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2024年11月24日
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近日，城市化委員會副主任、國土資源部原副部長胡存智撰文指出：當前住房體系存在的房屋產品供應結構性問題，中低價房屋有效供給不足，使中低收入甚至中上收入群體處于保障性住房“買不著”、商品房“買不起”的尷尬境地。
文章指出，由于現行住房供應體系只包含商品房和保障房，保障房保障居住，商品房滿足居住和投資需求。當房地產市場平穩，兩類住房足以涵蓋全社會各類群體。而在房地產市場價格上漲過快，房價超出社會購房平均支付能力時，中低收入甚至中上收入群體都無力購買商品房。顯然兩類住房為主的住房供應體系無法涵蓋全部社會群體。2014年住房建設部雖然在6個城市部署開展了“共有產權房”的試點，但除住房名稱不科學外，各地仍偏于按保障房產品試驗，既未正式納入住房供應體系，也未廣泛推出。中低價房屋產品供給不足，使中低收入甚至中上收入群體處于保障性住房“買不著”、商品房“買不起”的尷尬境地。
文章認為， 房屋產品供應缺乏價格和產權梯度序列，商品房居住與投資的組合關系單一，房地產市場難以調控。在以商品房和保障房為主的住房供應體系中，市場中缺乏在價格和產權上平緩過渡、梯度銜接的中間房屋產品。由于商品房居住功能和資產價值組合關系固化，對房價較高的市場進行調控時，如果僅為滿足社會居住需求，調控就必然會干預、抑制商品房價格，損害房地產資產價值，妨礙市場機制的發揮，打擊房地產經濟；如果只顧商品房市場價格，又只能滿足高收入人群的需求，造成社會其他群體購房困難，引發社會問題。
文章還指出，房屋類型眾多，但未納入住房供應體系，游離于市場之外，造成管理混亂。
現行住房供應體系只包含商品房和保障房兩類性質截然不同的房屋類型，但在商品房價格持續多年快速上漲、保障房供應不足的情況下，各地各部門“因人設房”、“因地造房”，興建了福利房、集資房、棚改房、回遷房、定向安置房等名目繁多的住房種類。這些房屋產權不明、歸屬不清，無法準確體現并保障不同市場主體權益，游離于住房供應體系兩類房屋之外，不僅干擾房地產市場，還給管理帶來極大困難。
為加強房地產市場調控，推動住房供給側改革，優化產品供應結構，應增設新的房屋產品類型，形成市場供給，從而有效拉動購房需求。筆者建議：改革現行住房供應體系，推出合作產權房，迅速形成市場供應，落實“去庫存、補短板”，并促進房地產市場持續健康發展。
合作產權房（亦可稱比例產權房、共有產權房）是介于商品住房和保障性住房之間的新住房類型。房屋由市場定價，政府按一定比例（如20%—80%）折讓配售給特定置業購房群體，以滿足居民居住為主兼顧保值需求的政策性商品房。合作產權房的產權由購房者與政府按比例共有，購房者擁有產權的比例按購房款占房屋市價的比例計算，折讓降價的比例作為政府產權保留。房屋由購房者居住使用，轉讓變現時雙方可按比例分享增值收益。合作產權房對無房戶、住房困難戶、城鎮新增人口、需要社會扶助人員、特殊人才等特定群體進行銷售，供求數量和折讓價格比例根據各城市住房發展目標、市場價格狀況、特定購房群體收入水平等由政府分年分批確定。
首先，構建由“商品住房、合作住房、保障住房”三類房屋組成的新型住房供應體系，奠定房地產市場持續健康發展的基礎。
對應“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房建設發展目標，在目前的基礎上增加設立合作產權房，構建包括“商品住房、合作產權住房、保障住房”三類房屋的住房供應體系。明確各類房屋定位和產權，廣泛兼容不同的投資購買能力，實現價格和產權的平滑銜接，平衡市場與福利、居住與投資的關系，滿足全社會居住消費需求。
由于三類房屋的住房供應體系具有多梯度的房價和產權序列，可以很好兼容現有房屋并實現規范管理。除商品房外，可以將目前已存在的眾多房屋類型按實際包含的產權和價值狀態歸并整合到合作產權房，實現新舊住房供應體系平穩過渡、銜接。
其次，將當前部分庫存商品房轉為合作產權房，通過市場實現“去庫存”。
在商品房庫存過高的城市和地區應通過減免稅費、退回部分出讓價款等方式，將現存商品房轉為合作產權房，減少商品房的無效供給。并按新型城鎮化目標，把落戶城鎮的農業轉移人口、在改造的城鎮棚戶區和城中村居住的人口、中西部地區就近城鎮化的人口作為特定扶助群體，分類分批確定商品房價格折讓和產權比例，促進合作產權房的購買。
第三，增加有效供給，在高房價城市和地區逐年分批供應合作產權房，促進房地產市場持續健康發展。
推出并迅速供應合作產權房可以大大增加政府調控房地產市場的有效性，使政府在穩定房屋市場和滿足社會居住需求多重目標時，可以區別對待，區分處理。商品房與高收入群體購房支付能力相宜，不受價格高低困擾，可放手交由市場調節。合作產權房按市場規則折讓，使中低收入群體“住得上、買得起”。低收入群體有保障房“兜底”，無懼市場波動。有利于政府因地制宜，因時而變地精準調控市場，實現住房發展目標，促進房地產市場長期穩定健康發展
