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2024年11月24日
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自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，多地城市房地產交易環節的契稅、營業稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動推進房地產去庫存的強烈信號。
據粗略統計，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。這些新政的內容主要是哪些？效果如何？
1問:各地去庫存組合拳有哪些
各地出臺的去庫存政策主要分為5類。
第一，住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50％。據四川省住建廳統計，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額。
推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋，湖北已探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。
第二，多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔。
甘肅省近日將住房轉讓手續費整體下調33％，江西全面清理房地產開發過程中的行政事業性收費。還有的省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。如在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1％的部分由地方財政補貼；新疆將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。
江西省南昌市日前正式出臺文件，全面下調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率。據南昌市稅務部門測算，預計2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業所得稅6億元和2億元，將惠及400余戶房地產開發企業。
第三，加快農民工市民化，鼓勵有條件的農民工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。
第四，不少地方利用棚戶區改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產庫存。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。
此外，山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15％。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低于50％，山西更是要求商品房庫存較大的市要達到80％以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”，規定公租房承租對象租住一定年限后，符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。
第五，實施房地產供給側改革。山東、寧夏將鼓勵企業利用存量房發展旅游、養老、創業等地產，開展多元化經營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產等。
針對房地產庫存較大的地區，政府還允許開發企業修改城鎮規劃相關內容，將已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地，調整為跨界地產或新興產業用地。
2問:農民買房積極性提高了嗎
記者走訪安徽、河南、廣西等地樓市發現，當前三、四線城市去庫存壓力較大，有的地區去化周期達30余月。河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍說：“縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。”
各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購房需求。記者在河南省舞陽縣調查發現，按2015年的銷量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月，舞陽縣開始實行農民進城補貼政策，農民進城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補貼，新婚家庭購房享受每平方米200元補貼。目前，前兩批73套房的補貼已經發放到位，共發放補貼99萬元，第三批已上報50多套，呈現逐漸增多的趨勢。“好多農民都是沖著補貼來的。”舞陽華鑫置業有限公司副總經理臧沖說，今年春節期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量。
房價高仍是影響農民購房的最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有4年，但一直沒有購房，“雖然有了幾萬元積蓄，也看了一些遠離市中心的房子，可動輒十幾萬的首付，還是超出了我的能力范圍。”
除了望而生畏的高房價，受訪農民表示，買房還擔心3個問題：一是能否享受本地市民的公共服務與資源？二是老家的土地與宅基地怎么辦？三是有沒有穩定的收入？
廣西社科院社會學研究所研究員羅國安認為，農民進城買房成為“新市民”，既是經濟問題，也是社會問題。農民購房意愿受到就業機會、子女上學、公共服務、醫療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策，使許多農民放棄了進城定居的念想，他們寧愿將大半生打工積攢的財富用來在村莊建造自住房。
3問:房地產商會主動降價嗎
對于購房者關心的房價問題，臧沖等業內人士認為，從目前來看，三、四線城市房地產商普遍采取的是穩價策略。受成本等因素影響，短期內不可能出現普遍的大幅降價。
“目前尚沒有降價措施。”廣西一大型房地產企業負責人認為，房地產銷售價格下跌不太可能。對房地產開發商而言，降價只是臨時性處理，絕非長久之計。除非在土地成本和其他稅費方面的成本能夠降下來，否則降價的空間并不大。
一位中部城市的房管局局長坦言，盡管地方政府頻頻要求開發商降價，但去庫存政策無形中“保住”了房價，“價格在穩中有小幅度增長。”
在廣西保利置業集團董事長吳光明看來，只有很少的房地產開發商愿意以降價方式去庫存，那往往是項目虧損嚴重沒法維持下去了，要解決現金流的問題。所以降價不是持續發展的對策，難以成為開發商的主動行為。
對于市場上強烈的“降價”呼聲，廣西南寧鼎盛聯合置業董事長任爾翔說，房地產銷售成本中土地出讓金、稅金占很大比重。“只有地方政府減少對‘土地財政’的依賴，推出更多實質性優惠措施，企業才有降價空間。”
