以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
政策的緩和為銷售市場帶來了喘息之機，受到市場回溫和現金回流等多重因素影響，土地市場在近期悄悄開始進入新一輪的活躍周期。在采訪中，相比此前對于拿地“提不起興趣”的企業，如今都表示對于接下來土地市場的熱衷和關注，而種種跡象似乎也表明，“是時候進場了”。
10月土地出讓金領跑全國
“近期的土地市場明顯有升溫跡象！”某央企北京公司相關負責人在談及北京土地市場的近期表現，由衷感嘆。
就在11月2日下午，經過40余輪舉牌，中海地產最終以59億元總價將石景山地塊斬獲。一位參與了該地塊爭奪的企業負責人向記者透露，其實這塊地在開拍之前，中海曾“勸退”了一些競爭對手，但沒想到在現場又殺出了程咬金，最后的價格被抬升至59億元，“拿地現場的結果真的很難把控，本來也許可以底價46億元拿下的地塊，一下多花出去10幾億元。這也說明市場在無形中已經開始升溫”。
升溫的跡象，或許可以更直觀地從數據中得到。根據北京市土地整理儲備中心公開資料顯示，僅在11月2日一天之內，北京成功出讓3宗地塊，包括通州永順鎮地塊、石景山地塊、順義后沙峪鎮地塊，出讓金共收獲80.1億元。而在10月，北京土地市場以197.8億元的土地出讓金額領跑全國，并且相比9月的96.93億元，增長幅度超過了100%；截至目前，北京土地市場2014年出讓金達到1861.67億元，已經刷新了2013年全年土地出讓金總額1821.82的紀錄。
而在某項目一線負責操盤的負責人告訴記者，近期銷售市場的緩慢復蘇，尤其是改善型項目成交的抬頭，企業已經開始對未來市場預期轉向。“如果孫河那兩塊流拍的地在這個時候再次推出，肯定是不一樣的結果。”該負責人表示，孫河地由于面積大價格高，本身具有一定特殊性，但放在今天的市場環境中，即使不做任何拆分，也不至于會流拍。
一線房企回歸拿地
據不完全統計，10月以來，有不少一線房企開始回歸土地市場參與競地、拿地。在北京多場地塊拍賣現場，包括萬科、住總、世茂、龍湖、北京城建、金地、中水電、保利、首開、遠洋、合景泰富、中國鐵建、中建國際、中鐵建工等眾多知名房企已經悉數回歸。業內人士對此分析認為，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業將有所增加。
“我們將會積極關注接下來的土地市場，下一步仍將積極參與。”龍湖地產北京公司總經理宋海林告訴記者，龍湖北京公司目前的土地儲備仍然可以滿足未來兩年內，年銷售額80億的水平；也希望能夠拿到一些高性價比的地塊，而近期多個場次的土地出讓，龍湖一直都在現場，但還是會盡量理性地去看待這個市場，更不會太激進。
對于北京萬科的土地儲備，肖勁在接受媒體采訪時表示，這幾年已經獲取了大量土地儲備，現有土地資源量可維持四五年的開發和銷售需求，但接下來為了企業長遠發展，還會積極參與土地競拍。在萬科的布局中，目前北京僅有密云、平谷、懷柔、門頭溝、延慶五個區域未涉足，肖勁表示，現在五環以內的項目會越來越少，五環以外的越來越多，未來沒去的地方早晚都會去。
目前土地市場,是否是抄底好時機？一位不便具名的央企負責人告訴記者，最近確實有一些地塊，表現出來的狀態不如去年同期那么激烈，所以在這個時點可以積極關注。“但北京土地市場競爭激烈，想要拿到滿足各方面條件的太難了。”該人士透露，從即將入市的地塊來看，品質相對不錯，拿來做一些產品還是很有市場潛力的。
■ 展望
年底可能“再火一把”
在企業積極參與的前提下，北京土地市場的推地速度也在悄然提速。據北京市土地整理儲備中心官方發布，目前有5塊地被列入“交易中地塊”，加之此前已經成交地塊，進入11月，將會有近10塊住宅用地進入市場。根據中原地產首席分析師張大偉的預測：“按照目前土地市場形勢，2014年全年，北京土地市場的出讓收入有望首次突破2000億元。”
多位業內人士都表示，現在推出很多地塊的地價比起2013年同區域地價要低，企業間的競爭格局還沒有充分拉開。處于政策性的調整，以及對未來樓市預期轉向，明年拿地的價格可能會更高，因此不排除年底的土地市場再火一把的可能性。
事實上，不止北京土地市場，數月來北上廣深一線城市的土地市場表現都處于活躍期。僅今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平。而10月以來，包括北京在內的一線城市土地市場都出現了不同程度的明顯升溫。據中原地產的統計數據顯示，10月一線城市土地成交地塊合計27宗，成交規劃建筑面積為293.96萬平方米。雖然受國慶長假影響，成交面積低于9月，但成交均價則創造2014年1月以來最高點。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價達到15906元/平方米，也創造了歷史上單月最高紀錄。易居研究院的數據也顯示，10月一線城市土地成交均價為8551元/平方米，環比上升34%，同比上升43.2%。盡管本月一線城市土地成交面積仍然低于去年同期，但成交均價出現較大幅度的提升。
綜合數據進行分析后，市場人士指出，整個市場上，由于信貸政策的松綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象，這種情況下，房企再次開始進入土地市場。而隨著各類救市政策的出現，四季度部分企業可能進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊，競爭將比3季度有所增加。
■ 聲音
溢價率降 起始價升
在接受記者采訪的過程中，多位企業負責人都有著共同的感受：最近成交地塊的溢價率是降下來了，但地塊拍賣的起始價卻開始提高了。
“如果在土地競拍現場看，就能很清楚地感覺到拍賣師對整個市場行情把握得非常準，基本上每塊地的成交上限，或者每家公司的底線都能掐算到‘嗓子眼’里。”某知名房企土地拓展部門的負責人告訴記者，這不僅說明政府對市場掌握得到位，同時也是開發商和政府間博弈的進一步加劇。
另一位不愿具名的房企人士向記者表示，用溢價率來評價土地市場走向意義并不大，刨除了樓面地價和公建成本，還有配建要求等條件之后再看，“其實和以前沒有太大區別。”該人士指出。
