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2024年11月22日
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城市化網訊 供給側結構性改革一直是近來的熱點話題，是旨在調整經濟結構，使要素實現最優配置，提升經濟增長的質量和數量。供給側則有勞動力、土地、資本、創新四大要素，這四大要素哪個能成為樓市的關鍵因素？9月20日，城市化委員會副主任、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌發文《土地供應是樓市供給側改革關鍵》。觀點認為，國家對房地產市場的調控政策以前以“堵”為主，主要是限購限貸，從需求端進行，但效果并不理想。現在房地產市場的調控方向正轉變為“供給側”改革，主要是“去庫存”。“但不是所有的地方都需要去庫存，不同城市、不同行業、不同產品，應區別對待。”顧云昌認為，樓市“供給側”改革的重點應該是“疏”，疏導人口流向，產業發展和城市構造，尤其是疏導土地供應結構。
市場存在周期輪回 今年銷售總額或破歷史新高
回望今年上半年，熱點一、二線城市樓市火爆，“金九銀十”銷售熱度同樣不減。樓市一派火熱的景象又讓人看到了2009年和2013年的影子。“市場熱—政策出—土地熱—市場冷”的周期輪回，今年恐難擺脫。
相關數據統計顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積已達到64302萬平方米。此前，在2013年，我國樓市銷售面積曾創下歷史紀錄，達到130551萬平方米。2014年，在銷售面積降低7.6%后，2015年增長6.5%。
顧云昌認為，中國房地產市場銷售情況在周期性波動下，存在3年左右（約40個月）的短周期。在這一周期內，房地產市場會出現從回暖反彈到見頂，再到降溫的過程。
根據周期波動，2017年是房地產市場3年短周期的底部，銷售量可能會下降，甚至出現負增長。而到2017年下半年或2018年，房價將再次回暖，完成新一個3年左右的短周期。“房地產消費行為是追漲怕跌的過程，但消費下行周期是一個購買力積聚的過程，下行到一定階段會有再次回漲的可能。預計今年下半年，樓市仍會繼續保持增長態勢，但增幅會有所放緩。”
疏導土地供應結構為改革重點
顧云昌表示，國家對房地產市場的調控政策以前以“堵”為主，主要是限購限貸，從需求端進行，但效果并不理想。現在房地產市場的調控方向應轉變為“供給側”改革，主要是“去庫存”。
“但不是所有的地方都需要去庫存，不同城市、不同行業、不同產品，應區別對待。”顧云昌認為，由于我國城市發展不均衡，北上深和一些重點二線城市公共產品、公共服務、就業環境吸引力強，房價上漲快，商品房需求旺盛，本來就不存在去庫存問題，去庫存反而導致這些城市商品房供應更加緊張。相反，很多三四線城市由于市場飽和、商業地產過多、產品業態錯配等原因，庫存壓力仍然很大。
顧云昌提出，樓市“供給側”改革的重點應該是“疏”，疏導人口流向，建設多個智慧型中小城市和衛星城鎮，對涌入大城市的人口進行疏導；疏導產業發展，增加中小城市就業機會，吸引人口在當地就業生活；疏導城市構造，尤其是疏導土地供應結構。
“目前我國城市的土地供應，工業用地占比太高，達到30%至40%，應該降到15%至20%；此外，應當放大大型城市土地供應，調減中小城市土地供應；在大型城市內，也應增加居住用地供應，調減工業用地。”
