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2024年11月24日
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樓市需要行政、金融等工具在市場低迷時去施救,但更應該真正讓市場在資源配置中發揮決定性作用
傳言已久的房貸政策終于松動。央行、住建部、銀監會近日聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低于40%。同時,繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調為20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。
房貸之所以大幅松綁,與去年以來樓市偏冷有關。不僅絕大多數城市的房價處于下跌態勢(部分城市房價跌到幾年前水平),而且房地產開發投資、房屋施工面積、企業土地購置面積及房地產銷售面積等多個行業指標,也出現增速下滑。與此同時,很多城市房屋庫存量積壓較多,占用著資源和資金。在這種背景下,無論是很多地方取消限購,還是這次松綁房貸等政策,都在意料之中。
在今年的政府工作報告中,明確提出“穩定住房消費”,“支持居民自住和改善性住房需求”。顯然,三部委這次松綁房貸,就是落實“支持居民自住和改善性住房需求”這一安排的具體體現。對很多需要改善住房條件的居民而言,此次房貸政策無疑會減輕購房負擔。而對于樓市來說,這一政策或許會改變很多人的預期,有利于樓市復蘇。對于今年中國經濟而言,則有穩增長之功效。
盡管此次房貸松綁有其必要性,但高房價城市需要警惕房價反彈過快。這是因為,從政策層面而言,之前地方政府已經出臺過多輪救市政策,央行既降息又降準,再加上住建部、國土部日前聯合發出通知,提出四大措施穩定樓市,這么多政策疊加之后,很可能會起到給樓市快速加溫的作用,刺激交易量回升進而拉動房價快速反彈。坦率說,樓市需要“穩消費”以消化庫存,而不是“穩房價”。
從市場層面來說,雖然2月份樓市比較低迷,但從3月份起,很多地方樓市正在快速升溫。比如說,廣州增城一樓盤開賣一小時就售出九成；廣州南沙區一樓盤開盤50分鐘,就售出111套,銷售率達74%。廣州黃埔某樓盤甚至還出現了“日光盤”。最新數據也顯示,上周受監測的城市中,一線城市成交面積環比上漲12.7%,二線代表城市中近七成成交量環比上漲。當成交量持續攀升,就會帶動房價反彈。
筆者以為,雖然穩樓市有必要,但應該圍繞“穩成交量”發力,而不是“穩房價”。過去十多年房價快速上漲,不僅給政府帶來很大的調控壓力、保障壓力,也給民眾帶來購買壓力、還貸壓力。中國房價存在泡沫,這是公認的事實。因此,必須要警惕房價在政策疊加效應后快速反彈,否則,就有可能重蹈過去的覆轍。而開發商也會因為政策救市,不僅不愿意降價去庫存,還有可能漲價。
雖然說,當前中國房地產市場機制還不健全,需要行政、金融等工具在市場低迷時去施救,但也不能忽視市場自我調整的能力,我們要真正讓市場在資源配置中發揮決定性作用。
