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2024年11月24日
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10月21日公布的三季度GDP增速創下五年半以來的新低，而房地產成為拖累經濟增速下滑的首要因素。
日前，市場傳出消息稱，工行已于10月22日開始執行首套房7折利率。據本報記者調查，盡管此消息不屬實，但工行表示，不排除下一步有降低貸款利率的文件下發。
受益于限貸松綁，一二線城市不論是新房還是二手房，市場成交量有明顯提升。在樓市回暖刺激下，開發商也開始加快推盤節奏。
資金面繼續放松
據財新網報道，日前，央行[微博]向11家銀行，包括股份制銀行及一些大型城商行投放SLF(常備借貸便利)，總規模在2500億-3000億元，每家200億元，期限3個月，但利率不低于3.5%，也不會太高。
對此，恒銀基金資深研究員何沐澤告訴記者，央行要求此筆資金重點支持三農和小微企業，央行此次注入流動性的目的在于支持實體經濟。2000億甚至規模更大的資金投放，意在引導中端利率曲線下行，緩解市場中的流動性。
但何沐澤認為，央行此舉對地產行業的刺激效應也會顯現，會間接促使地產企業的融資成本下降，同時在允許非上市房企發行公司債的窗口期，央行注入流動性，可驅使商業銀行加大對非上市房企公司債券的配置。
此前，央行已經通過SLF向五大行放水5000億元。受流動性增加影響，一線城市的貸款利率在七八月份陸續回到了基準，一線城市的成交量也率先見底回暖。
市場普遍認為，央行在資金面上再次放水，與三季度經濟數據低迷有關。國家統計局最新數據顯示，三季度GDP增長7.3%。而前三季度全國商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%，降幅較1-8月繼續擴大0.3個百分點；商品房銷售額4.92萬億元，同比下降10.8%，降幅與1-8月持平。
目前，各大行已經陸續落地央行的“認房不認貸”新政，但銀行貸款利率仍處在基準線左右，與央行最低可打7折的“政策底”仍有距離。
工行深圳龍華分行個貸部人士表示，“我們吸收存款的成本較高，9折放出去都不賺錢，更別說7折。目前首次置業和結清貸款再買房，都是按基準利率執行。”
“因為我們利率沒有什么優惠，客戶都跑到其他銀行去了。”工行深圳某支行個貸部朱經理也告訴記者，目前工行沒有新文件下發，首套一直是按基準執行，但不排除總行近期會下發文件執行利率優惠。
中原地產首席分析師張大偉對記者表示，在當前存款成本高企下，銀行不可能執行7折利率，除非央行定向降準，降低銀行的貸款成本，否則指望銀行利率大打折扣是不可能的。
開發商搶收
受益于限貸放松，市場出現明顯回暖的態勢。
中信建投數據顯示，10月13日-19日，一線城市商品住宅成交量環比上升79.87%。北上廣深四個一線城市商品住宅成交面積環比分別上漲133.95%、78.46%、69.06%、50.77%。
在央行放松信貸政策等多重利好刺激下，北京樓市的成交量和供應量都有所上升。據亞豪機構統計數據顯示，10月13日至19日，純商品住宅成交套數環比大增74.4%。此外，當周北京共有10個樓盤集中入市，累計新增供應3879套，環比大漲近6倍。其中位于北京至香河高速出口附近的鴻坤·原鄉溪谷項目就一次性供應200多套高端項目，單套總價在170萬元左右。
“目前，政策紅利對實際成交量的拉升效果正在不斷顯現，購房者入市量有明顯的回升。”碧桂園一位營銷負責人對記者表示，10月18日，碧桂園在北京的首個項目碧桂園·九龍灣開盤，現場到訪2000余客戶，首推房源開盤1小時已銷售即告售罄，此后連續三次加推的新苑區房源均告售罄。
此外，位于北京東四環朝陽公園附近的豪宅項目泛海國際二期樣板間將于近期開放，均價約為9.5萬元/平方米左右，目前預訂二期產品可享受優惠政策，該項目取得不錯的銷售業績。
“四季度的主要任務還是跑量。”深圳某央企地產營銷負責人告訴記者，價格不會再繼續往下降，但也不敢漲價，目前市場對價格還是很敏感，漲價會不好賣。
深圳資深地產人士胡春告訴記者，深圳大多數樓盤還是保持著之前的優惠促銷活動，如諾德中央道首付還是1成，綠景虹灣1.5成，降低首付比例，這就意味著市場需求不足，將購買能力不足的客戶提前引入市，以此提高成交量。
另一個令開發商不敢輕言漲價的因素是庫存還在繼續增加。國家統計局數據顯示，截至9月末，商品房待售面積57148萬平方米，比8月末增加988萬平方米。
張大偉認為，對于房企來說，因為市場還處于企穩過程中，庫存繼續積壓，預期后市價格平穩，甚至部分企業會因為資金壓力繼續降價換量。
“開發商聲稱漲價是虛張聲勢，將價格預期抬高，如果后面認籌不足后，開盤價格就會低于預期。”胡春說，這也是開發商慣用的銷售手法。
中國指數研究院[微博]一位分析師認為，隨著各項政策的落地落實，將極大地提振市場信心，改善型及部分投資需求釋放或將促進市場回暖。但是，在全國高存量壓力下，房企仍將以去庫存為重心，價格降幅或將逐步收窄。
中原地產華南總經理李耀智告訴記者，從中原統計的成交量來看，截至10月20日，深圳成交量比9月同期回升了50%，但開發商心態沒有明顯變化，很多都想爭取提前完成全年任務。
二手房不僅成交量回升，價格上也出現反彈跡象。“業主開始返價了，買方比較著急，擔心價格要漲，所以急于出手。”中聯地產二手房研究院總經理肖小平告訴記者，因為政策變化，原本換不起房的人也有能力換房了，改善型需求的回升更為明顯。
根據中聯地產監控，10月1-15日，深圳改善型需求占比達17.8%，環比9月同期增加了4.1%，而從絕對數據看，改善型需求成交量增長了1倍。
