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2024年11月24日
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不久前，財政部部長樓繼偉的一個簡單表態，將已進入“靜默期”的房地產稅再度帶入公眾視野。
樓繼偉在2014年財政決算情況的報告中指出，今年將配合做好房地產稅立法工作，加快房地產稅立法并適時推進改革。這也是近兩年以來，中央政府部門對房地產稅的進展問題做出的首次正式表態。
“目前，房地產稅的征收思路已經基本明確，在這一基礎上，相關部門也已形成了初步意見稿，但征收的具體執行方案還需調整。”一位接近住建部的消息人士對《華夏時報》記者表示，房地產稅改革這項工作近兩年一直在推進，但事關社會居民的全體利益，初期仍需按照空轉、試點、逐步鋪開的方式推進。
基本思路成形
“此前，房地產稅立法工作遲遲沒有對外公布進展，主要是由于幾個參與部門對于征收的幾個基本要素難以統一意見。”上述消息人士指出。
按照中央對房地產稅有關工作的部署，房地產稅征收方案的擬定主要由財政部與住建部聯合負責，而在國土部不動產登記中心成立后，房地產稅的征收方案也參考了目前不動產登記工作在執行中形成的意見。同時，由于房地產稅征收需走立法程序，因此全國人大也從前期方案制定階段就開始介入房地產稅立法的有關工作。
“目前，房地產稅以面積為單位的征收方案已經基本獲得通過，在這一基礎思路確定之后，后續具體執行層面的細節將更易解決。”這位消息人士告訴記者。
“如果以面積為單位，好處就在于起征點容易規范。”東部某省財稅系統內部人士表示，按照征稅原則，在起征點的設置上，以面積計算起征點比按套數征收更容易計算，也更顯公平合理。
據這位內部人士介紹，房地產稅征收與其他稅種類似，也將有“免征”部分，即個人或家庭在“免征面積”以內的住房，則可不繳納房地產稅。同時，由于房地產稅屬于地方稅種，“免征面積”也將根據地方住房情況針對性劃定。
同時，據媒體報道，國務院發展研究中心研究員倪紅日此前表示，房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房地產稅將增加房地產保有環節的稅負，而且是以房地產的評估值為征稅基礎，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。
“按照當前的房地產稅思路，無論是合并稅種，還是設置起征點，都需執行分步走的試行方式。在合并稅種方面，初期仍需空轉，征收對象也將從小范圍入手，或從對經營生產性物業征收先行試點。而在面向住宅的房地產稅征收上，也將從少數城市試點后再逐步推開。”上述地方財稅系統內部人士指出。
不過，業內人士分析，在房地產稅征收初期，即使是擴大房地產稅的征收面和提高征收稅率，對房地產市場的影響仍然有限。
“目前在住建部及相關部門對房地產稅影響的測算中，可接受的房地產實際價格跌幅在10%-15%，在這一基礎上如果在交易環節適當減免稅收，那么對于個人房屋價值而言，價格差異并不大。”上述接近住建部的消息人士指出。
這位消息人士指出，在我國目前所行稅制中，涉房稅費種類較多，房地產的稅負水平相對較重，因此，此次對房地產稅改革的總體要求則是總體稅負水平不變，這對房地產稅的全面鋪開也有利。
暫難實施
實際上，為盡快推進房地產稅的立法工作中，決策層要求在稅率、起征點等問題上，為地方政府讓渡出充分的自由調整空間，但盡管如此，房地產稅距離實際開征的時間仍難以預計。
“從地方政府的情況來看，由于房地產稅的征收成本也相對較高，但收益卻不大，這從此前重慶與上海征收房產稅的效果就可看出，地方政府對于保有稅的征收積極性并不高。”上述地方財稅系統內部人士指出。
據這位人士向記者透露，此前財政部曾要求地方根據當地情況提交針對征收房地產稅的建設性意見，但只有湖南、湖北等省上交了試點方案，其他多數地方都“按兵不動”。
“如果被選中試點，那很有可能是一項吃力不討好的工作。”這位人士告訴記者，以上海、重慶試點征收房產稅為例，最終試點失敗，除了稅制設計存在不足，地方執行不力也有很大關系。
此外，房地產稅作為“降房價的利器”，在當前以“穩定住房消費”為主的樓市調控基調下，顯得難合時宜。
“房地產稅起碼兩年內不可能落地。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，房地產市場不景氣，剛開始局部復蘇，不可能短期就出制度變化。
按照財政部財政科學研究所原所長賈康之前透露的推進計劃，房地產稅有望2017年得到全國人大通過，并在全國范圍內實施。
但國務院發展研究中心一位負責人則對記者表示，從目前的經濟環境來看，即使2017年房地產稅得以立法通過，也很難馬上在全國范圍內實施；如果立法環節順利推進，預計全面鋪開也要在2020年之后。
實際上，從今年兩會釋放的信號來看，房地產稅的立法已不再是中央著力推進的內容，今年政府工作報告中也并未提到有關房地產稅的內容。今年兩會期間，賈康也曾表示房地產稅的征收方案引起了激烈爭論。
“房地產稅的改革方向是減少房產建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。這項稅改工作牽扯眾多，仍需要時間。”獨立經濟學家吳思捷指出。
此外，房地產稅牽涉到整個土地稅收，如果征收房地產稅，可能就要對比如土地出讓中的很多收費標準進行調整。而土地出讓金作為地方政府的主要財政來源，一般占地方財政收入的1/3，在個別地方甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。
