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2024年11月24日
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根據(jù)媒體報(bào)道，我國(guó)房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。其中的主要內(nèi)容，包括房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定等。這意味著我國(guó)房地產(chǎn)稅改革又將邁出關(guān)鍵的一步。從中我們還可以看出，改革的目的在于將調(diào)控化繁為簡(jiǎn)，以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的針對(duì)性和有效性。
稅收一直是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要財(cái)政政策手段。早在1984年，國(guó)家就決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，并將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。2011年，又決定在上海、重慶等地開展房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。但從總體上來(lái)看，我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅不僅內(nèi)容繁復(fù)，而且調(diào)控效果也不理想。比如在房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)就涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅；在交易環(huán)節(jié)又涉及到賣方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，等等。如此繁多的稅費(fèi)不僅加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，也促使房企將大多數(shù)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，成為導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。
再?gòu)姆慨a(chǎn)稅試行的效果來(lái)看，試點(diǎn)地區(qū)的房產(chǎn)稅儼然成了“雞肋”。由于征收金額少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎產(chǎn)生不了調(diào)控的效果。比如試點(diǎn)以來(lái)，每年上海征收的房產(chǎn)稅只有20億至30億元，四年間征收總金額還不到100億元。重慶的情況更為慘淡，平均一年的房產(chǎn)稅征收額僅有1億元左右，在地方財(cái)政收入中幾乎可以忽略不計(jì)。
另外，由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅主要是以交易環(huán)節(jié)稅收為主，對(duì)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)重視不夠，不僅導(dǎo)致了囤地現(xiàn)象嚴(yán)重，也不利于抑制炒房行為的盛行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2013年的全部房地產(chǎn)稅收中，建設(shè)環(huán)節(jié)收入在房地產(chǎn)稅收收入中占35.6%，交易環(huán)節(jié)收入占54.9%，保有環(huán)節(jié)稅收僅占9.5%。
根據(jù)此次房地產(chǎn)稅立法改革的總體思路，擬把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，而土地增值稅、契稅等稅種則暫不納入房地產(chǎn)稅。稅改還擬制定對(duì)家庭基本需求的免稅政策，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地和正在開發(fā)項(xiàng)目征收房地產(chǎn)稅，抑制囤地、閑置土地等行為。稅則的簡(jiǎn)化和針對(duì)性提高，也有利于增強(qiáng)稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果。
需要特別指出的是，此次稅改還將房地產(chǎn)稅的定價(jià)權(quán)有條件地交給地方政府，這有利于充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，增強(qiáng)稅收調(diào)控的靈活性。隨著地方自主權(quán)的增強(qiáng)，地方政府將能夠在一定的區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。這對(duì)使房地產(chǎn)稅逐漸成為地方政府的主體稅源、化解困擾已久的土地財(cái)政難題，具有積極的意義。
