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2024年11月24日
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中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獨(dú)家獲悉，各省市于8月底上報(bào)的新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)，目前名單已經(jīng)確定，全國(guó)共選取了50多個(gè)試點(diǎn)，具體名單很快就會(huì)對(duì)外公布。
“對(duì)于新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)中鎮(zhèn)改市的難點(diǎn)，中央層面擔(dān)心機(jī)構(gòu)膨脹，地方上級(jí)政府主要擔(dān)心財(cái)政收入的剝離。” 國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤(rùn)令在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。對(duì)此，他建議：第一，鎮(zhèn)改市后公務(wù)員總量保持不變，要對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整;第二，在地方財(cái)政上實(shí)行逐步過(guò)渡的政策;第三，推行省管縣。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：8月底，新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)名單陸續(xù)上報(bào)。對(duì)于已經(jīng)上報(bào)的試點(diǎn)，何時(shí)確定最終名單?試點(diǎn)的目標(biāo)和任務(wù)是什么?
喬潤(rùn)令：目前，新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)名單已經(jīng)確定，全國(guó)共選取50多個(gè)試點(diǎn)，具體名單很快就會(huì)對(duì)外公布。
總體上來(lái)說(shuō)，試點(diǎn)的選取兼顧公平和均衡原則，不論東部沿海，還是中西部都有典型。對(duì)于試點(diǎn)城市，接下來(lái)要制定試點(diǎn)方案，每年都會(huì)有督導(dǎo)、檢查和評(píng)估，總結(jié)一些經(jīng)驗(yàn)和做法。目標(biāo)是到2017年要形成制度和體系，在全國(guó)推廣。其實(shí)不一定等到三年之后，哪方面專(zhuān)項(xiàng)改革條件成熟了，就可以馬上推廣。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)包括哪些方面?
喬潤(rùn)令：主要包括四個(gè)方面：
第一，建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔(dān)機(jī)制。農(nóng)民進(jìn)城的公共服務(wù)支出需要很大的開(kāi)支，據(jù)我們調(diào)研，光義務(wù)教育方面就需要幾十億元。這些農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本如果光讓城市政府解決肯定負(fù)擔(dān)不起。現(xiàn)在探討的辦法可能是中央財(cái)政出一部分，各級(jí)政府出一部分，企業(yè)再出一部分。
第二，建立多元化可持續(xù)的城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制。以往城鎮(zhèn)化過(guò)程中一些城市沒(méi)有穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)過(guò)大。試點(diǎn)考慮建立多元化可持續(xù)的城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制，把權(quán)利責(zé)任進(jìn)一步下放，給予試點(diǎn)城市發(fā)債的自主權(quán)，自發(fā)自還，要求公開(kāi)透明。
第三，改革完善農(nóng)村宅基地制度。農(nóng)民進(jìn)城后，要逐步改革和完善農(nóng)村土地的退出機(jī)制，尤其是宅基地有償有序的流轉(zhuǎn)。
第四，創(chuàng)新行政管理和降低行政成本的設(shè)市模式。我國(guó)擁有十幾億人口，卻才有600多個(gè)城市，如果把小城鎮(zhèn)納入也不過(guò)2萬(wàn)多個(gè)。相比于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)的城市數(shù)量太少了。下一步，住建部和民政部要確定城市標(biāo)準(zhǔn)，劃定城市邊界。一些縣要變成城市，還有相當(dāng)一部分特大鎮(zhèn)也要變成城市，就是我們提到的鎮(zhèn)改市試點(diǎn)。
在這四項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)改革試點(diǎn)基礎(chǔ)上，還有城市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新環(huán)境、城市公共服務(wù)機(jī)制等七項(xiàng)綜合試點(diǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：剛才你提到鎮(zhèn)改市試點(diǎn)工作，你認(rèn)為在此過(guò)程中需要突破哪些難點(diǎn)?
喬潤(rùn)令：我國(guó)現(xiàn)有超過(guò)10萬(wàn)人的鎮(zhèn)就有152個(gè)，其中人口規(guī)模在10萬(wàn)~20萬(wàn)的，達(dá)到小城市規(guī)模的就有142個(gè)。人口規(guī)模在20萬(wàn)~50萬(wàn)的，達(dá)到中等城市規(guī)模的有10個(gè)。特別是東南沿海地區(qū)，一些特大鎮(zhèn)的財(cái)政收入年均可達(dá)幾十億元，按照現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)早已是市了。但因?yàn)槿詾殒?zhèn)的體制，沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)權(quán)、用人權(quán)、管理權(quán)、審批權(quán)，導(dǎo)致這些地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻。
廣東、浙江、江蘇等地已經(jīng)開(kāi)始了一些改革，比如擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)，在現(xiàn)有體制下賦予鎮(zhèn)縣級(jí)或副縣級(jí)管理的權(quán)限。這樣的改革由于在法律上沒(méi)有地位，隨著政策制定者的變化，隨時(shí)可能被收回。溫州龍港鎮(zhèn)就出現(xiàn)過(guò)這種情況。
對(duì)于這種發(fā)展受到的掣肘有一個(gè)形象的比喻：“一個(gè)長(zhǎng)大的成人還穿著小孩的衣服。”因此國(guó)家提出鎮(zhèn)改市試點(diǎn)。試點(diǎn)的難點(diǎn)主要在于兩個(gè)方面：一是中央擔(dān)心鎮(zhèn)改市后會(huì)造成機(jī)構(gòu)膨脹，一下子增加一兩倍的人，會(huì)造成政府公務(wù)開(kāi)支大幅增加;二是地方上也有障礙，原來(lái)主管這些鎮(zhèn)的縣不希望鎮(zhèn)改市后分離出去。比如一個(gè)縣發(fā)展最好的兩個(gè)鎮(zhèn)就這么分出去了，對(duì)縣級(jí)財(cái)政收入影響很大，這涉及利益的博弈。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在你看來(lái)，在試點(diǎn)鎮(zhèn)改市過(guò)程中如何解決這些問(wèn)題?
喬潤(rùn)令：試點(diǎn)的思路是，如果鎮(zhèn)的規(guī)模足夠大，就應(yīng)該作為縣級(jí)市，變成省轄市。省轄市還有一種形式——地級(jí)市，這兩種模式是可行的，叫做切塊設(shè)市。而直接設(shè)鎮(zhèn)級(jí)市，實(shí)行縣管市，我們國(guó)家沒(méi)有這種體制，我認(rèn)為鎮(zhèn)級(jí)市意義不大。
提出低成本設(shè)市就是主要解決機(jī)構(gòu)膨脹問(wèn)題。設(shè)市后人手一定不要再增加。我們研究的思路是公務(wù)員總量不變，內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。只要把握這個(gè)原則，中央擔(dān)心的機(jī)構(gòu)膨脹問(wèn)題就不會(huì)出現(xiàn)。另一方面，縣級(jí)政府的利益不在于權(quán)力之爭(zhēng)，而在于財(cái)政歸屬方面。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題可以制定過(guò)渡辦法，在一定期限內(nèi)，財(cái)政還是歸縣級(jí)政府。同時(shí)縣和鎮(zhèn)都調(diào)整各自財(cái)政結(jié)構(gòu)，然后逐步脫離，直至鎮(zhèn)改市財(cái)政完全獨(dú)立。第三，省管縣要繼續(xù)推行。省管縣后很多事情就好辦了，比如說(shuō)獨(dú)立一個(gè)鎮(zhèn)，變?yōu)榭h級(jí)市，直接歸省里管，和地級(jí)市沒(méi)關(guān)系了。這樣財(cái)政體制理順起來(lái)相對(duì)容易，地級(jí)市的障礙就消除了。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這些試點(diǎn)將從哪些方面獲益?對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響有哪些?
喬潤(rùn)令：鎮(zhèn)改市試點(diǎn)的好處就是建立起適合這些鎮(zhèn)發(fā)展的體制，衛(wèi)生、規(guī)劃等部門(mén)都會(huì)建立起相應(yīng)的部門(mén)，實(shí)行城市管理。另外，國(guó)家的一些財(cái)政、戶(hù)籍制度等改革都會(huì)優(yōu)先在這些地方實(shí)行。具體來(lái)說(shuō)，以下幾個(gè)方面的好處顯而易見(jiàn)：擁有土地劃撥權(quán)。這樣，土地出讓后獲得的收益就留在了本級(jí)政府，之前是全部上交。擁有人事權(quán)。對(duì)于人事任命，相比之前更加靈活。擁有審批權(quán)。原來(lái)上項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)層層審批，現(xiàn)在環(huán)保、項(xiàng)目等權(quán)力都集中在鎮(zhèn)改市一級(jí)。
鎮(zhèn)改市對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一種帶動(dòng)。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)都會(huì)形成一種上漲預(yù)期。但對(duì)于東南沿海一些本身基礎(chǔ)設(shè)施就很完善、和城市差別很小的建制鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，可能不會(huì)發(fā)生很大變化。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你怎么看中小城市的房地產(chǎn)發(fā)展前景?
喬潤(rùn)令：現(xiàn)在一些二三線城市的房地產(chǎn)供給表現(xiàn)出供大于求的局面，住宅市場(chǎng)的供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩。這幾年比較熱的城市綜合體和商業(yè)項(xiàng)目，基本也是失敗的案例。國(guó)外在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，曾經(jīng)帶動(dòng)了一批商業(yè)綜合體的繁榮。中國(guó)的城鎮(zhèn)化過(guò)程可能越過(guò)這個(gè)階段，不需要這么多的商業(yè)地產(chǎn)。原因在于中國(guó)的電商發(fā)展速度之快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人們的想象。人們就不需要再到商業(yè)綜合體去消費(fèi)，在網(wǎng)上就可以解決購(gòu)物需求。現(xiàn)在商業(yè)綜合體的租金也太高，導(dǎo)致商家成本上升，在價(jià)格上根本沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。立足中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，一些地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向了小城鎮(zhèn)，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、生態(tài)地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)品。這些也正是中國(guó)城市供給中的空白。
