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2024年11月24日
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在樓市下行的2014年，大型房企用于儲備土地的金額也在大幅收縮。
數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科權益拿地金額111億，僅占同期銷售額約一成。7月拿地金額僅2.2億，創(chuàng)下28個月新低；8月也僅拿地兩宗，權益金額11.23億。
萬科并非僅以土地面積作為約束變量，而是以總獲取金額作為獲取土地的核心約束變量。萬科董秘譚華杰曾表示，萬科拿地金額的財務安全底線為當期銷售金額的60%以內。
如果說前幾年萬科的此種做法還是特例，那么當前市場中，絕大多數(shù)房企已經或正在采用萬科式策略，拿地集體趨于保守謹慎，顯示其對未來一年的市場不看好。
背后的原因，一方面是地價仍然高企，另一方面則是房企本身的存貨結構所致，一些房企之前儲備的大量低效資產急需消化，再增加新的儲備力不從心。
大型房企購地金額銳減
截至目前，萬科全年拿地金額不足150億，而去年前10月，萬科拿地金額已達700億。
萬科并非孤例。根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月底，金地集團的購地額為48億，富力地產的購地總額僅為19億。
中原地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：20大標桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4-8月連續(xù)5個月不足200億，最近3個月更是在百億周圍徘徊。前9月截至目前，20大標桿房企合計拿地僅1873億，相比2013年同期的3698億，減少了1825億，降幅高達49%。其中，9月前半月，20大房企僅萬科與萬達分別拿地9億左右，合計僅拿地18.34億。
地價的高居不下，是直接因素。萬科董秘譚華杰稱，上半年商品房市場已經發(fā)生調整，房價在跌，但是土地市場的調整剛剛開始，地價并未下降，下半年將繼續(xù)謹慎觀望。
不止是萬科一家持有土地價格下降的預期，包括碧桂園、越秀地產等在內，其管理層均表達了類似的觀點。
中原地產分析師張大偉認為，從目前趨勢看，四季度房企拿地有可能繼續(xù)萎縮，企業(yè)全面進入保守狀態(tài)。包括上海等地在內的多個城市已出現(xiàn)了住宅土地市場流拍的現(xiàn)象。
大型房企不積極拿地的原因，還在于其去年的高歌猛進，已經提前完成了土地儲備的布局。譚華杰在8月指出，萬科一般會保持兩到三年項目儲備資源，目前還有3900萬平米的土地，仍然符合儲備標準，所以現(xiàn)在并不著急。
在中期業(yè)績發(fā)布會上，恒大地產總裁夏海鈞同樣表示，恒大現(xiàn)有土地儲備足夠未來5-7年的穩(wěn)健發(fā)展，因此在買地投入上不會像前些年，下半年在買地方面會更加謹慎。根據(jù)半年報，恒大擁有1.5億平方米的土地儲備，主要分布在147個城市，平均成本約986元/平方米。
搶占一二線高地避險
拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對市場的判斷。年內20大房企在土地市場的表現(xiàn)透露出，房企非常不看好樓市未來一年的發(fā)展。但一二線城市仍被視為“相對安全”。
以萬科為例，盡管拿地總額大幅降低，但萬科的一線城市布局愈發(fā)突顯。上半年萬科收入囊中的21塊地中，四個一線城市共10宗，拿地額為67億，占購地總額的比例達60%。
保利地產中報顯示，上半年新獲取19個項目，其中，僅在大本營廣州拿下的4塊地規(guī)劃建筑面積接近110萬平方米，而去年全年其在一線城市也僅新增97萬平方米。
佳兆業(yè)今年以來的拿地區(qū)域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期報告顯示，今年上半年獲取的地塊，98.4%集中在一線和省會城市。
業(yè)內人士分析認為，在資金面趨緊的情況下，房價出現(xiàn)調整的可能性越來越大，特別是庫存嚴重、新增人口放緩的三四線城市，整體風險非常大；而一二線城市抗波動能力強大，市場風險較小。
盡管房價高企，但一二線城市強勁的市場需求支撐著樓市良性運行。克而瑞的研究數(shù)據(jù)顯示，8月份，一線城市的成交同比增幅由7月份的-24.0%上升為-18.4%，二線城市由-10.5%下降為-11.7%，三線城市則由-14.0%下降為-24.3%。
張大偉預計，一二線城市拿地競爭將更加劇烈。房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時，也在醞釀風險，但比三四線的風險仍要低得多。
同時，房企也在對一二線城市新購入的土地產品結構上作出調整。龍湖有關人士表示，未來三四年內會繼續(xù)完成城市布局，拿地時開始增多高層住宅以及首次置業(yè)的剛需產品。
去庫存仍是首要任務
多家房企人士表示，2014年以來，房價上漲幅度放緩，供需雙方的市場預判已經出現(xiàn)轉向。“大家都在忙著去庫存，哪還敢去拿高價地？”一家央企地產內部人士對記者說。
截至8月底，上海易居房地產研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%，庫存再攀新高。
8月份，35個城市月度新增供應量大于成交量(其中8月份成交量為1737萬平方米，環(huán)比增長9.8%，同比減少6.1%)。8月份市場行情略有反彈，但依然有部分未消化的新增供應轉化成為庫存。
此外，中原地產數(shù)據(jù)顯示，2013年，20家標桿房企購入土地接近5586億，儲備充足，其中很多土地已開始變?yōu)榭墒蹘齑妗IND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前已經公布2014年半年報的125家上市房企，其報告期末的存貨總金額已經達到了1.88萬億元。
然而，如此巨大的存貨中很多是低效資產。在萬科的應對策略中，集團將持續(xù)對低效資產進行去庫存，定期計提減值并直接扣減當年利潤，考核中利息成本不再進行資本化，直接作為其間費用當期扣除。
北京一家大型房企內部人士對21世紀經濟報道記者說，公司近年來收到多筆并購收購需求，但是打開其資產包一看，其中多是低效、無效資產，比如太多位于三四線城市的土地，或者供應量已經遠遠大于需求量的城市項目。
從已公布前8月銷售業(yè)績的18家房企來看，房企去庫存的效果仍不容樂觀。18家房企總銷售751億，相比7月份的652億上漲了15%，依然低于6月份的991億。大部分房企可能難以完成年度銷售目標。
包括中原地產、世聯(lián)行等機構人士指出，樓市依然處于明顯調整過程中，預期后續(xù)特別是二線城市下調房價的項目將明顯增加，3季度以價換量去庫存仍是主流，而本輪市場調整將延續(xù)到2015年。
