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2024年11月24日
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首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松政策“猶抱琵琶半遮面”。針對“四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的消息，中國工商銀行(5.04, 0.01, 0.20%, 實時行情)和中國銀行(3.57, 0.00, 0.00%, 實時行情)昨天作出回應(yīng)，工行稱“及時做好信貸政策的銜接”，中行則表示“鼓勵各地方分支行配合地方政府房地產(chǎn)相關(guān)措施”，均未對首套房標(biāo)準(zhǔn)是否放松作出正面回應(yīng)。中國建設(shè)銀行(5.62, 0.00, 0.00%, 實時行情)和農(nóng)業(yè)銀行(3.52, -0.01, -0.28%, 實時行情)則依然保持沉默，未作回應(yīng)。
工行、中行未否認(rèn)
前日下午，關(guān)于“四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的消息不脛而走。消息稱，上周五央行[微博]已召集四大行開會，透露這一想法，目前正在吹風(fēng)階段，預(yù)計該政策隨后出臺。新政策可能規(guī)定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”。新京報記者前日向四大行和央行求證未果。
昨天下午，建行曾對媒體表示，“有可能會召開相關(guān)會議部署方案，但一切以發(fā)布為準(zhǔn)。”但隨后又取消會議。
昨日晚間，工行率先給出態(tài)度。工行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，工行一直以來積極支持個人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求。工行正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。
據(jù)報道，中國銀行總行個金部昨天下發(fā)通知，鼓勵各地方分支行配合地方政府房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，積極支持居民合理購房需求。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，“無風(fēng)不起浪，央行此次或是因為近期地方政府與市場的施壓，釋放了一定的松綁信號。”
“現(xiàn)在房貸政策太敏感，監(jiān)管也擔(dān)心一旦放松會可能推動房價再度上漲，再遭口舌。銀行的態(tài)度也能理解，很可能就是銀行悄悄地放。”一位觀察人士認(rèn)為。
興業(yè)銀行上海分行“改口”
據(jù)《東方早報》報道，昨天中午興業(yè)銀行上海分行通知各大中介和開發(fā)商限貸松綁，下午又收回通知，目前首套房仍按之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。
昨日下午，新京報記者就此消息向興業(yè)銀行求證，該行表示：“截至目前，興業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的客戶準(zhǔn)入條件和信貸政策未進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)報道失實。”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]對新京報記者表示，昨日有開發(fā)商稱，興業(yè)銀行給開發(fā)商的口徑就是“凡是房貸余額還清都可以算首套房”。
上海房地產(chǎn)人士分析，興業(yè)上海分行可能是受到壓力，才又收緊此前剛剛打開的“口子”，而處在風(fēng)口浪尖上的各大銀行，如今房貸上有任何新政策也只進(jìn)行口頭通知，無任何正式文件。
北京地區(qū)未見松動
從操作層面看，目前北京地區(qū)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)尚未發(fā)生改變。新京報記者昨日以貸款人身份咨詢了四大行個貸負(fù)責(zé)人，均表示，目前北京地區(qū)沒有接到任何通知。首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不變，仍是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。興業(yè)銀行、招商銀行(14.02, 0.02, 0.14%, 實時行情)也稱，未接到通知，首套房認(rèn)定政策未變，同時，信貸也沒有松綁。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對“房貸余額還清都可以算首套房”的做法持懷疑態(tài)度。楊紅旭認(rèn)為，假如不管手上有幾套房，只要房貸還清都算首套去貸款，這樣有點過于放松了，違背了樓市調(diào)控的精神。
楊紅旭認(rèn)為，比較合理的政策應(yīng)該是“只認(rèn)房不認(rèn)貸”。發(fā)放房貸之前要讓購房者到房產(chǎn)局出具證明，有多少套房子。
鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部認(rèn)為，在經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變的情況下，購房貸款仍然是優(yōu)質(zhì)的貸款，下半年來銀行的個貸意愿也在加大。但出于資金成本、額度的限制，未來是否能夠完全落實并不確定，并且對于銀行是否正式開啟認(rèn)房不認(rèn)貸也并未有官方確認(rèn)，但至少未來一段時間信貸政策放松趨勢十分確定，此次傳聞也會對市場預(yù)期產(chǎn)生積極影響。
■ 樓市走勢
樓市“微刺激”調(diào)整預(yù)期加強
樓市成交持續(xù)低迷，繼松綁“限購”后，又有松綁“限貸”的消息傳出。如房貸放寬，是否會帶來樓市成交的逆轉(zhuǎn)？
政策有望“小幅調(diào)整”
此前券商高盛高華在一份報告中指出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)接近之前周期的谷底，預(yù)計政府將出臺更多刺激政策，以使成交量從低點中復(fù)蘇；安信證券也認(rèn)為，央行調(diào)整房貸政策是大概率事件。
“即使貸款政策放松，也不會是全面松綁，有可能是認(rèn)房不認(rèn)貸，支持自住換房的改善型購房需求，而依然限制投資需求。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前針對房地產(chǎn)的信貸政策并沒有明顯松綁，只是做了小幅調(diào)整，能否申請到優(yōu)惠貸款，核心還是看申請人名下有幾套房，無房則按首套房利率，第二套房則利率有一定上調(diào)，不會讓投資客戶“鉆空子”。
房企：市場提振有限
新京報記者了解到，由于預(yù)期政策放松房貸將較為溫和，業(yè)內(nèi)人士都預(yù)計其不會刺激成交量出現(xiàn)大幅增長的情況。
“9月成交不太好，北京還沒有聽說出了放松的新政策。”北京一家上市房企營銷負(fù)責(zé)人則對新京報記者表示，房貸松綁降低了買房的成本，這對樓市是一個利好，但不會逆轉(zhuǎn)市場。
上述房企營銷負(fù)責(zé)人表示，此前為了促進(jìn)購買，一些樓盤推出了95、97折的貸款折扣，即為客戶向銀行提供貸款“補貼”，但對成交的拉動有限，主要還是卡在了北京的首付政策上。“北京這塊，目前二套房首付70%的門檻太高。”
業(yè)內(nèi)人士表示，房貸政策很有可能出現(xiàn)“有限放松”，但在目前的樓市庫存較大、企業(yè)融資難、貸款資金實際成本高的情況下，銀行對推行“優(yōu)惠房貸利率”的動力并不高，目前各地政府想促進(jìn)房貸，都會推出一些優(yōu)惠措施，比如之前四川省用財政補貼來鼓勵銀行發(fā)放房貸等。
據(jù)北京一家國有銀行業(yè)人士介紹，公司類貸款才是銀行的重點業(yè)務(wù)，數(shù)量大、利潤高，而房貸等個人貸款業(yè)務(wù)比重較小，利潤也并不高，今年由于市場整體資金較緊張，各大銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)都比2013年同期出現(xiàn)增幅放緩。
新京報記者查閱銀行中報顯示，目前四大行中個人房貸業(yè)務(wù)最多的是建設(shè)銀行，今年上半年達(dá)2.08萬億元，增長10.75%，而去年同期增幅為11.2%；工行達(dá)1.92萬億元，增幅11.6%，去年同期為15.4%；農(nóng)行為1.45萬億元，增長 12.2%；去年同期為13.2%。
■ 股市影響
“松綁”利好股市
昨日早盤，受樓市限貸松綁開啟的影響，房地產(chǎn)股集體走強，截至收盤，房地產(chǎn)板塊上漲1.20%，珠江控股、京能置業(yè)兩只個股漲停。在周二普漲的行情下，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)并非突出。
周一下午，有消息稱“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松。“如果該消息屬實，對于房地產(chǎn)行業(yè)是短期利好。”社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，如果限購松綁將會刺激房地產(chǎn)需求的增加，但這種刺激能維持多久值得懷疑，目前房地產(chǎn)的下行趨勢已經(jīng)明顯，而投資者都是買漲不買跌。
根據(jù)他的觀察，此次限購松綁并不能阻止房地產(chǎn)的下跌。“就好像限購的打開一樣，成交量在出現(xiàn)短期的反彈之后，并沒有延續(xù)下去。”
至于該政策對于股市的影響，尹中立認(rèn)為也是一種利好消息，“畢竟該政策短期會阻止房地產(chǎn)的下跌，畢竟房地產(chǎn)的長期下跌也會影響A股的基本面。”
一位市場人士表示，目前房地產(chǎn)市場不斷放出傳聞來試探各方反應(yīng)，昨日房地產(chǎn)板塊沖高回落，股民應(yīng)該理性看待這些“利好”。
