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2024年11月24日
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今天的柬埔寨也像其他國(guó)家已經(jīng)走過(guò)的初級(jí)發(fā)展階段一樣，到處是房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前柬埔寨的土地有兩類性質(zhì)：第一類土地是私人所有，只有柬埔寨國(guó)籍的人才有土地永久擁有權(quán)。國(guó)家為了鼓勵(lì)外國(guó)人購(gòu)房和協(xié)助本地人致富，接地的一層房屋不允許賣給外國(guó)人，二層以上房屋可以賣給外國(guó)人并擁有永久居住權(quán)。開發(fā)商可以與本地人合資注冊(cè)開發(fā)公司，但是柬埔寨人必須做法人，其持股權(quán)不受限制。第二類土地是國(guó)家所有，外國(guó)人可以通過(guò)投資申請(qǐng)得到國(guó)家租賃的開發(fā)建設(shè)土地，租賃期分成99年、70年、50年，年限的不同是由于出臺(tái)的政策時(shí)期不同而產(chǎn)生的，與開發(fā)內(nèi)容無(wú)關(guān)。這樣的土地一次性得到長(zhǎng)期租賃權(quán)的費(fèi)用并不高，每平米幾塊美金而已，但是臺(tái)下交易費(fèi)很高。這樣的土地一般在建設(shè)期免租費(fèi)，建設(shè)期結(jié)束后，按年向政府繳納土地租賃費(fèi)，一般是年?duì)I業(yè)額的3%。這些土地可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、繼承，其銷售的土地和房產(chǎn)可以由國(guó)家土地部門發(fā)放有限年限的土地或房屋產(chǎn)權(quán)證書。
近三年來(lái)柬埔寨主要城市的房地產(chǎn)發(fā)展很快。三年前的豪華公寓每平方米售價(jià)1000美金，如今有的已經(jīng)漲到每平方米3000多美金。許多外國(guó)人，尤其是韓國(guó)、臺(tái)灣、日本、中國(guó)人簇?fù)碇浇疬呝I房。在房產(chǎn)銷售方面，圖紙出來(lái)后就可以出售，按揭20年，可以零首付。房產(chǎn)證也分兩種，一種是公寓型產(chǎn)權(quán)證，一種是別墅型產(chǎn)權(quán)證。公寓型產(chǎn)權(quán)證手續(xù)簡(jiǎn)單，二層以上公寓套房，只要有購(gòu)買合同就可以買賣，柬埔寨將之稱為“軟卡”。別墅產(chǎn)權(quán)證就不一樣了，手續(xù)較為復(fù)雜，因?yàn)閯e墅是房地合一的產(chǎn)權(quán)，需要到柬埔寨房地管理部門登記，給你的證件是一個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的版本，業(yè)主每轉(zhuǎn)賣一次都要到國(guó)家房地管理部門去登記，并將前一個(gè)業(yè)主在居住期間對(duì)房屋的改建，詳細(xì)地記錄下來(lái)（包括圖片），轉(zhuǎn)給下一個(gè)業(yè)主。也就是說(shuō)，別墅購(gòu)買人會(huì)知道一座別墅從最初建設(shè)到接手的每一次改變。這種制度很像西方國(guó)家的房地產(chǎn)管理方式——“房地志法”。
我從事成片土地開發(fā)已經(jīng)二十多年了，先后在海南、廣西北海、北京參與房地產(chǎn)開發(fā)和樓宇建設(shè)。我認(rèn)為柬埔寨的土地應(yīng)用模式不會(huì)與中國(guó)一樣，如前所述，柬埔寨的土地性質(zhì)是私有制和國(guó)家所有制兩種，由于土地開發(fā)屬于新興領(lǐng)域，土地價(jià)值很低，只要有錢就可以買，導(dǎo)致有一定資金基礎(chǔ)的柬埔寨人瘋狂購(gòu)置土地，所以過(guò)去10年多的時(shí)間里基本上是無(wú)續(xù)、無(wú)法地占有土地，至今仍然有大量的土地撂荒。
政府為了讓外國(guó)人進(jìn)入土地市場(chǎng)，得到更多的資金，將國(guó)家控制的大片土地和柬埔寨人看不上的土地，以租賃的方式承租給外國(guó)人，租賃期有50年、70年、80年、99年不等，這幾個(gè)年限不同的租賃性質(zhì)，并不像我們國(guó)家根據(jù)建設(shè)性質(zhì)決定土地使用期的長(zhǎng)短（住宅70年，工業(yè)50年，商業(yè)40年）。他們根據(jù)客戶需要制定租賃時(shí)限，而且一開始就明確每年交土地租金。中國(guó)投資人非常清楚這里面的機(jī)會(huì)，都會(huì)要求租期越長(zhǎng)越好。像我們的金銀灣項(xiàng)目，一開始是80年使用權(quán)，后來(lái)爭(zhēng)取到99年，這也是他們最長(zhǎng)的租賃土地年限。
由于政府內(nèi)部的政黨之爭(zhēng)，沒收成片閑置土地成為一件國(guó)家大事。2015年初，政府聯(lián)合工作組對(duì)上百幅成片開發(fā)土地進(jìn)行檢查。經(jīng)過(guò)核查，沒有按照計(jì)劃和規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)的土地一律收回，截至今年8月已有幾十幅土地被沒收。但是，政府并沒有設(shè)計(jì)出新的成片土地開發(fā)政策，可能還會(huì)以傳統(tǒng)的承租方式租給有申請(qǐng)的投資人。作為成片土地開發(fā)的研究者，我很希望將中國(guó)成片土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)傳授給他們。由于體制和習(xí)慣的不同，我不可能去影響這個(gè)國(guó)家的土地政策，但是，我可以在自己的土地上嘗試用中國(guó)土地開發(fā)模式建設(shè)家園，在自己的體系內(nèi)建立符合中國(guó)開發(fā)區(qū)的管理和服務(wù)模式。這也是我興奮地留在柬埔寨工作的緣由。
