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2024年11月22日
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最近一年中國樓市的異常火熱。中國房地產業協會近期發布的“全國行政區住宅房價排行榜”顯示，截止今年8月份，過去一年房價漲幅超過40%的，居然有高達35個之多，其中，僅上海漲幅超過40%的行政區就有7個之多。
如此近乎集體性（一、二線大城市）的神奇漲幅，如果是在房價基數較低的年份，還尚可理解；但在房價基數已嚴重企高下的神奇漲幅，很顯然，就只能用同樣神奇的“動物精神”進行解釋了。
2001年諾獎得主阿克洛夫和2013年諾獎得主席勒，曾聯合發表“行為經濟學”精典著作《動物精神》，將無法用正統經濟學理論（或者理性）解釋的投資沖動比喻成“動物精神”。中國持續瘋狂的樓市，現在大概是詮釋這個理論的最佳樣本。那么，樓市的“動物精神”到底從何而來？
地方政府、開發商、以及無數樓市投資者（或投機者）的隱性話語邏輯是，在持續的宏觀經濟下行之下，為了穩就業則必須穩增長，而欲穩增長則必須進行階段性的“政策托底”，而與制造業周期性不振、以及新興經濟發力尚需時間相比，將“政策托底”的標的物鎖定為樓市，則無疑是短期內最能彰顯成效的。
也就是說，只要宏觀經濟“穩增長”則必然演變出樓市的“穩增漲”。在這一被市場廣泛認同的潛在話語邏輯之下，甚至，就連去年下半年旨在中長期的“供給側結構性改革”，到了市場也只見單一性的樓市“去庫存”，而不見其余，比如去產能、去杠桿、降成本、補短板等。
市場潛意識的集體性囈語，本質上確實嚴重誤判了政策導向。過去一年，貨幣政策的較為寬松、大城市持續的“饑餓式”土地供給、以及產業轉型導致的人口向大城市遷移，這三大因素在事實層面，又助推了一、二線大城市樓市持續的“非理性繁榮”——在這種“非理性繁榮”得到不同層面的事實加持之下，任何限購、限價、限貸之類的行政調控，其結果不僅根本無濟于事，而且只會火上澆油，進一步提升大城市樓市仍會大漲的預期。
眾多中等收入群體為了爭相趕上這波房價大漲的“財富高鐵”，不惜大筆借貸、假離婚，使得這些本來具備消費能力的群體，不但瞬間喪失了消費能力，更造成了一定潛在的社會不穩定性。
回顧全球經濟發展史，任何性質的“非理性繁榮”均無法維持太久，任何帶有“動物精神”屬性的投資沖動，最終也均將用血的教訓重新回歸“人類理性”。故而，在樓市熱潮仍在持續升溫之當下，有必要提醒每一個投資者，無論你是剛需，還是純屬投機，均有必要防范不久的將來必將迎來的樓市風險。事實上，今年7月中央政治局會議已經明確提及“抑制資產泡沫”。
在宏觀政策層面，無論是貨幣政策、還是財政政策，當下有必要向市場進一步釋放降低穩增長的預期信號。此外，進一步增加一、二線大城市的土地供給，相對均衡教育、醫療等社會資源在不同城市的合理分布，尤其是改變現行教育制度下的“學區房”魔咒，這些均應該盡快提到議事日程上。用相對公平的資源合理供給，比如，增加一、二線大城市的土地供給，增加三、四線中小城市的教育、醫療資源供給等，切切實實地給高燒不退的樓市降溫，讓非理性繁榮的“動物精神”歸位。
