以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
北京國瑞興業地產有限公司董事長
我簡短談三點意見。一、目前農村住房現狀。二、城鄉一體化與新農村建設。三、新農村建設與放開農村房地產市場。
新中國成立后，我國農村住房建設是自然村以分配村民宅基地的形式，由村民自行蓋房居住，沒有嚴格的總體控制性規劃和詳細的修建性規劃，沒有嚴格的審批制度。五十多年來，由于經濟發展條件有限，現在中國大部分農村的狀況是：居住條件簡陋，道路交通條件差，車輛進不了村，沒有消防設施，村莊環境差。
現在有幾方面實際問題：1、隨著城市擴建包圍在城里的城中村，由于舊村原始簡陋形態與城市新規劃建筑形成反差，全部需要拆除，重新規劃、重建，無一可以保留。2、城鄉結合部隨著城市建設擴張部分村莊目前也都在大拆、大建，就實際情況看，也都沒有可以保留的東西或值得保留的村落。3、離城市遠的農村，偏遠山村大部村莊居住狀況處于原始狀況，由于交通條件，及農村實際經濟發展水平和條件還不具備改造條件。而每年宅基地的分配，簡易的農村民居還在繼續蓋房。4、農村房屋沒有商品房產權（叫小產權），不能流通，不能入市做正式的房屋產權買賣交易。
中央提出統籌城鄉，城鄉一體化。目標在于農村的現代化發展，讓農民富裕起來，縮小城鄉差別，實現城鄉共同繁榮，走出一條富民強國之路。我認為：城鄉一體化，首要在新農村建設，而新農村建設關鍵是在于放開農村房地產市場。
新農村建設模式與放開農村房地產市場我有幾點意見：
1、新農村建設應嚴格規劃建設管理：建立村、鎮、縣三級管理制度，村鎮的土地利用規劃，新農村總體控制規劃和修建性詳細規劃及審批管理。讓農民建房有合法手續，合法的土地、房屋產權證。從法規管理上，城鄉平等規范管理。
2、農村產業布局：參考城市建設發展經驗，參考廣東、浙江農村發展經驗，有條件的村鎮，一產、二產、三產應當統籌策劃。鼓勵農業種植產業化，保證糧食生產與供給。鼓勵有條件農戶發展工業、輕加工業和其它產業，實現農村工業化，產業化發展和產業經濟規模的形成，鼓勵活躍城鄉貿易。培養農村商品流通市場和商品貿易，發展農村第三產業。
3、新農村建設模式探討：河北省今年在永清縣的試點方法是：對列入新農村建設示范的自然村（舊村）按城鄉規劃建設標準重新規劃、設計安排。給村民建新房按城市標準，建兩層連排樓別墅或多層洋房。按城市功能配套水電、汽、熱、電訊、教育、醫療、商業。其結果發現村莊原占地面積三分之一就可以滿足村民新的住房條件和面積需求，可以騰出70%的地用于發展產業或做商品樓住宅開發。這70%的土地開發收益就足夠用于新村的建設投入費用。這樣一來，一是按城鄉一體化，城市建設標準，實現了農民居住環境和居住條件的改善。農村道路交通環境、醫療、教育配套設施的改善，同時又催生了農村的產業發展。
4、我認為：中央政府應該有計劃，有控制性，逐步放開農村土地流轉市場和房屋合法交易市場。逐步培育和放開農村房地產市場。A、農村國有、集體、耕種用地的承包租賃，在政策控制性條件下，應該可以有償流轉與轉讓。B、農村國有、集體建設用地出讓，交易應有比城市建設用地管理更為寬松優惠的政策安排。
5、新農村建設應立法：合法保護、合法規范管理，實現耕者有其田，居者有其屋。允許私有土地房屋進入市場轉讓、交易，鼓勵農村房地產開發。農村已經私有的土地，農民的房屋應該清理登記，合法化確認，發給大產權證。允許作為商品房與城市商品房同等身份，合法進入市場買賣交易，讓農民能生財、能盈利、能積累、能富起來。這是解決農村發展，農民富裕的基本出路，是解決農村自發形成房地產市場的有效途徑。
6、鼓勵城市金融資金進入農村。農村的產業發展，新農村的建設發展，農村的土地流轉，房屋交易，房地產開發市場一旦形成，農民有了積累，有土地、有房屋做抵押，有了產業發展的資金需求，城市的金融資金就有條件進入農村。有了充裕的流動性資金進入農村，農村各行各業的市場化，產業化，就將蓬勃發展。這樣中國的新農村建設，農民走上現代化富裕的道路將指日可待。
目前，中國的城市化建設已經進入了一個成熟的階段。根據中央政府的精神，目前城市建設管理，一是解決城市擁堵交通問題。二是解決房價不讓過快增漲問題，使其保持健康平穩發展與國計民生同步，這就可以了。我認為現在該是研究新農村建設，培育和開放農村房地產市場的時候了。
點評專家 李兵弟:住房和城鄉建設部村鎮建設司原司長
張先生以一個企業家的眼光，敏銳地洞察城鄉統籌發展中的一些基礎性的問題，他提出了一些敏感且很前沿的話題。但我也想講明幾個基本觀點。曾經我們部的一位領導同志問過我三個問題，他說中國有沒有農村住房制度，中國有沒有農村住房建設制度，中國有沒有農村住房改革制度。這三個問題我想請在座的各位同志也都考慮一下，跟張先生提出的問題是直接關聯的。
遺憾的是，時至今日，并沒有對這三個問題做出非常完整的回答。為此，在這里我想說，中國不能沒有農村住房制度，但是我們對中國農村住房制度沒有做出概括性的表述，我們講了十幾年一直在講中國的城鎮住房制度。中國的農村住房制度有這么幾個特點，我叫“一供三非四保”五字。一共，農村依據集體經濟組織成員的身份由政府無償提供宅基地供農民建設，保證了農民住房的基本穩定和農民基本居住。第二是非政府統建，四保是保證宅基地的穩定供給，保證對農民住房建設的規劃和建設安全的指導服務，要保證對農民住宅權益的保護，同時要為那些最困難的農民群眾提供最基本的居住權利，也就是說幫助最困難的農戶解決居住問題，當然就帶來了農民建設的五自的特點，自建自管自籌自用自管資金。
關于農民的小產權房的問題，這里我想對張先生講的稍微做一點簡單糾正，農村的小產權房主要指用農村的集體土地或者是集體建設用地，為非本集體經濟組織成員提供的商品性或是交易性的住房，這里界定很清楚了，小產權房不是農戶自己的房子，而是城里人到農村購買并沒有政府批準的房子。
關于農村的房地產市場問題，基于我想說的農村的住房制度這一點來看的話，我認為他提出一個很敏感的命題，從長遠來講，中國城鄉統一的房地產市場，這是應該的，也是我們應該努力為之的方向。但是作為當前來講的話，在十七屆三中全會上講的更準確的是逐步建立城鄉建設用地市場，這個市場沒有建立起來之前，房地產市場還要有相當漫長的探索和理論上的摸索，所以張先生的問題非常值得理論家的琢磨。這里有幾個基本點，怎么樣在改革探索中間保全農民的利益，保障農村的生產、生活的鏈條正常進行，同時又能夠不斷推進我們的制度改革和創新。
