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2024年11月24日
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受“限購(gòu)”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。專業(yè)人士表示，隨著此次樓市調(diào)控政策“見底”，此前持續(xù)“向下”的樓市或?qū)⑦M(jìn)入“緩沖期”。
成交“微回升”，心態(tài)起變化
國(guó)慶黃金周歷來不是樓市成交高峰，但央行、銀監(jiān)會(huì)節(jié)前發(fā)布的“房貸新政”，讓不少人增加了“度假”新項(xiàng)目—“看房”。“本來打算和家人朋友組個(gè)自駕游團(tuán)，結(jié)果成了看房團(tuán)，一天就看了5套房。”杭州市民孔先生說。據(jù)透明售房市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周杭州市區(qū)共簽約新房804套，為近四年來同期最高。
作為二線城市的山東省會(huì)濟(jì)南，在國(guó)慶結(jié)束后的10月8日和9日，商品房成交套數(shù)分別為241套和224套，呈現(xiàn)出回升的態(tài)勢(shì)。
除了實(shí)際成交略微回升，樓盤來訪量明顯增加更顯出房貸新政帶來的變化。呼和浩特是全國(guó)首個(gè)公開取消限購(gòu)的省會(huì)城市，雖然9月29日至10月5日一周時(shí)間，該市城區(qū)網(wǎng)簽成交一手商品房只有141套，但與平淡成交相對(duì)的是售樓部人頭攢動(dòng)。南寧中海地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)楊海峰也介紹，恒大集團(tuán)在南寧開發(fā)的恒大綠洲樓盤，10月7日開盤的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)銷售額達(dá)到8億元。
在杭州、濟(jì)南、武漢、南京、成都等多地，受“房貸新政”影響，黃金周看房者都有明顯增多，有樓盤的銷售經(jīng)理說，“許久沒見到這樣熱鬧的場(chǎng)面了”“消費(fèi)者的信心明顯得到提升”。
盡管“房貸新政”的實(shí)施細(xì)則仍待明確，但部分購(gòu)房者的心態(tài)開始起了變化。由于過往有“刺激”樓市的先例，一些購(gòu)房者害怕“錯(cuò)失良機(jī)”，加快下單步伐，也有一些購(gòu)房者擔(dān)憂“抄底抄在半山腰”，仍在看風(fēng)向、等細(xì)則，不過總體來看，購(gòu)房者入市、出手心態(tài)趨強(qiáng)。
政策“見底”，樓市“筑底”？
盡管各銀行有關(guān)“房貸新政”的具體細(xì)則仍待出臺(tái)，但多數(shù)開發(fā)商、購(gòu)房者認(rèn)為，當(dāng)前樓市提振政策已經(jīng)“見底”，房?jī)r(jià)、成交也很可能逐步“止跌企穩(wěn)”。但也有人認(rèn)為，“利好出盡是利空”，如果“房貸新政”打折，樓市頹勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)。
記者走訪杭州、濟(jì)南等地的多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，各樓盤此前的優(yōu)惠措施基本沒變，但購(gòu)房者的議價(jià)空間逐漸收窄，加之來訪、認(rèn)籌增多，開發(fā)商“腰桿硬了”。“上半年最困難的時(shí)候都過來了，現(xiàn)在的政策利好樓市，開發(fā)商怎么還會(huì)推出新的優(yōu)惠措施？”杭州某樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人李一聞?wù)f。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認(rèn)為，此次央行、銀監(jiān)會(huì)限貸政策松綁，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的利好作用，但目前整體資金面還比較緊張，金融機(jī)構(gòu)出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控，加之臨近年底，各家銀行相對(duì)都比較謹(jǐn)慎，是否會(huì)很快跟進(jìn)并調(diào)整各自的具體信貸政策還存在未知。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁也表示，根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)靜態(tài)估算，央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放。但對(duì)于城鎮(zhèn)現(xiàn)有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房，實(shí)屬杯水車薪。他認(rèn)為，新政是否真正能起到作用，核心在于市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是否會(huì)因此而改變。
盡管“房貸新政”已出，但對(duì)樓市走勢(shì)的爭(zhēng)論從未停歇。安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員萬知認(rèn)為，“認(rèn)貸不認(rèn)房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，但由于目前商品房庫存仍處在高位，未來至少還有2至3個(gè)季度的庫存消化期，房企的策略仍是加快周轉(zhuǎn)、以價(jià)換量為主。
“銀十”或成樓市調(diào)整“緩沖期”
“房貸新政”的具體細(xì)則、成色幾何，“銀十”或?qū)⒅饾u明朗，樓市也將迎來一個(gè)長(zhǎng)周期調(diào)控的“緩沖期”。“房貸新政”是“大禮包”，還是噱頭？這將決定“緩沖期”之后的樓市走向。
合富輝煌（中國(guó)）山東分公司市場(chǎng)研究總監(jiān)許傳明說，松綁限貸政策主要針對(duì)改善型購(gòu)房需求，各家銀行房貸實(shí)質(zhì)性松綁的政策力度將決定未來樓市成交的活躍度，目前業(yè)內(nèi)也都處于觀望期。
“等細(xì)則”已成目前全社會(huì)對(duì)樓市最熱切的期待。分析人士指出，如果房貸利率有85折或者更低的折扣，樓市成交將穩(wěn)步回升，如果利率折扣較少，購(gòu)房者也許會(huì)期待更大幅度的“救市”政策，就會(huì)觀望、等待拉低成交。因此，“房貸新政”的具體落實(shí)將對(duì)后續(xù)樓市走向產(chǎn)生重要影響。
“當(dāng)前樓市的政策導(dǎo)向由限制轉(zhuǎn)向逐漸放松，限購(gòu)與限貸逐步放寬，其他限制政策整體趨緩。”廣發(fā)證券研究員樂加棟說。在此情況下，市場(chǎng)將成為左右樓市的主要力量，“房貸新政”中的首付比例、利率水平將由商業(yè)銀行自主決定，究竟“給不給力”，且看銀行“臉色”。
