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2024年11月24日
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城鎮(zhèn)化是拉動內(nèi)需、改善民生、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力量。李克強(qiáng)總理在今年的《政府工作報(bào)告》中指出：要“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。今后一個時期，要著重解決好現(xiàn)有‘三個1億人’問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)作為城鎮(zhèn)化的基本要素，是新型城鎮(zhèn)化的重要推動力量。
首先，房地產(chǎn)業(yè)要為1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)服務(wù)。
根據(jù)近幾年的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民收入和支出都是農(nóng)村居民的3倍，城鎮(zhèn)居民享有比農(nóng)村居民較高的收入、較好的環(huán)境和較好的公共服務(wù)，因此，城鎮(zhèn)化不僅僅是政府主導(dǎo)，也是廣大農(nóng)村居民的迫切愿望。目前，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)由1978年的17.92%提高到了2013年的53.7%，但是戶籍人口的城鎮(zhèn)化率僅為35.7%左右。很多進(jìn)城農(nóng)民工及隨遷子女不能與城市居民一起享受住房、教育、醫(yī)療等各種公共服務(wù)，農(nóng)民工只能作為一只“候鳥”，開春進(jìn)城打工，春節(jié)回家團(tuán)圓，農(nóng)村才是他們真正的家。因此，縮小城鄉(xiāng)差別的一個重要路徑就是有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口市民化。城鎮(zhèn)化過程中，一定要讓進(jìn)城農(nóng)民享受教育、醫(yī)療、社會保障等均等化的公共服務(wù)，讓農(nóng)民進(jìn)城有房住，孩子有學(xué)上。房地產(chǎn)業(yè)既要為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)提供相應(yīng)的住房，尤其是中小戶型商品房及公租房，也要為其提供教育、醫(yī)療等配套公共設(shè)施的建設(shè)與服務(wù)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)要為改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村服務(wù)。
城鄉(xiāng)之間存在二元結(jié)構(gòu)，城市中也同樣存在二元結(jié)構(gòu)。棚戶區(qū)與城中村就是城市的“洼地”。一片片低矮的建筑物，危房率較高，缺乏各種生活配套設(shè)施，成套率較低，生活很不方便，臟亂差現(xiàn)象突出，這與外觀漂亮、配套齊全的高樓大廈形成強(qiáng)烈的反差，因此，縮小城市內(nèi)部差距，實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)部的一體化發(fā)展非常重要。棚戶區(qū)與城中村的住房改造，或修舊如舊，維護(hù)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色，保護(hù)歷史文化街區(qū)；或推倒重建舊貌換新顏；或完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，有效改善困難群眾的住房條件，都需要房地產(chǎn)業(yè)的大力支持。
再次，房地產(chǎn)要為1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化服務(wù)。
我國幅員遼闊，區(qū)域發(fā)展不均衡。2011年全國城鎮(zhèn)化率為51.3%，東中西城鎮(zhèn)化率分別為61%、47%、43%，東部城鎮(zhèn)化率高于全國平均水平約10個百分點(diǎn)，中西部城鎮(zhèn)化率分別低于全國平均水平約4個和8個百分點(diǎn)。為了實(shí)現(xiàn)全國均衡發(fā)展，未來新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)在中西部，要著力培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群以帶動中西部地區(qū)發(fā)展。為此，房地產(chǎn)業(yè)要重點(diǎn)圍繞東西部的城鎮(zhèn)化提供相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐、住宅保障、基礎(chǔ)設(shè)施等配套服務(wù)。
伴隨著新型城鎮(zhèn)化步伐的加快，失地農(nóng)民越來越多，為了更好地推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，筆者建議：一方面要提高農(nóng)民的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。從保證被征地農(nóng)民原有生活有改善、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障出發(fā)，綜合考慮過去、未來的土地收益、農(nóng)民的未來保障，合理確定對失地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，要通過培訓(xùn)，提高失地農(nóng)民的就業(yè)能力，以使其得到收入與生活的永續(xù)保障。
房地產(chǎn)業(yè)要從城市運(yùn)營角度，從以人為本的新型城鎮(zhèn)化角度去規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等多元化地產(chǎn)，幫助進(jìn)城農(nóng)民解決住房問題，提供產(chǎn)業(yè)支撐，提高城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施、社會設(shè)施服務(wù)水平。
