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2024年11月24日
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近期,地方“兩會”陸續召開,不少省市在政府工作報告中明確提出,要以促進住房消費為重點來解決房地產庫存問題。類似的表述集中出現在各省開年的施政綱領之中,顯得不同尋常,透露了地方經濟發展的新趨向。
這一方面是對中央提出的2016年經濟工作五大任務之一“去庫存”的細化,另一方面也是結合地方實際做出的工作新安排。
從政府調控市場的角度來看,某一領域的產品生產得多了,政府鼓勵老百姓多買一些,以降低庫存實現市場供需平衡,這本無可厚非。然而,面對當前國內住房市場供需結構不匹配的特殊矛盾,樓市去庫存單靠刺激消費顯然是難以實現的。如果不能認清供需失衡這個現實,忽視了供給側結構改革的迫切性,單純以強刺激甚至行政命令來推動住房消費,就極有可能在工作中出現偏差。甚至有的地方可能出現政府與市場共同制造購房恐慌或者“攤派式購房”之類的鬧劇。
北京近期純商品住宅庫存創3年最低,南京去年賣房超10萬套創歷史新高,深圳去年全年房價同比漲幅達47.5%……與此形成鮮明反差的是,三四線城市庫存積壓已達兩到三年；國家統計局的數據顯示,截至2015年底,全國商品房待售面積仍有7.1853億平方米,比上年末增加15.6%。這一方面加劇了一二線城市居民對房價上漲的恐慌,另一方面也加大了人們對房地產市場復雜性的困惑,導致恐慌性購房和恐慌性不購房的馬太效應,令一二線和三四線樓市的分化加劇,而高庫存問題依然無從解決。
其實,絕大多數人已經注意到樓市的分化,要討論房地產去庫存,必須從兩個維度去考慮問題:一個是一線城市與二三線城市的分化,另一個是一二線城市和三四線城市內部不同區域的分化。
一線城市并非就不存在去庫存的壓力,如一些配套不好、交通不便的樓盤,即便是在北京五六環內,仍不一定能賣得出去。另外,“地王”帶來的是更高的房價,而高價房更多意味著精裝修、大戶型,這類房子一直是去庫存的“困難戶”。因此,人們沒有必要看著某個地段出了“地王”“樓王”而恐慌性入市。
同理,三四線樓市也不是處處房子都難賣。在小城市配套完善的核心地段,在部分接受大城市輻射的區縣,購房的需求仍呈現上升趨勢。這里的人們同樣不必因擔心房價下跌而恐慌觀望。
三四線樓市高庫存背后最大的問題是供給與需求不匹配；一二線樓市高地價、高房價的背后也醞釀著供需失衡。如果無視供需失衡這個現實,在三四線城市再怎么刺激消費需求也難提振,在一二線城市繼續鼓動恐慌性購房則可能透支樓市的有效需求。
有城市房管部門負責人曾對記者大倒苦水:“我建設了低價房,但就是沒人來買,我能有什么辦法?”也有開發商向記者坦言:“地價就擺在那里,你不搶‘地王’,還有別人搶。”這些話看似都有道理,卻暴露了這些地方政府部門和開發企業的盲目——無視老百姓業已升級的需求,房子再多,房價再高又有何用?
在吃穿方面老百姓的需求升級很容易理解,改革開放30多年來,我們從有吃有穿演進到講究吃穿。同樣,住方面的需求升級也不難覺察,從住有所居到住有宜居,從不乏來自民間的呼聲。從供給側結構性改革的角度去審視房地產去庫存,我們不難發現,房地產市場需求轉變是庫存積壓重要原因。政府部門不能只想著如何把“不合口的面包”推銷出去,而應該在提升“面包”的內涵上多做文章。
這意味著政府在房地產市場的角色,應該更多地從“賣地幫吆喝的人”轉變成兜底保秩序的人。與京津冀一體化協調發展同理,如果政府部門能夠下大力氣推動區域公共服務均等化,讓三四線的城市成為就地城鎮化的“熱點”,這些區域的房地產庫存將有望逐步化解。此外,如果政府部門能嚴守底線,不作房價上漲的推手,嚴厲打擊惡意炒作、捂盤惜售等不良行為,引導開發企業提升住房品質和質量,也能為去庫存打下更加扎實的基礎。
解放思想,轉變理念,才能更好地適應現實。在供給側結構性改革的背景下,在“三個1億人”的前景中,我國城鎮居民的住房需求潛力依然巨大。考驗在于,政府部門和有關各方如何培養和適應新的需求。
