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2024年11月22日
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在去庫存的背景下,全國樓市依然呈現(xiàn)為“冰火兩重天”:一線城市和部分二線城市房價快速上漲,購房需求劇增,部分城市甚至出現(xiàn)供給透支；而三四線城市盡管出臺多種政策刺激購房,但需求依然不旺,去庫存壓力未能減輕。有部分三四線城市的管理者甚至因此感到灰心,認為樓市冷熱存在馬太效應,三四線城市去庫存是一個難以完成的任務。其實,并不盡然。
人們可能忘了一個事實:事物可以表現(xiàn)為兩個極端,但兩端之間是高度關聯(lián)的。在去庫存過程中,行情火爆的一二線城市與銷售冷淡的三四線城市之間,事實上也有著密切的聯(lián)系。三四線城市是一二線城市的人口蓄水池,正如農村是三四線城市的蓄水池。受城市發(fā)展的基本規(guī)律決定,城鎮(zhèn)化的進程是階梯狀、傳導式的,有質量的人口需要從農村向城市逐級轉移升級而來。
從這一視角來看,三四線城市去庫存,既有賴于農民進城,也有賴于本地人口的需求升級。本地人口為追求更高品質生活而遷往一二線城市,可以促進三四線城市真正降低戶籍門檻、完善公共服務,積極地吸納農村轉移人口。以記者常駐的江蘇省南京市為例,長期以來,人口增加有賴于周邊乃至江北區(qū)縣的人口轉移。相鄰區(qū)縣有固定職業(yè)的人,多以在南京市區(qū)甚至郊區(qū)有一套房為追求。合理的樓市價差,吸引著有質量的人口穩(wěn)定地聚集。
然而,近兩年因為房價快速上漲,南京的人口凈流入量減少。前幾年該市每年凈增常住人口近3萬人,但2015年凈增人口只有1.98萬人。相關部門認為,這與經濟結構調整有關,但也有業(yè)內人士指出,這與高房價有密切關系。作為強二線城市,南京房價的快速上漲迅速拉大了與周邊三四線城市的差距,導致落戶門檻升高,流入人口減少,影響了當?shù)厝齑娴臐摿Α?/p>
近期,許多地方因地制宜地采取了樓市調控政策,但人口流動這一核心問題得不到解決,調控的結果仍將是“冰火兩重天”。房價上漲較快的一二線城市,調控多著眼于限制購房者資格,抑制過度需求和控制房價漲幅。盡管中央呼吁各地要進行供給側結構性改革,但這些城市仍然走上了需求側控制的老路。一邊限制外來有效需求,一邊無法遏制房價上漲,無疑是鼓勵本地投機性需求,讓房價越來越離譜。而面向一二線城市的人口上升通道無法打通,沒有人口流動帶來的活力,也必然導致三四線城市的調控成為“空調”。
去年召開的中央城市工作會議指出,城市發(fā)展是農村人口向城市集聚、農業(yè)用地按相應規(guī)模轉化為城市建設用地的過程,人口和用地要匹配,城市規(guī)模要同資源環(huán)境承載能力相適應。現(xiàn)實正是如此,人口的轉移、用地的匹配是階梯傳導、動態(tài)平衡的,每一個城市都不可能關上門只算自己的賬。一二線城市房價的瘋漲內在根源是土地供應緊缺,很大程度上是無法理順土地管理體制,缺少三四線城市資源支撐的結果。因此,必須打通從農村到小城市再到大城市的人口與資源傳導渠道。
“冰火兩重天”并非不可調和,只怕城市管理者看不到問題之間的關聯(lián)性。真正有效的去庫存,不能僅著眼于一城一地的問題化解,而要放眼周邊思考如何統(tǒng)籌協(xié)調解決問題。新型城鎮(zhèn)化必須以人為本,以農業(yè)轉移人口市民化為核心,其中的深意值得城市管理者去思考和實踐。
