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2024年11月22日
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亮出重拳 套上緊箍 看誰還敢任性
近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》。在七部門聯(lián)合召開的新聞通氣會上，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人就相關(guān)政策進(jìn)行了解讀。
出臺背景
近年來，隨著二手房市場和住房租賃市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快，在活躍市場、促進(jìn)交易等方面發(fā)揮了積極作用。但也存在部分中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押等信息、強制代辦收費、吃差價、侵占或挪用交易資金、違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)、捏造散布漲價信息等問題，侵害了群眾合法權(quán)益，擾亂了市場秩序。為此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署開展全國房地產(chǎn)中介專項整治工作，要求各地房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門重點查處中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的10類違法違規(guī)行為，及時曝光典型案例。目前，各地正在全面開展專項整治。今年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通報了首批房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例。隨著專項整治工作的深入開展，還將陸續(xù)通報。
同時，針對群眾反映的突出問題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、銀監(jiān)會等部門，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，廣泛征求地方主管部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者和行業(yè)協(xié)會的意見，在現(xiàn)有法律法規(guī)和政策框架內(nèi)，從規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強中介市場監(jiān)管3個方面，提出了16條政策措施，并聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），力求充分發(fā)揮各部門優(yōu)勢，充分履行監(jiān)管職責(zé)，形成監(jiān)管合力，不斷規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益。
保證房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息真實
當(dāng)前，一些中介機(jī)構(gòu)通過發(fā)布虛假房源或已成交的房源信息、惡意標(biāo)低價格、隱瞞房屋存在抵押等方式，吸引客戶，招攬業(yè)務(wù)。為規(guī)范中介機(jī)構(gòu)這類行為，《意見》規(guī)定：
●實行房源信息核驗制度。中介機(jī)構(gòu)在發(fā)布房源信息前，經(jīng)委托人同意后，要到房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行房源信息核驗，確保發(fā)布的房源真實存在、可以交易。
●編制房屋狀況說明書。中介機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說明書，標(biāo)明房源信息核驗情況、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同編號、房屋坐落、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、掛牌價格、物業(yè)服務(wù)費、房屋圖片等以及其他應(yīng)當(dāng)說明的重要事項。
●加強房源信息發(fā)布管理。中介機(jī)構(gòu)在門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布的同一房源信息應(yīng)當(dāng)一致。中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。
●已交易房源信息要及時撤除。對已出售或出租的房屋，促成交易的中介機(jī)構(gòu)要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內(nèi)，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除；對委托人已取消委托的房屋，中介機(jī)構(gòu)要在兩個工作日內(nèi)將房源信息從各類渠道上撤除。
解決房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)收費不規(guī)范、不透明的問題
針對中介機(jī)構(gòu)收費不規(guī)范、不透明的問題，《意見》明確：
●實行明碼標(biāo)價。中介機(jī)構(gòu)要在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)出全部服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)，各項服務(wù)均須單獨標(biāo)價。
●代辦服務(wù)由當(dāng)事人自愿選擇。中介機(jī)構(gòu)提供代辦產(chǎn)權(quán)過戶、貸款等服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自愿選擇，并在房地產(chǎn)中介服務(wù)合同中約定。
●加強對中介價格行為的監(jiān)管。充分發(fā)揮12358價格監(jiān)管平臺作用，及時處理投訴舉報，依法查處價格違法行為。
保障房屋安全交易
為保障房屋交易安全、維護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，《意見》提出4項措施：
●規(guī)范中介機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)。中介機(jī)構(gòu)不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務(wù)。
●規(guī)范中介服務(wù)合同簽訂行為。中介機(jī)構(gòu)在接受業(yè)務(wù)委托時，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)中介服務(wù)合同并歸檔備查。
●推行交易合同網(wǎng)簽制度。各地要全面實行交易合同網(wǎng)上簽約，一套房屋已經(jīng)完成網(wǎng)上簽約的，不能再重復(fù)簽約，防止出現(xiàn)“一房二賣”。
●實行交易資金監(jiān)管制度。各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。
規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作
目前，許多群眾在購買房屋時都需要辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，因此許多中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)建立了業(yè)務(wù)合作關(guān)系。但在實踐中，存在中介機(jī)構(gòu)指定金融機(jī)構(gòu)、捆綁服務(wù)、違規(guī)提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等問題。為規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作，《意見》規(guī)定：
●中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁。
●中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費用。
●金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。
規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助當(dāng)事人納稅
目前，一些中介機(jī)構(gòu)在協(xié)助當(dāng)事人納稅時，存在瞞報真實成交價格、偷逃稅費等問題。為規(guī)范中介機(jī)構(gòu)協(xié)助當(dāng)事人納稅行為，《意見》規(guī)定：
●中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員在協(xié)助房地產(chǎn)交易當(dāng)事人辦理納稅申報等涉稅事項時，應(yīng)當(dāng)如實告知稅收規(guī)定和優(yōu)惠政策，協(xié)助交易當(dāng)事人依法誠信納稅。
●規(guī)范中介從業(yè)人員辦理涉稅業(yè)務(wù)。中介從業(yè)人員在辦理涉稅業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)主動出示標(biāo)明姓名、機(jī)構(gòu)名稱、國家職業(yè)資格等信息的工作牌。中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人就同一房屋簽訂不同交易價款的合同，低報成交價格；不得幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠；不得倒賣納稅預(yù)約號碼。
●對在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)和取得職業(yè)資格的從業(yè)人員，誠信記錄良好的，稅務(wù)機(jī)關(guān)要提供方便快捷的服務(wù)。
強化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理
長期以來，中介機(jī)構(gòu)設(shè)立門檻低，魚龍混雜，有的中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)備案從事中介業(yè)務(wù)，游離于監(jiān)管之外。為進(jìn)一步強化中介機(jī)構(gòu)管理，《意見》規(guī)定：
●嚴(yán)格實行備案制度。中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定到房地產(chǎn)主管部門備案。對于通過互聯(lián)網(wǎng)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，除應(yīng)當(dāng)?shù)綑C(jī)構(gòu)所在地的省級通信主管部門辦理網(wǎng)站備案外，還應(yīng)當(dāng)?shù)椒?wù)覆蓋地的市、縣房地產(chǎn)主管部門備案。
●實行中介機(jī)構(gòu)名單公示制度。各地房地產(chǎn)、通信、工商行政主管部門建立聯(lián)動機(jī)制，定期交換信息，并在政府網(wǎng)站等媒體上公示備案、未備案的中介機(jī)構(gòu)名單，提醒群眾防范交易風(fēng)險，審慎選擇中介機(jī)構(gòu)。
加強對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的管理
針對當(dāng)前房地產(chǎn)中介從業(yè)人員流動性大、整體素質(zhì)不高、侵害群眾權(quán)益等問題，為加強中介從業(yè)人員管理，提升中介從業(yè)人員形象，《意見》規(guī)定：
●規(guī)范中介從業(yè)人員服務(wù)行為。中介從業(yè)人員在網(wǎng)站等渠道上發(fā)布房源信息的，應(yīng)當(dāng)以真實姓名發(fā)布。
●推行中介從業(yè)人員實名服務(wù)制度。要求市、縣房地產(chǎn)主管部門對中介從業(yè)人員實名登記。中介從業(yè)人員服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)佩戴標(biāo)明姓名、機(jī)構(gòu)名稱、國家職業(yè)資格等信息的工作牌。
●落實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度。鼓勵中介從業(yè)人員參加職業(yè)資格考試，接受繼續(xù)教育和培訓(xùn)，不斷提升職業(yè)能力和服務(wù)水平。
加強房地產(chǎn)中介行業(yè)信用體系建設(shè)，建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒制度
加快建立健全房地產(chǎn)中介行業(yè)信用體系，構(gòu)建以信用為核心的新型市場監(jiān)管體制，有利于營造公平誠信的市場環(huán)境。為此，《意見》提出了措施：
●加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺。要求各市、縣房地產(chǎn)主管部門會同價格、通信、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門，加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，及時將中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的基本情況、良好行為以及不良行為記入信用管理平臺，并向社會公示。
●建立守信激勵和失信懲戒機(jī)制。要求市、縣相關(guān)部門不斷完善誠信典型“紅名單”制度和嚴(yán)重失信主體“黑名單”制度，建立健全守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒制度。
●逐步建立全國房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，并納入全國社會信用體系。
《意見》還規(guī)定了一些具體的守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒措施，讓守信者一路暢通，讓失信者寸步難行。
●對誠實守信的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，在辦理房源核驗、合同網(wǎng)簽、代辦貸款、涉稅業(yè)務(wù)時，將享受方便快捷的服務(wù)；相關(guān)部門在日常檢查、專項檢查中將優(yōu)化檢查頻次；各地在選擇中介機(jī)構(gòu)運營管理政府投資的公租房時，將優(yōu)先考慮誠信中介機(jī)構(gòu)。
●對違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，有關(guān)部門將在依法依規(guī)對失信行為作出處理和評價的基礎(chǔ)上，通過信息共享，對嚴(yán)重失信行為采取聯(lián)合懲戒措施，將嚴(yán)重失信主體列為重點監(jiān)管對象，限制其從事各類房地產(chǎn)中介服務(wù)；對中介機(jī)構(gòu)作出的違法違規(guī)決定和“黑名單”情況，將通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)依法公示；對嚴(yán)重失信中介機(jī)構(gòu)及其法定代表人、主要負(fù)責(zé)人和對失信行為負(fù)有直接責(zé)任的從業(yè)人員等，將聯(lián)合實施市場和行業(yè)禁入措施。
建立多部門聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制
房地產(chǎn)中介管理工作，涉及房地產(chǎn)、價格、通信、金融、稅務(wù)、工商等多個部門。《意見》明確要求，省級房地產(chǎn)、價格、通信、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門要加強對市、縣工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，建立聯(lián)動監(jiān)管機(jī)制。
●市、縣房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理和組織協(xié)調(diào)，加強中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員管理，全面推行存量房交易合同網(wǎng)簽和交易資金監(jiān)管工作。
●價格主管部門負(fù)責(zé)中介價格行為監(jiān)管，依法查處價格違法行為。
●通信主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站管理，依法處置違法違規(guī)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站。
●工商行政主管部門負(fù)責(zé)中介機(jī)構(gòu)工商登記，依法查處未辦理營業(yè)執(zhí)照從事中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。
●金融等監(jiān)管部門按照職責(zé)分工，分別負(fù)責(zé)做好對金融機(jī)構(gòu)與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作和涉稅服務(wù)的監(jiān)管工作。
