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2024年11月24日
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一提起物業公司，不少消費者都會用雜事管家來形容。小到自家下水道堵塞，大到整個小區的環境管理，都與物業有著密不可分的關系，但就是這么一個涉及大多數人日常生活的產業，卻面臨著不小的經營難題。昨日，中國指數研究院發布《2015中國物業服務價格指數研究報告》（以下簡稱《報告》）顯示，12月，全國20大城市物業價格綜合指數同比上漲0.99%，環比微漲0.35%，同比漲幅仍明顯低于CPI漲幅、最低工資標準增速等指標。即使是物業價格位居全國第二位的北京，2.81元/平方米的繳費標準也未出現太大上浮。明明在開發商眼中是一塊肥肉的物業行業，在長期面臨服務質量不高、物業費難收的死循環時，又該如何破題？
政府放開市場 行業未見猛漲
“在目前我國制造業明顯回落的背景下，物業服務行業卻迎來了快速發展機遇期。”這是北京商報記者在采訪多位業內人士時，他們常念叨在嘴邊的一句話。據不完全統計，現階段，我國物業服務企業在管面積已達160億平方米，近三年累計增長超過40%。甚至有消息稱，傳統物業服務與新型社區電商融合發展，有望撬動萬億元級的消費市場。
而且，去年11月下旬，國家發改委會同有關部門發布《關于放開部分服務價格意見的通知》，明確指導地方放開非保障性住房物業服務價格，鼓勵市場通過競爭提供質優價廉的多樣化服務，為物業服務行業帶來更大的發展空間。
按理說，主客觀條件都具備了，物業行業今年應有突飛猛進的發展，然而《報告》卻顯示，12月，全國20大城市物業價格綜合指數同比上漲0.99%，環比微漲0.35%，雖然被調查的20城市同、環比漲幅均未出現負增長，但統計后發現，物業價格的同比漲幅仍明顯低于CPI漲幅、最低工資標準增速等指標，身為一線城市的上海，價格指數與6月相比漲幅甚至僅為0.09%。
具體到物業費價格，12月，上述20城市月均價為2.07元/平方米，北上廣深領銜占據價格高位，二線城市高低不均，最低的常州物業均價每月僅為0.95元/平方米。有業內人士直指這一價格與業界預期相去甚遠，如此好的形勢下，原地踏步幾乎等同于后退。中國指數研究院相關負責人也表示，雖然國家已明確指導地方放開非保障性住房物業服務價格，但是對大多數項目而言，物業費提價依然面臨較大難度。
難以調和的定價認知錯位矛盾
對于物業行業發展面臨的瓶頸，不少專家都將原因歸結于物業與消費者收費與繳費雙方間不可調和的矛盾上。有開發商告訴北京商報記者，通過向多家同行企業了解發現，目前不少地方物業費收繳比例能達到六七成就已經算高了，有的小區業主因不滿意物業服務質量常年拒絕或少繳費，收不到費用物業公司服務就更消極，物業費就更難收……長此以往就形成了一種惡性循環。
《報告》顯示，在所有受訪者中，有過投訴物業經歷的占比達17.2%，有過報修經歷占比達28.%，投訴處理和報修服務兩項指標滿意度得分僅為58.5分和63.5分，雖然較去年略有提升，但仍處于簽約后服務等9個關鍵指標的最低位。而且，在9個關鍵指標中投訴處理對于整體滿意度的重要性系數最大，但得分最低。
“實際上，目前業主對于物業服務標準的要求與物業公司收費價格錯位才是問題根源。”上述專家表示，以北京為例，目前北京新開樓盤的物業費大多都高于《報告》所統計的平均水平，就連自住型商品房新盤物業費月均都在2-3元/平方米以上，4元、8元甚至20元/平方米的價格在北京房地產市場上都已不再新鮮，平均價格之所以低于大多數新盤現狀，是因為大量老小區物業費價格相對較低，拉低了平均水平，這些小區雖然想漲價，但業主似乎并不買賬。
一家房地產公司物管部相關人士直言，解決物業矛盾死結，開發商在其中應起到主導作用。該人士分析稱，開發商通常會選擇自營物業，即使利潤不高甚至賠錢，也不愿輕易拱手讓人，畢竟物業服務品質不高將影響開發商的信譽，進而影響公司品牌和后續樓盤的銷售。然而，目前的市場上，開發商不能提供給業主更多看得見的增值服務，因而無法讓業主清楚明白地理解物業費定價依據，自然就難以說服業主按照開發商計算的價格繳費。
深化商業合作尋找新盈利點
實際上，北京商報記者調查發現，不少開發商認為，小區物業如果經營狀況理想，實現盈利并非無稽之談。《報告》統計，截至目前，我國已有12家物業服務企業在新三板上市，3家在港交所掛牌。同時，世茂物業及金地物業分別推出物業費資產證券化項目，進一步拓寬了物業服務行業與金融產品的組合區間。
不可否認，隨著“互聯網+”思維滲入以及國內首家物業企業彩生活上市成功，物業板塊價值正在被開發商重新審視。今年以來，包括萬科、恒大、金隅、金泰等眾多品牌地產公司紛紛在物業板塊跑馬圈地。萬科總經理郁亮更是在公司內部會議上明確表態，萬科物業前景可期，上市后它的市值一定會大于萬科地產。僅在北京市場，萬科短期內已與金隅、金泰、佰嘉、首創等知名大企業在物業服務領域展開深度合作。
“其實，如果物業公司能廣開門路，不將收入來源完全地寄托在業主身上，而是從深入的商業合作中尋找利潤點，是可以獲得更大盈利空間的。一旦物業能夠產生利潤，開發商必然趨之若鶩。”業內人士表示。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，除了逐步完善物業原有服務范圍，提高服務質量外，隨著移動互聯網深入應用，企業應轉向社區服務提供商，通過O2O給未來社區帶來增值服務收入，包括生活超市、社區商圈、便民服務、O2O服務等滿足業主需求，并以此提高利潤空間。
業內人士表示，現階段開發商若還僅僅糾結于物業費多少就是明顯的短視行為。轉型配套服務商，提供增值服務則是大勢所趨，如何通過物業服務尋找新的盈利點才是需要重點考慮的課題，一旦服務品質全面提升，物業費也自然水漲船高。
