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2024年11月24日
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近日，全國多地樓市迎來“火爆”行情。連夜購房、開盤售罄、交易中心人滿為患等場景在北上廣深等城市接連發(fā)生。不過全國房地產(chǎn)市場總體的庫存壓力仍在，各地為加快樓市“去庫存”步伐，紛紛出臺新政。
樓市去庫存壓力仍大
雖然不少城市樓市火爆，但是全國范圍內(nèi)樓市庫存壓力頗大，各地不斷出臺新的樓市刺激政策。
2016年3月1日，沈陽市政府下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》（下稱《意見》）。在《意見》中，最引人矚目的一條是支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生“零首付”購房的政策。
不過3月1日晚間，沈陽市委宣傳部通過官方微博稱，市政府有關(guān)部門表示“政策還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺條件”。
雖然大學(xué)生購房“零首付”政策曇花一現(xiàn)，不過還是引起眾多網(wǎng)友興趣。該政策稱，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。
家住沈陽市和平區(qū)的王先生對新京報(bào)記者表示：“大學(xué)生零首付買房，確實(shí)能緩解很多家庭眼前的壓力，但是如果將來房價(jià)下降，恐怕這個(gè)損失年輕人難以承擔(dān)。”
沈陽相關(guān)政策還包括：降低二手住房交易稅費(fèi)，二手住房轉(zhuǎn)讓繳納的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅實(shí)行先征后補(bǔ)。
有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，沈陽市商品住宅市場存量2948.76萬平方米，消化周期長達(dá)兩年。
國家統(tǒng)計(jì)局1月19日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，2015年底全國商品房待售面積為7.1億平方米，較2014年末的6.2億平方米增加近一億平方米。其中住宅待售面積4.5億平方米，占比約63.97%。
一面是樓市的如火如荼，一面是去庫存壓力高企。有分析人士指出，這種現(xiàn)象是由于各城市庫存壓力不同造成的，各地樓市分化情況加重。
多地鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房
不少地方把去庫存的關(guān)注點(diǎn)還放在了農(nóng)民身上，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。
沈陽市出臺的《意見》指出，為進(jìn)城購房的農(nóng)民提供貸款支持，并全面推進(jìn)居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權(quán)利。
河北省對農(nóng)民購房接連送出4大禮包，分別是：農(nóng)民工將有住房公積金、住房公積金將可異地貸款、銀行將推出針對農(nóng)民購房的信貸產(chǎn)品、農(nóng)民購房可享受團(tuán)購價(jià)格。
2月19日，福建省政府發(fā)布的《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》提出，要落實(shí)戶籍改革方案和居住證制度，簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)，政府可與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合給予農(nóng)民購房現(xiàn)金直補(bǔ)。
據(jù)新京報(bào)記者不完全調(diào)查，上海、吉林、河南、河北、四川等地都在當(dāng)?shù)氐恼ぷ鲌?bào)告中，提出深化戶籍制度改革，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。
此外，廣東也發(fā)布去庫存文件，其中比較引人注目的是對商品住房項(xiàng)目停止實(shí)施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”（“7090”政策）的要求。
河北和內(nèi)蒙古等地則把去庫存的矛頭指向土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地用于商品住房開發(fā)。
熱點(diǎn)
辛苦三十年不如買套房 2月百城房價(jià)61城上漲
2月29日央視報(bào)道，上海二手房市場成交連續(xù)兩個(gè)月突破4萬套大關(guān)。上海一位購房者稱去年6月份買的一套房到現(xiàn)在漲了500萬，漲了百分之七八十。該報(bào)道引起網(wǎng)絡(luò)熱議，有評論稱辛苦三十年不如買套房。
北京、上海、廣州、南京等地均出現(xiàn)了排隊(duì)買房現(xiàn)象,不少樓盤出現(xiàn)“日光”，一些二手房房主不斷提高售價(jià)。據(jù)媒體報(bào)道，北京甚至出現(xiàn)有二手房購買者連夜自行提價(jià)情況。許多房產(chǎn)銷售人員稱，最近樓市的火爆情況，已經(jīng)“幾年沒出現(xiàn)過了”。
北上廣樓市火爆帶動各地樓市上漲。3月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，2016年2月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)。在這100個(gè)城市中，有61個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲，其中中山、蘇州和深圳漲幅位列前三位。
春節(jié)后各地樓市新政
沈陽
對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，首付比例實(shí)行“零首付”政策。
重慶
兩年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)。同時(shí)發(fā)揮金融杠桿作用，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)。
內(nèi)蒙古
凡是未完成房地產(chǎn)去庫存工作任務(wù)的地區(qū)，今后一個(gè)時(shí)期將從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)。
河北
強(qiáng)化規(guī)劃建設(shè)用地管理，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地用于商品住房開發(fā)。
福建
居民購買首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例可按20%執(zhí)行；農(nóng)民進(jìn)城購房有現(xiàn)金直補(bǔ)。
河南
促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房,擴(kuò)大住房消費(fèi),科學(xué)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。
四川
政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行購房直補(bǔ)。
杭州
進(jìn)一步放寬公積金貸款條件，對在杭州市域外正常繳存住房公積金的職工，在杭州購買自住住房的，可以申請辦理公積金異地貸款。
江西
鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源向社會出租，并鼓勵(lì)規(guī)模化租賃企業(yè)滿足中小戶型租賃需求。
廣東
對商品住房項(xiàng)目停止實(shí)施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。
觀點(diǎn)
降準(zhǔn)后資金偏向樓市
在央行降準(zhǔn)利好消息刺激下，昨日滬深兩市雙雙小幅高開后強(qiáng)勢拉升，滬指一度上漲逾2%，強(qiáng)勢收復(fù)2700點(diǎn)。截至收盤，滬指報(bào)2733.17點(diǎn)，漲1.68%；深成指收9322.00點(diǎn)，漲2.47%；創(chuàng)業(yè)板指收1934.92點(diǎn)，漲2.91%。
房地產(chǎn)開發(fā)板塊個(gè)股的大漲，成為拉動滬深兩市指數(shù)走強(qiáng)的急先鋒。在正常交易的124只房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)個(gè)股中，118只上漲，僅6只下跌；漲停榜上，有棲霞建設(shè)、中華企業(yè)等10只個(gè)股漲停，為漲停股最多行業(yè)。
光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高估計(jì)，央行此次降準(zhǔn)，將釋放流動性近7000億元。其表示降準(zhǔn)的最主要目的還是應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力，通過改善銀行資金面，通過政府加杠桿引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，改善實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金面。
徐高表示，從去年底開始，資金就有從金融市場轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的跡象，近期在樓市火爆行情下則更為明顯。央行降準(zhǔn)的目的雖是出于經(jīng)濟(jì)增長的需要，但在地產(chǎn)政策不斷寬松，政府力推去庫存的導(dǎo)向下，加之貨幣政策持續(xù)寬松，資金短期內(nèi)還是偏向樓市。
有分析師指出，在目前火熱的房產(chǎn)行情下，央行降準(zhǔn)將助推地產(chǎn)泡沫。
“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，貨幣超增是導(dǎo)致房價(jià)上漲的核心因素，廣義貨幣M2增速與全國房價(jià)漲幅高度相關(guān)，在當(dāng)前降低首付、貨幣寬松等各項(xiàng)刺激下，或繼續(xù)助推地產(chǎn)泡沫。”海通證券首席宏觀分析師姜超在點(diǎn)評央行降準(zhǔn)的研報(bào)中表示。
新華社：
警惕一線城市房價(jià)非理性上漲
似曾相識的一幕又在上演。春節(jié)后一線城市樓市火爆，房價(jià)持續(xù)上漲。這里面固然有一線城市需求相對旺盛等符合市場規(guī)律的緣故，但價(jià)格短時(shí)間內(nèi)暴漲，其中的非理性因素應(yīng)引起高度關(guān)注。
像京滬深等一線城市，因地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性對外地居民具有強(qiáng)烈吸引力，人口凈流入量長期處于高位，這種基本面對樓市構(gòu)成顯著支撐。再加上近期政策寬松，一線城市樓市回暖符合市場規(guī)律。但不能忽視的是，房價(jià)上漲中的“虛火”。某些開發(fā)商營銷作秀和房產(chǎn)中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，導(dǎo)致購房者“恐慌性”入市。一線城市房價(jià)飆漲，也使得大量投資客返場。市場研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，如今深圳樓市中的投資客比例已超過30%。這些因素帶來的房價(jià)飛漲顯然是非理性的。
一線樓市素來是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。其非理性狀態(tài)，顯然不利于培育健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。一方面，在京滬深等最具經(jīng)濟(jì)活力的一線城市，年輕人的房價(jià)收入比不斷攀升，房價(jià)成為阻隔人才進(jìn)入城市的高門檻，會影響整個(gè)城市的競爭力。另一方面，在三、四線城市去庫存依然艱難的背景下，由于一線城市的外來人才絕大多數(shù)都是傾兩代人之力，甚至還要再加杠桿才能完成購房。
另外，一線城市房價(jià)持續(xù)上漲對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊更大。高房價(jià)將顛覆人們對財(cái)富和生活的認(rèn)知，如果一個(gè)城市每年房價(jià)上漲三成以上，試問這個(gè)城市的企業(yè)家和年輕的創(chuàng)業(yè)者們是買房還是辦實(shí)業(yè)？
如今，在此關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地方政府應(yīng)及時(shí)回應(yīng)社會關(guān)切，引導(dǎo)市場預(yù)期，切實(shí)防止房價(jià)過快上漲，防止投機(jī)需求利用金融杠桿炒房。從長遠(yuǎn)來看，還應(yīng)科學(xué)制定城市規(guī)劃，合理設(shè)置城市功能，減輕一線城市住房壓力。
