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2024年11月24日
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在中國經濟面臨轉型升級的歷史節點，如何推進供給側改革、去庫存，已經成為未來中國社會平穩發展的關鍵。近段時間以來，許多地方圍繞這一問題，都在降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率、降低房地產交易環節的契稅、營業稅征收比例等方面動足了腦筋。這些政策的確能取得一定的積極結果，除此之外，還需解決經濟發展中的一些根本性矛盾，進而真正有效地解決“去庫存”的難題。
除了“北上廣深”等特殊城市，大多數中國城市的“庫存”問題，從根本上講是一個城市化過程中結構失衡的問題。簡單來說，就是城市土地膨脹過快、住房增長過快、房屋價格增長過快，而城市化水平、城市化人口、城市人口購買能力沒有跟上。要解決庫存，只有著眼于兩個方面，一個是通過降價、降稅來刺激需求，一個則是通過提升城市化水平、增加城市人口來釋放需求。目前的大多數政策都是著眼于第一個方面。
然而，當前中國大多數城市的房地產伴隨著巨大的債務風險，房價下調空間非常有限。土地價格跳水有可能帶來部分地方財政甚至銀行的崩潰，從而引發系統性的金融風險。另一方面，由于二三四線城市的整體經濟形勢一般，居民收入增長緩慢，有限的地產價格下調，并不足以刺激居民的購買欲望。甚至房屋價格越往下行，市場觀望的氛圍就越重。更重要的是，中國社會的老齡化已經來臨，考慮到獨生子女政策的影響，在未來20~30年里，以獨生子女為主的中產階層，很可能面臨住房相對過剩的情況。所以降價、降稅的做法，短期內可能起到一定作用，長期作用卻有限。
中國還有巨大的城市化空間，釋放城市化過程中的正向能量，這是調需求、促增長的關鍵。而最為重要的正向能量，就是進城農民的市民化。這就需要從三個方面去解放農民——
首先是改革戶籍制度，要讓農民真正落戶。中國農民的城市化還處于半城市化狀態。在城里打工，回老家蓋樓的現狀，不僅極大地惡化了城市農民工的生活狀況，造成了留守兒童、老人鄉的社會悲劇，而且嚴重地抑制了農民工階層的消費。現實情況是，幾十人擠一間工棚，看一臺電視，用一臺冰箱，而如果這些人成為市民，那就是幾十套住宅、幾十臺電視和幾十臺冰箱的需求。
其次是改革土地制度，要讓農民有能力在城市落戶。城市增容是需要成本的，教育、醫療、交通、治安等等方面都需要花錢。大多數城市不愿接納農民落戶的最大顧慮就是財政壓力。解決這個困難，除了國家成立基金，進行專門的財政給付，可能還需要通過個人承擔的方式。要讓農民能夠拿得出這筆落戶的錢，就必須對土地制度進行改革。中國的農民不僅是面臨著戶籍地與工作居住地分離的“人的半城市化”，而且也面臨著主要財產所在地與工作居住地分離的“物的半城市化”。土地就是農民最大的財產，如果不能讓農民充分享受土地權益，農民就很難在城市長期居住與消費。
最后是改革管理方式，建立起適應大規模城市生活的中國特色的城市管理方式。中國的人口基數與城市化進程的快速發展，注定了中國的城市不可能以西方社會城市化的速度與規模來進行類比。以小城鎮化為側重點的傳統城市化思路，雖然避免了大量農村人口涌入城市帶來的混亂，也妨礙了城市的規模效應，壓抑了農民正當的需求。在大城市“人滿為患”的現實背景下，如果走適合中國的城鎮化道路，值得我們慎重思考。
