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2024年11月23日
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城市化網訊 近日，城市化委員會城市可持續發展專業委員會專家顧問、全國人大代表、中國社會科學院城市發展與環境研究所所長蔡繼明發文稱，城市居民的住宅可以賣給出價高的任何人，而農村居民的住宅不能賣給出價更高的城市居民，只允許賣給本集體土地所有制成員，這是明顯的所有制歧視。
蔡繼明表示，去年全國兩會召開前夕，全國人大常委會授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域實行土地制度改革試點，試點方案涉及征地制度改革、農村集體建設用地入市以及農村宅基地制度改革，即俗稱“三塊地”改革。然而這“三塊地”的改革是被割裂開來，各自孤立進行的。
征地制度、建設用地制度和農村宅基地制度的改革，按照“三位一體”城鄉互動進行，對“三塊地”進行通盤考慮和頂層設計，才能順利達到預期的目標。
蔡繼明認為，首先，按照憲法的規定，把政府的征地行為嚴格限定在公共利益范圍之內，對于在公共利益范圍之外需要占用農村的土地，在符合規劃的前提下，一律通過農村土地入市交易的渠道來獲得。其次，盡快啟動憲法修改程序，建議將憲法第10條第1款改為“城市的土地以國有制為主體，多種所有制并存”或者改為：“城市的土地實行公有制，包括國家所有和集體所有。”只有這樣，農村集體建設用地進入城市從而構建城鄉統一的建設用地市場才有憲法依據。再次，農村集體經營性建設用地入市不能僅限于過去的鄉鎮企業用地。在保證滿足農民自住房需要和公益性需要的前提下，允許農民對集體建設用地構成和用途進行必要的調整。又次，應允許農村集體宅基地使用權轉讓、出租、抵押和擔保。允許非自住性宅基地使用權擔保、抵押和轉讓，建立進城落戶農民宅基地有償退出機制，賦予其農村宅基地使用權出租、擔保、抵押和轉讓的完整產權，允許進城落戶的農民用宅基地使用權換房（通過城鄉建設用地增減掛鉤）；對于符合享受公租房條件的農民工，不能強迫無償放棄原宅基地使用權。與農村宅基地制度改革相配套，可以取消禁止城鎮居民到農村買房的規定。城市居民的宅基地，所有權雖然是國家的，但是其使用權可以出租、抵押、繼承和轉讓，而農村居民的宅基地（使用權）卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉讓，城市居民的住宅可以賣給出價高的任何人，而農村居民的住宅不能賣給出價更高的城市居民，只允許賣給本集體土地所有制成員，這是明顯的所有制歧視。最后，探索在農村集體之間直接實現城鄉建設用地增減掛鉤。允許偏遠地區的農民（集體）在將其節省的建設用地（包括宅基地）復墾后得到的建設用地指標，轉讓給城市周邊的農民（集體），后者可以直接將其相應的農地轉變為建設用地，或自主開發利用，或通過城鄉統一的建設用地市場進行交易。
蔡繼明表示，城中村和部分棚戶區的土地屬于農民集體所有，在城中村和棚戶區改造過程中，這些農民集體的土地沒有必要也不應該征收為國有，而應該按照中共十八屆三中全會的精神，在符合城鄉統一規劃和用途管制的前提下，與國有建設用地同等入市，同權同價，從而讓這些土地的所有者平等參與城鎮化進程，公平分享城鎮化成果。
