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2024年11月24日
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近段時間以來，廣州市多個小區因停車費大幅漲價產生矛盾的新聞層出不窮，僅新快報就有多宗報道。矛盾源于《關于開放住宅小區、商業配套、露天停車場停車保管服務收費等有關問題的通知》(下稱“483號文”)中的這么一條規定“住宅小區機動車停放保管服務費收費實行市場調節價的原則”，小區開發商或物管便以此為據，大肆漲價。
問題的本質則出于“停車位的產權權屬問題”，就如這份引起矛盾的“483號文”也同樣強調“停車場經營者受車位‘所有權人’、業主大會或業主委員會等的委托……”這是前提條件。但似乎小區的開發商或物管都對這個前提視若無睹，光看到“市場調節價”就興奮得不行，在“483號文”出臺后多個小區就立刻發布各種漲價規定，容不得業主們有說不的機會。
由于車位與其他建筑物共享了小區范圍內土地的使用權，要明確其權利歸屬，應適用建筑物區分所有權的理論。即在小區的范圍內，若為專有部分，則開發商可將車位(庫)單獨出售，也應單獨為其進行物權登記;若為共用部分，則開發商無權將車位(庫)單獨出售，車位(庫)應為住宅小區全體業主共同所有，無須單獨登記以公示。而《物權法》第74條也規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
這也就意味著，共有產權車位漲價起碼要經過半業主的同意，而開發商產權車位，至少應盡信息公開義務。但這些原本可以避免矛盾的做法并未出現，只有開發商或物管的一紙規定，而開發商或物管面對業主的合理質疑，甚至連停車位的產權證書都拿不出來。
目前，我國對區分建筑物的共有部分并沒有進行登記，這就為開發商利用其強勢地位損害業主合法利益提供了便利。同時，由于未登記，業主也無法借助相應的產權登記來對抗開發商的違法合同。但是，這樣無憑無據的漲價，又能讓誰信服?
為進一步避免這種矛盾的擴大化，首先應當把“界定產權”作為主要的經濟職能，其次才是退出經濟活動，把自由議價留給市場和私人，再由他們商議產權的分配，而不是一味強調交給市場卻忘記設立平等的博弈規則，更要命的是在發文時還模糊其詞，從而導致各方各執一詞。如果產權的界定是清晰的，共有部分專用權及車位權屬登記制度的配套法律是完善的，這類問題幾乎不會發生。但除此之外，還需要業主尋找更多足以與霸王條款制定方抗衡的籌碼，比如盡早建立成熟的業委會，使更多的個體能夠形成聚沙成塔的團結，終結不平等的狀態，贏得更多議價的主動權。
