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2024年11月22日
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促進購租并舉 實現住有所居
國務院辦公廳印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》３日對外公布。培育和發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，對于促進實現住有所居的目標意義重大。
就《意見》亮點，記者采訪了清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授和中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強博士等專家。
培育發展住房租賃市場 建立購租并舉住房制度
“培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項重要舉措，對建立購租并舉的住房制度、解決城鎮居民的住房問題，具有非常重要的現實意義。”劉洪玉認為。
住房租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，不少歐美國家居民家庭租房的比例超過３０％，美國約有１／３的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過５０％。解決好城鎮居民住房問題，需要房地產市場和租賃市場協同發展。“但目前我國住房租賃市場發育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發展住房租賃市場，對于促進實現住有所居的目標意義重大。”柴強說。
“許多外來務工人員、新就業大學生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決，無疑會影響城鎮化發展質量。”劉洪玉指出，培育和發展住房租賃市場，讓城鎮居民家庭更自由地進行租買選擇，可以更好地解決城鎮居民住房問題，提升城鎮化質量。特別是隨著中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化的推進，會有數以億計的農業轉移人口在城市生活，解決其居住問題，讓他們安居樂業，住房租賃市場無疑將發揮重要作用。
２０１５年底召開的中央經濟工作會議指出，要推進公租房貨幣化，這意味著要求盡快培育和發展住房租賃市場。專家表示，只有住房租賃市場規范健康發展起來了，公租房保障對象才能在市場上有更多的選擇余地，租到合適的住房。
加大政策扶持力度 促進住房租賃市場發展
為促進住房租賃市場發展，《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認為是文件的突出亮點。
這些政策措施主要有：一是給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，在增值稅、個人所得稅等方面給予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（ＲＥＩＴｓ）試點。三是完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。四是支持租賃住房建設。將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模。同時，還要求各地制定支持住房租賃消費的優惠政策措施。
劉洪玉表示，這些政策措施將對住房租賃市場的發展起很大的推動作用，尤其是將促進專業化的住房租賃企業發展，取得一舉多得的效果。“有了好的政策，關鍵在于落實”。按照《意見》要求，各地區將陸續研究出臺具體的實施辦法，落實工作責任，確保各項政策措施落到實處。
保護承租人的合法權益 鼓勵住房租賃消費
目前，承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機構隨意上調租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務等問題。“要鼓勵住房租賃消費，就要加大對承租人合法權益的保護力度，穩定租賃關系。”劉洪玉說。
《意見》在保護承租人合法權益方面，提出了四方面政策措施。一是明確出租人的義務。推行住房租賃合同示范文本，規范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內設施要符合相關政策要求。在租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價格穩定、能長期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務。對于非本地戶籍承租人，包括在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生等，按照《居住證暫行條例》等有關規定，經備案的住房租賃合同可作為具有穩定居所的證明，承租人可申領居住證，享受與當地戶籍人口同等的義務教育、衛生等國家規定的基本公共服務。四是規范房地產中介行為。規范房屋租賃服務，提高中介機構的誠信水平和服務質量，嚴懲中介機構和從業人員的違法欺詐行為。
相關專家指出，從根本上說，要切實維護當事人特別是承租人的合法權益，解決承租人的后顧之憂，還是要推動相關立法，通過法律法規來明確當事人的權利義務，規范市場行為，穩定租賃關系。這也是德國等租賃市場比較發達的國家的經驗。
強化地方政府責任 加強住房租賃監管
為加強住房租賃市場監管，《意見》明確了地方各級人民政府的責任：省級人民政府要加強工作指導，研究解決重點難點問題；城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責。
“借鑒一些地方城市管理和社會管理采取的‘網格化’管理模式，強調充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用，加強住房租賃管理。《意見》還進一步明確了住房城鄉建設部門、公安部門等相關部門的監管職責。”柴強說。
信用管理是加強行業管理的重要抓手。《意見》對此專門做出了規定，要求住房城鄉建設部門完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。相信隨著住房租賃信用管理體系的逐步建立健全，住房租賃市場將不斷得到規范，行業中的害群之馬將被清出市場，群眾權益將得到切實維護。
“要充分發揮房地產中介行業組織的作用，加強行業自律管理。”柴強建議，房地產中介行業組織要制定完善行業執業規范和行為準則，規范會員執業行為，解決老百姓在租房過程中遇到的突出問題，保護消費者權益。
