天二線城市樓市的爆發，具有類似的背景。負利率時代和人民幣貶值預期升溫，強化了投資者的保值增值需求。樓市發展歷史表明，樓市是可靠和成本最低的資產避險之所。不僅是普通散戶，有的上市企業也依靠炒房改善賬務報表。這種經驗認識，反過來又再次強化了資金對于樓市的熱衷。其三，市場具有“樓市調控難以徹底”的判斷。每次樓市上漲過快，都引發了調控。此輪二線城市樓市上漲，已導致不少城市采取了一系列調控手段。不過眾所周知，房地產市場既關系著地方財政收入，同時也起著吸納超發貨幣的作用。因此，即使調控嚴厲，也是短期性的，中長期來看，樓市仍具有投資價值。
盡管有這樣那樣的必然性，但無疑，二線城市樓市大爆發并不合理。住宅價格上漲過快壓抑正常消費需求，商業地產租金高企令企業不堪重負，資金追求樓市差價讓實體經濟失血等等，形成了新的錯配。而這種錯配不利于市場資源的合理分配和產業結構有序調整。
那么，在負利率時代短期內不會結束、人民幣貶值預期仍居高不下的情況下，如何將樓市導引到健康發展的軌道？一方面，現實情況下，剛性調控措施仍必不可少。剛性措施長期看弊大于利，但在樓市已經瘋狂的情況下，不得不用重藥。重慶市3年內將關掉1500家房企，就是從供給側進行調控；另一方面，減輕實體經濟負擔，改革土地出讓金制度，讓資金愿意去實體經濟尋找出路，讓地方財政需求與樓市盡量剝離，樓市上漲的驅動力就可弱化。
樓市不能任由“郁金香效應”蔓延，不能成為擊鼓傳花式的風險游戲，不能成為假離婚潮的鼓勵者。樓市的周期性瘋狂表明，僅僅憑過去的調控手段顯然不夠，需從更深層面尋求調控新思維。這樣，才有可能避免泡沫和恐慌性情緒一再出現。
